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　　一、單項(xiàng)選擇題(30題，題號(hào)1—30，共15分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題0.5分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分)

　　1.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中，監(jiān)測(cè)點(diǎn)必須采集的信息是( )。

　　A.土地實(shí)際利用狀況 B.設(shè)定內(nèi)涵條件下的評(píng)估地價(jià)

　　C.現(xiàn)狀條件下的評(píng)估地價(jià) D.評(píng)估時(shí)間

　　2.土地估價(jià)行為是( )的一種。

　　A.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) B.房地產(chǎn)證券

　　C.房地產(chǎn)金融 D.房地產(chǎn)中介

　　3.判斷土地是否為使用狀態(tài)時(shí)，不需要考慮的因素是( )。

　　A.該地塊的利用方式 B.該地塊的收益是否均衡

　　C.使用方式可以持續(xù)多久D.目前利用方式是否為

　　4.下列城市規(guī)劃因素中，影響土地價(jià)格的個(gè)別因素是( )。

　　A.人口密度控制、用地結(jié)構(gòu) B.建筑物密度、容積率

　　C.區(qū)域交通管制、用地結(jié)構(gòu) D.公用設(shè)施條件、容積率

　　5.在全國(guó)范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出的農(nóng)用地等別是( )。

　　A.農(nóng)用地等別 B.農(nóng)用地利用等別

　　C.農(nóng)用地自然等別 D.農(nóng)用地定級(jí)等別

　　6.在土地定級(jí)中，某評(píng)價(jià)單元受到市級(jí)商服中心、區(qū)級(jí)商服中心影響，其中市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)其影響分值分別為15、10、20，區(qū)級(jí)商服中心的區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)其影響分值分別為12、21，則其商服繁華度作用分值為( )。

　　A.33 B.45 C.48 D.78

　　7.在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)涉及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與承租土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題。下列關(guān)于二者關(guān)系的觀點(diǎn)正確的是( )。

　　A.劃撥土地使用權(quán)屬于物權(quán)，承租土地使用權(quán)屬于債權(quán)

　　B.二者在土地使用權(quán)性質(zhì)上不同，但價(jià)格水平相當(dāng)

　　C.二者在土地使用權(quán)性質(zhì)上不同，價(jià)格也不同，二者的價(jià)格差等于土地出讓金

　　D.由于權(quán)利性質(zhì)不同，二者不可能在同一土地市場(chǎng)中交易

　　8.經(jīng)批準(zhǔn)，某宗已出讓國(guó)有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)，該差價(jià)可用批準(zhǔn)時(shí)居住用地出讓年期的市場(chǎng)價(jià)格扣減( )求得。

　　A.批準(zhǔn)時(shí)工業(yè)用地法定使用年期的市場(chǎng)價(jià)格

　　B.原取得工業(yè)用地國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)實(shí)際支付的價(jià)格

　　C.批準(zhǔn)時(shí)工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場(chǎng)價(jià)格

　　D.批準(zhǔn)時(shí)居住用地的土地使用權(quán)出讓金

　　9.評(píng)估商業(yè)店鋪地價(jià)時(shí)，不宜采用的估價(jià)方法是( )o

　　A.市場(chǎng)比較法 B.成本逼近法

　　C.收益還原法 D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　10.采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，不屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是( )。

　　A.職工工資B.房屋折舊費(fèi) C.營(yíng)業(yè)稅 D.改擴(kuò)建費(fèi)用

　　11.某宗地當(dāng)前年純收益為5萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)每年純收益比上一年增長(zhǎng)1%，土地還原率為5%，則該宗地當(dāng)前的無(wú)限年期價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A. 100 B.125 C.120 D.83.3

　　12.下列關(guān)于工業(yè)用地出讓價(jià)格表述欠妥的是( )。

　　A.在協(xié)議出讓方式下，不同城市工業(yè)用地出讓價(jià)格相互之間的可比性較差

　　B.真正現(xiàn)實(shí)意義上的工業(yè)用地價(jià)格可以通過(guò)土地利用收益還原并測(cè)算出來(lái)

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，同一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)的城市之間、工業(yè)用地相互之間的替代性增強(qiáng)

　　D.招標(biāo)拍賣掛牌出讓是土地資產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化配置的方式，也是促使工業(yè)用地價(jià)格上漲的主要原因

　　13.利用剩余法估價(jià)時(shí)，場(chǎng)地取得契稅的計(jì)息期應(yīng)包括( )。

　　A.前期、建設(shè)期、銷售期 B.前期、開(kāi)發(fā)期、銷售期

　　C.建設(shè)期、銷售期 D.開(kāi)發(fā)期、銷售期

　　14.我國(guó)地價(jià)體系的核心是( )。

　　A.交易地價(jià)和標(biāo)定地價(jià) B.基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)

　　C.交易地價(jià)和成交價(jià)格 D.基準(zhǔn)地價(jià)和公告地價(jià)

　　15.房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施拆遷時(shí)，拆遷估價(jià)期日為( )。

　　A.首批房屋拆遷之日 B.全部房屋拆遷之日

　　C.當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

　　16.某耕地區(qū)片近三年平均年產(chǎn)值為1700元/畝，如土地補(bǔ)償費(fèi)按年產(chǎn)值的10倍計(jì)，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價(jià)為( )萬(wàn)元/畝。

　　A. 4.25-5.95 B.2.72-4.42

　　C. 2.72 -4.25 D.1.70-2.72

　　17.按照城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的要求，下列關(guān)于地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估的表述( )是正確的。

　　A.監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格須反映監(jiān)測(cè)期內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀狀況，評(píng)估時(shí)可直接按土地實(shí)際成交價(jià)格確定

　　B.監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)應(yīng)采用市場(chǎng)比較法、收益還原法等基本估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估

　　C.取路線價(jià)法、市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為某商業(yè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)季度監(jiān)測(cè)價(jià)格

　　D.實(shí)施年度地價(jià)監(jiān)測(cè)時(shí)，地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日確定為每年的1月1日

　　18. 2008年8月某開(kāi)發(fā)公司通過(guò)競(jìng)拍取得一宗商業(yè)用地，土地出讓年期為40年。在取得房屋預(yù)售許可證后，該公司與某超市簽訂了租賃合同，租期為5年，租金比市場(chǎng)租金低15%左右。2009年8月竣工時(shí)對(duì)整體不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，下列做法正確的是( )。

　　A.應(yīng)考慮市場(chǎng)租金，而不應(yīng)考慮實(shí)際租金

　　B.以市場(chǎng)租金為基礎(chǔ)，用合同租金對(duì)市場(chǎng)租金進(jìn)行修正

　　C.以合同租金為基礎(chǔ)，對(duì)其進(jìn)行15%左右的修正

　　D.租賃期以合同租金為基礎(chǔ)，其余年期以市場(chǎng)租金為基礎(chǔ)

　　19.某城市一宗工業(yè)用地所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為300元/平方米，根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于發(fā)布實(shí)施(全國(guó)工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn))的通知》(國(guó)土資發(fā)12006] 307號(hào))的規(guī)定，該市工業(yè)用地出讓最低限價(jià)為284元/平方米，2008年8月，該市國(guó)土局?jǐn)M出讓此宗地，則其出讓價(jià)格不得低于( )元/平方米。

　　A.210 B.240 C.284 D.300

　　20.某工業(yè)用地?zé)o限年期價(jià)格為1020元/平方米，土地還原率為5%，則該地的年租金為( )元/平方米。

　　A. 51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.27

　　21.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2006年7月經(jīng)出讓取得一宗住宅用地，2年后取得房屋預(yù)售許可證，2009年2月銷售房產(chǎn)，其土地使用權(quán)最長(zhǎng)截止日期為( )。

　　A.2079年7月 B.2079年2月

　　C.2076年7月 D.2076年2月

　　22.某宗地生地價(jià)格為Pl，熟地價(jià)格為P2，地上建筑物正常裝修后待使用的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為P3，若其正在使用的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為P4，則正常情況下( )。

　　A.P1

　　C. P2

　　23.某企業(yè)于2008年1月經(jīng)出讓取得一宗工業(yè)用地50年土地使用權(quán)，2009年1月廠房通過(guò)竣工驗(yàn)收，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年。若廠房正常使用，截止到2015年1月時(shí)，其剩余耐用年數(shù)為( )年。

　　A.43 B.44 C.53 D.54

　　24.某城市甲、乙兩宗地樓面地價(jià)分別為2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容積率分別為3、5，若其他規(guī)劃條件相同，則兩宗地的總價(jià)比較為( )。

　　A.甲小于乙 B.甲略大于乙

　　C.甲與乙相同 D.甲遠(yuǎn)大于乙

　　25.某宗位于主干道旁的工業(yè)用地，廠區(qū)內(nèi)為硬化路面、自供水，廠區(qū)外鋪設(shè)有市政供水、排水、供熱、煤氣等管網(wǎng)以及通訊電纜、供電電網(wǎng)，則在土地價(jià)格評(píng)估時(shí)，土地開(kāi)發(fā)程度應(yīng)設(shè)定為( )。

　　A.宗地紅線外“三通”(通路、通電、通水)及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整

　　B.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通上水、通訊、通氣)及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整

　　C.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通下水、通訊、通氣)及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整

　　D.宗地紅線外“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣、通熱)及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整

　　26.估價(jià)師運(yùn)用剩余法評(píng)估出某新建商品房項(xiàng)目用地土地價(jià)格為3000萬(wàn)元。委托估價(jià)方提出異議，并向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供企業(yè)在引進(jìn)ISO國(guó)際質(zhì)量管理體系后投資成本節(jié)省5%的有效證明。在其他條件不變的情況下，若對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，其結(jié)果為( )。

　　A.復(fù)核結(jié)果高于3000萬(wàn)元 B.復(fù)核結(jié)果低于3000萬(wàn)元

　　C.維持原估價(jià)結(jié)果不變 D.依重新計(jì)算的最終結(jié)果確定

　　27.因案件執(zhí)行的需要，人民法院擬對(duì)某宗劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處置并委托當(dāng)?shù)卣�府土地交易中心進(jìn)行拍賣。以下對(duì)拍賣底價(jià)評(píng)估的觀點(diǎn)正確的是( )。

　　A.屬于強(qiáng)制處分范疇，底價(jià)評(píng)估時(shí)需考慮進(jìn)行價(jià)值折減

　　B.采用完全市場(chǎng)公開(kāi)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估底價(jià)

　　C.根據(jù)法院出具的意見(jiàn)評(píng)估底價(jià)

　　D.根據(jù)案件申請(qǐng)執(zhí)行方的意見(jiàn)評(píng)估底價(jià)

　　28.關(guān)于面狀的土地定級(jí)因素，下列描述不正確的是( )。

　　A.此類因素所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面積較大

　　B.只對(duì)自身客體所在位置上的土地有影響

　　C.只要對(duì)周圍地塊有外溢影響的，就不能當(dāng)作面狀因素處理

　　D.綠地狀況、自然條件可為面狀因素

　　29.下列人員情形，不能報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試的有( )。

　　A.被取消土地估價(jià)師資格已3年

　　B.被取消考試資格已3年

　　C.在評(píng)估業(yè)務(wù)中受到行政處罰，自處罰之日起至報(bào)名之日止已3年

　　D.因故意犯罪受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報(bào)名之日止已8年

　　30.某宗地工業(yè)用地位于城市倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)，在進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估時(shí)，下列對(duì)廠區(qū)內(nèi)職工宿舍樓、食堂和職工活動(dòng)室用地的正確處理方式有( )。

　　A.將該部分用地分割出來(lái)，按照住宅用途進(jìn)行評(píng)估

　　B.將該部分用地分割出來(lái)，按照綜合用途單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估

　　C.納入工業(yè)配套設(shè)施用地，按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估

　　D.按委托估價(jià)方的要求進(jìn)行用途設(shè)定和評(píng)估

　　二、多項(xiàng)選擇題(20題，題號(hào)31—50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題1.5分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 35分)

　　31.在土地估價(jià)資料收集中，下列選項(xiàng)屬于產(chǎn)權(quán)登記資料的是( )。

　　A.國(guó)有土地所有證 B.國(guó)有土地使用證

　　C.房屋所有權(quán)證 D.土地登記卡

　　E.城鎮(zhèn)規(guī)劃圖

　　32.土地估價(jià)師可從城市總體規(guī)劃圖中了解到待估宗地的基本信息有( )。

　　A.容積率 B.周圍土地利用環(huán)境

　　C.建筑物高度 D.覆蓋率限制

　　E.用途

　　33.土地估價(jià)報(bào)告審核的主要內(nèi)容有( )。

　　A.估價(jià)假定前提和限制條件

　　B.市場(chǎng)分析過(guò)程

　　C.估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用

　　D.估價(jià)結(jié)果

　　E.參加現(xiàn)場(chǎng)踏勘的人員

　　34.按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，在征收50畝耕地、5畝鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地時(shí)，應(yīng)支付的征收土地補(bǔ)償費(fèi)有( )。

　　A.被征收土地需要供養(yǎng)人員的失業(yè)保障金

　　B.土地補(bǔ)償費(fèi)

　　C.被征收耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)

　　D。青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　E.地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)

　　35.按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，下列房屋拆遷不需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)挠? )。

　　A.尚有半年到期的臨時(shí)用地上的簡(jiǎn)易房屋

　　B.平房屋頂搭建的屋頂棚屋

　　C.占用公共設(shè)施用地建造的商業(yè)店鋪

　　D.住宅小區(qū)建設(shè)的車棚

　　E.沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而建成的房屋

　　36.利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)應(yīng)注意( )。

　　A.同一土地級(jí)別中，同一交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)要通過(guò)樣本總體同一性檢驗(yàn)

　　B.同一土地級(jí)別中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過(guò)樣本總體同一性檢驗(yàn)

　　C.用卡方檢驗(yàn)法對(duì)未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)

　　D.用均值一方差法對(duì)樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

　　E.用￡檢驗(yàn)法對(duì)樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

　　37.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，可采用剩余法進(jìn)行評(píng)估的是( )。

　　A.開(kāi)發(fā)商確定競(jìng)拍地塊所能支付的價(jià)格

　　B.投資者確定待拆遷改造房屋的土地估價(jià)

　　C.投資者估算建設(shè)項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)的控制成本

　　D.投資者估算建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　E.市政府辦公樓改造的地價(jià)評(píng)估

　　38.下列選項(xiàng)中，必須計(jì)入土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的有( )。

　　A.土地平整費(fèi) B.小區(qū)開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　C.公交站點(diǎn)建設(shè)費(fèi) D.公用設(shè)施配套費(fèi)

　　E.客運(yùn)鐵路專線

　　39.宗地估價(jià)時(shí)，下列關(guān)于確定估價(jià)基本事項(xiàng)描述正確的是( )。

　　A.確定估價(jià)采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法及估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒覆块T

　　B.估價(jià)對(duì)象主要包括位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等

　　C.應(yīng)根據(jù)估價(jià)期日確定估價(jià)日期

　　D.應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方的要求確定估價(jià)期日

　　E.應(yīng)根據(jù)委托方的要求確定估價(jià)目的

　　40.下列關(guān)于政府干預(yù)地價(jià)過(guò)度上漲的正確說(shuō)法是( )。

　　A.征收土地增值稅，用于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　B.保證政府對(duì)土地的絕對(duì)控制權(quán)

　　C.促進(jìn)正常土地市場(chǎng)的建立，使土地的轉(zhuǎn)移、流動(dòng)正�；�

　　D.使土地價(jià)格的上漲速度同整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度相協(xié)調(diào)

　　E.滿足社會(huì)各部門發(fā)展對(duì)土地的需求，防止土地資源和資產(chǎn)浪費(fèi)

　　41.某宗地位于城市郊區(qū)，臨城市主干道，周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，所在街道人口密度較小。宗地西高東低，北段邊界呈弧形，為不規(guī)則多邊形。根據(jù)所給資料可以準(zhǔn)確認(rèn)定的宗地個(gè)別條件有( )。

　　A.宗地內(nèi)“三通一平” B.宗地臨城市主干道

　　C.宗地不平坦 D.宗地交通非常便利

　　E.宗地周邊人口密度較小

　　42.下列關(guān)于成本逼近法適用范圍描述正確的有( )。

　　A.適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)

　　B.適用于建成區(qū)土地的估價(jià)

　　C.適用于山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的估價(jià)

　　D.適用于商業(yè)用地的估價(jià)

　　E.適用于學(xué)校、公共設(shè)施用地的估價(jià)

　　43.開(kāi)發(fā)商經(jīng)出讓取得某宗商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，在開(kāi)工建設(shè)前接到政府規(guī)劃調(diào)整通知，將該地塊列入經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，提高容積率，并將南面臨路的部分土地改為街頭綠地。下列關(guān)于開(kāi)發(fā)商重新辦理用地手續(xù)的正確說(shuō)法是( )。

　　A.沒(méi)有改變用途，政府不需要給開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償

　　B.由建商品房改為建經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)返還給開(kāi)發(fā)商出讓金

　　C.必須將開(kāi)發(fā)商支付的街頭綠地部分的土地出讓金全部返還

　　D.新增加的容積率是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的要求，不應(yīng)向開(kāi)發(fā)商收取新的費(fèi)用

　　E.綠地產(chǎn)權(quán)歸未來(lái)業(yè)主共同所有

　　44.下列有關(guān)農(nóng)用地分等和定級(jí)相互關(guān)系的認(rèn)識(shí)正確的是( )。

　　A.農(nóng)用地級(jí)別是等別在縣級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)的續(xù)分

　　B.農(nóng)用地分等和定級(jí)分別以在全國(guó)范圍、在縣域范圍內(nèi)可比作為基本目標(biāo)

　　C.農(nóng)用地分等和定級(jí)分別反映了農(nóng)用地綜合質(zhì)量和土地利用價(jià)值的優(yōu)劣

　　D.農(nóng)用地分等、定級(jí)本質(zhì)上都是對(duì)同一區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)

　　E.農(nóng)用地定級(jí)必須在分等的基礎(chǔ)上進(jìn)行

　　45.已知，某宗已完成配套開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地評(píng)估價(jià)為y.，政府確定其出讓底價(jià)為%，拍賣中其成交價(jià)為%。按照正常情況，下列關(guān)于評(píng)估價(jià)、出讓底價(jià)、成交價(jià)之間的關(guān)系描述正確的有( )。

　　46.某鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)批準(zhǔn)需征收集體土地修建一條公路，其中需占耕地25公頃、其他土地8公頃。下列關(guān)于征地補(bǔ)償費(fèi)的使用和分配的正確說(shuō)法有( )。

　　A.土地補(bǔ)償費(fèi)歸村民集體經(jīng)濟(jì)組織所有

　　B.安置補(bǔ)助費(fèi)可以發(fā)放給被安置人員本人

　　C.土地補(bǔ)償費(fèi)必須發(fā)給全體農(nóng)戶

　　D.安置補(bǔ)助費(fèi)可以支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，用于統(tǒng)一安置

　　E.安置補(bǔ)助費(fèi)可以用于農(nóng)村集體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　47.下列關(guān)于土地估價(jià)師資格制度說(shuō)法正確的是( )。

　　A.土地估價(jià)師必須經(jīng)注冊(cè)才能簽署估價(jià)報(bào)告

　　B.土地估價(jià)師實(shí)踐考核分為專業(yè)實(shí)踐和專業(yè)考核

　　C.土地估價(jià)師的專業(yè)實(shí)踐期不少于一年

　　D.土地估價(jià)師不可以評(píng)估地上建筑物

　　E.國(guó)家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)定制度

　　48.對(duì)于下列各類型土地，適宜選用替代原則進(jìn)行評(píng)估的是( )。

　　A.寺廟用地 B.別墅用地

　　C.小型油井用地 D.高爾夫球場(chǎng)用地

　　E.文化遺產(chǎn)用地

　　49.按照《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》的規(guī)定，下列說(shuō)法正確的有( )。

　　A.應(yīng)當(dāng)收集整理當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和近三年來(lái)已備案的土地估價(jià)報(bào)告等資料

　　B.應(yīng)當(dāng)開(kāi)展出讓土地使用權(quán)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差異測(cè)算和研究

　　C.報(bào)告中的土地增值收益率由土地估價(jià)師直接確定

　　D.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，可采用一種估價(jià)方法確定

　　E.企業(yè)改制上報(bào)備案的土地估價(jià)報(bào)告必須同時(shí)包含劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和出讓土地使用權(quán)價(jià)格

　　50.下列關(guān)于征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算基本要求的描述正確的有( )。

　　A.征地區(qū)片價(jià)作為征地補(bǔ)償實(shí)施過(guò)程中的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，可以設(shè)定宗地補(bǔ)償費(fèi)修正體系

　　B.設(shè)定修正體系的，要嚴(yán)格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系不需公布

　　C.一個(gè)縣的征地區(qū)片價(jià)原則上控制在4-6個(gè)級(jí)別

　　D.征地區(qū)片價(jià)應(yīng)設(shè)定對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般3-5年更新1次

　　E.征地區(qū)片價(jià)公布時(shí)，修正體系不需公布，由國(guó)土部門掌握

　　三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號(hào)51 - 60，共10分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分、不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 25分)
　　(一)A城市有一宗國(guó)有建設(shè)用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一棟總建筑面積為2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。
　　A城市房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)育，擬以2009年8月1日為估價(jià)期日進(jìn)行評(píng)估，開(kāi)展的有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查情況如下：
　　(1)該宗地同一區(qū)域、規(guī)模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，可收取押金60萬(wàn)元;
　　(2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為O，建筑物重置價(jià)為4000元/平方米;
　　(3)當(dāng)?shù)赝恋剡�原率為6%，建筑物還原率為8%，銀行一年期存款利率為5%。
　　請(qǐng)根據(jù)上述內(nèi)容，回答51 -55小題的問(wèn)題。
　　51.評(píng)估該宗地價(jià)格時(shí)，土地估價(jià)人員不宜選擇的估價(jià)方法有( )。
　　A.收益還原法 B.剩余法
　　C.市場(chǎng)比較法 D.成本逼近法
　　52.從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結(jié)構(gòu)為( )。
　　A.磚木結(jié)構(gòu) B.磚混結(jié)構(gòu)一等
　　C.磚混結(jié)構(gòu)二等 D.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
　　53.該辦公樓客觀年純收益為( )萬(wàn)元。
　　A.180 B.181 C.183 D.185
　　54.評(píng)估中，該辦公樓的年折舊額為( )萬(wàn)元。
　　A. 16.7 B.18.2 C.20.0 D.22.2
　　55.若A城市土地市場(chǎng)上的交易案例較租賃案例多，采用市場(chǎng)比較法求取的價(jià)格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價(jià)格將采用何種方法( )。
　　A.市場(chǎng)比較法
　　B.采用權(quán)重法加和，且市場(chǎng)比較法權(quán)重較大
　　C.收益還原法
　　D.采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大
　　(二)某城市有一座兩面臨街的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)土地估價(jià)師收集資料、實(shí)地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息：
　　(1)宗地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查草圖，如圖所示;
　　(2)與該宗地類似的房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元/平方米;
　　(3)該宗地的使用年限為40年，現(xiàn)已使用了10年;
　　(4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50%，建筑靠近甲街道;
　　(5)該類不動(dòng)產(chǎn)綜合還原率為10%，土地還原率為8%;
　　(6)該城市路線價(jià)深度修正系數(shù)如下表。并依規(guī)定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度兩倍值以下時(shí)，應(yīng)以中間線分前后兩部分計(jì)算其臨街單價(jià)。
　　深度修正系數(shù)表
<5米5-7米7-9米9 -11米1l—l5米15~19米>19米
1.201.151.101.000. 950. 90O．85

　　乙街路線價(jià)1000元/平方米

　　請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答56 - 60小題的問(wèn)題。

　　56.從宗地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個(gè)別條件信息有( )。

　　A.宗地兩面臨街 B.土地開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”

　　C.宗地為長(zhǎng)方形 D.地質(zhì)狀況較好

　　57.假定未來(lái)年收益不變，該不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)前的評(píng)估價(jià)格為( )元/平方米。

　　A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8

　　58.該宗地當(dāng)前的評(píng)估價(jià)格為( )元/平方米。

　　A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120

　　59.若不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)為76萬(wàn)元，土地估價(jià)為52萬(wàn)元，該城市銀行的不動(dòng)產(chǎn)或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，( )萬(wàn)元銀行可以接受。

　　A.25 B.37 C.45 D.50

　　60.委托方貸款額為不動(dòng)產(chǎn)總值的60%，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)仍然不得接受抵押委托評(píng)估的情形有( )。

　　A.委托方與另一公司共用該宗地使用權(quán)，未經(jīng)對(duì)方同意

　　B.委托方擬將該不動(dòng)產(chǎn)出售但未發(fā)生

　　C.委托方已經(jīng)抵押了部分國(guó)有土地使用權(quán)，現(xiàn)未解除抵押合同

　　D.委托方將該不動(dòng)產(chǎn)出租

　　四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代入數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為元：計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為萬(wàn)元。評(píng)分說(shuō)明：分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代入數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

　　(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設(shè)條件等原因，未能及時(shí)開(kāi)工，后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目于2008年7月開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì)2010年7月竣工。項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：

　　(1)該不動(dòng)產(chǎn)為商場(chǎng)、寫(xiě)字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1-4層為商場(chǎng)，建筑面積10000平方米;8層為設(shè)備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫(xiě)字樓，建筑面積14000平方米。寫(xiě)字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。

　　(2)該不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算投資2400元/平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期預(yù)計(jì)2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動(dòng)產(chǎn)建成時(shí)即以出租的方式經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)已計(jì)劃出租定價(jià)，商場(chǎng)為每平方米建筑面積5.5元，寫(xiě)字樓為每平方米建筑面積3.5元。

　　估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查獲得一些資料：

　　(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價(jià)期間，市場(chǎng)建安綜合造價(jià)為2500元/平方米，經(jīng)估算，本項(xiàng)目投資總量為6250萬(wàn)元。

　　(4)估價(jià)期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計(jì)，商場(chǎng)市場(chǎng)日租金為5.0元/平方米，寫(xiě)字樓市場(chǎng)日租金略低，考慮市場(chǎng)平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個(gè)月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測(cè)算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬(wàn)元。

　　(5)估價(jià)期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)中，市場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，本物業(yè)經(jīng)營(yíng)中管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金共計(jì)800萬(wàn)元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中不再考慮。保險(xiǎn)費(fèi)為建安綜合造價(jià)的0.2%。

　　(6)當(dāng)?shù)赝恋剡�原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動(dòng)產(chǎn)銷售時(shí)，銷售稅費(fèi)相當(dāng)于售價(jià)的10%，投資利潤(rùn)相當(dāng)于土地取得費(fèi)用和建造成本之和的30%。此外，假設(shè)土地取得費(fèi)中包含的稅費(fèi)相當(dāng)于地價(jià)款的1%，有關(guān)的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。請(qǐng)從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測(cè)算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

　　(二)某公司于2003年11月，出資150萬(wàn)元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權(quán)，并于2005年11月以300萬(wàn)元的造價(jià)完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗(yàn)收。2008年11月，調(diào)查和實(shí)地踏勘后，得到的有關(guān)資料如下： (1)該宗地面積為3畝，土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2%;

　　(2) 2003 -2008年該地區(qū)建材價(jià)格指數(shù)平均每年比上年上漲8%;

　　(3) 2008年11月，宗地所在區(qū)域進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)時(shí)，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及征地發(fā)生的其他稅費(fèi)為300元/平方米，開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為200元/平方米，土地的開(kāi)發(fā)周期平均為2年，開(kāi)發(fā)投資為均勻投入。根據(jù)城市規(guī)劃，公共綠地、道路等公共用地面積比例應(yīng)占成片開(kāi)發(fā)土地面積的10%：

　　(4)當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為12%，與該宗地類似土地的開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率為15%、土地增值收益率為15%、土地還原率為10%;

　　(5)該類建筑物的重置價(jià)為1500元/平方米。

　　2008年11月該公司擬進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，需對(duì)整體不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，試根據(jù)上述資料選擇適當(dāng)?shù)姆椒�，評(píng)估整體不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)值總價(jià)和樓面價(jià)格。
　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.A 2.D 3.B 4.B 5.C 6.C 7.A 8.C 9.B

　　10.D 11.B l2.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.B 18.D

　　19.C 20.B 21.C 22.D 23.A 24.A 25.D 26.C 27.B

　　28.C 29.A 30.C

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　31. BCD 32. BE 33. ABCD 34. BCDE 35. BCD 36. ABE

　　37. ABD 38. ABD 39. BDE 40. CDE 41. BC 42. ACE

　　43. BC 44. BCD 45. BCD 46. ABD 47. AE 48. BC

　　49. ABE 50. ACD

　　三、情景分析題

　　51.D 52.D 53.C 54.C 55.B 56. AC

　　57.D 58.B 59. ABC 60. AC

　　四、計(jì)算題

　　(一)答題要點(diǎn)及參考答案

　　1.解題思路

　　根據(jù)所給資料，首先采用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，然后采用剩余法評(píng)估

　　該宗地于評(píng)估期日的價(jià)格。

　　2.計(jì)算步驟

　　1)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)

　　(1)該建筑物房地產(chǎn)年總收益為30000000元。

　　(2)求取該建筑房地產(chǎn)總費(fèi)用

　　管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金為8000000元

　　保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×0. 2% =62500000 ×0. 2%=125000(元)

　　總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

　　= 8000000+125000

　　= 8125000(元)

　　(3)房地產(chǎn)總純收益= 30000000 - 8125000

　　= 21875000(元)

　　　(3)估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
　　投資回報(bào)率=(土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本)×30%
　　=(土地取得費(fèi)用+62500000)×30%
　　=0.3×土地取得費(fèi)用+ 18750000元
　　(4)估算房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)
　　銷售稅費(fèi)=售價(jià)×10% =216085625×10% =21608562.5(元)
　　(5)估算待估宗地價(jià)格
　　土地取得費(fèi)用=房地產(chǎn)總價(jià)一開(kāi)發(fā)成本一利息一利潤(rùn)一稅費(fèi)
　　：216085625 - 62500000 -(0.21土地取得費(fèi)用+ 6983586.19) -
　　(0.3土地取得費(fèi)用+18750000)-21608562.5
　　= 106243476.30 -0.51×土地取得費(fèi)用
　　則：土地取得費(fèi)用= 106243476.30 -0.51×土地取得費(fèi)用
　　土地取得費(fèi)用=70359918.09元
　　地價(jià)=土地取得費(fèi)用÷(1+購(gòu)地稅費(fèi))
　　=70359918.09÷(1+I%)
　　=6966(萬(wàn)元)
　　附：年期不同保留位數(shù)時(shí)的不同結(jié)果對(duì)照表
　　單位：萬(wàn)元
年期保留位數(shù)房地產(chǎn)總價(jià)銷售稅土地取得費(fèi)地價(jià)
0.9882161 250002161250070383386.636969
0.98782160812502160812570357310.476966
0.987822160856252160856370359918.096966
0.9878222160860632160860670360178.856966
0.98782172160859972160860070360139.736966
0.987821652160859862160859970360133.216966
　　(二)答題要點(diǎn)及參考答案
　　1.方法選擇
　　根據(jù)所給資料，應(yīng)采用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)現(xiàn)值。
　　2.計(jì)算步驟
　　1)計(jì)算土地價(jià)格：利用成本逼近法計(jì)算土地價(jià)格
　　(1)土地取得費(fèi)= 300(元/平方米)
　　(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)= 200(元/平方米)