一、單項選擇題(30題，題號l - 30，共15分。每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每題0.5分，選錯不得分，不倒扣分)
1.估價機構接受委托對某項目用地轉(zhuǎn)讓價格進行評估。在完成現(xiàn)場勘查后，估價人員應開展的工作為( )。
A.要求委托方提供待估宗地國有土地使用權證，明確估價對象位置、宗地號等情況
B.選擇適宜的估價方法進行初步地價測算
C.與委托方商討確定土地估價基準日，準備撰寫估價報告
D.就轉(zhuǎn)讓價格預期征求委托方意見，選擇適宜的估價方法進行地價測算
2.為了對某宗商業(yè)用地進行估價，估價人員對宗地附近區(qū)域商業(yè)用房出租、買賣等市場交易情況進行了實地調(diào)查。按運用商業(yè)用地估價方法的要求，下列不需要進行交易情況修正的是( )。
A.承租首層商業(yè)用房時附帶承租建筑夾層，租賃合同約定租金優(yōu)惠15%
B.出租房屋的物業(yè)管理費1.2元/平方米，由承租人自行向物業(yè)公司繳納
C.買賣合同約定在房產(chǎn)過戶時由買方按成交價的3%和1%分別繳納契稅和土地增值稅
D.買賣合同約定在房產(chǎn)過戶時由賣方按成交價的5.5%和1.0%分別繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅
3.在土地估價過程中，規(guī)范的國有土地使用證是重要的依據(jù)。下列選項中，屬于國有土地使用證中規(guī)范信息的是( )。
A.“城鎮(zhèn)住宅用地”，“50年”
B.“綜合用地”，“東至勝利路、南至東林化工廠住宅區(qū)、西至紅星糧油公司、北至望江路”
C.“49680.53平方米”，“宗地界址點坐標J001 -J018”
D.“新源路209號”，“建筑限高30米，建筑距道路紅線5-8米”
4.某土地估價師擬撰寫一份住宅用地抵押估價報告，在收集所需資料后進行歸類分析，屬于區(qū)域因素說明的內(nèi)容是( )。
A.宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)達到“五通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通訊及場地平整)
B.受人民幣貸款基礎利率上調(diào)等因素的綜合影響，在宗地所在區(qū)域擁有在建樓盤的兩個房地產(chǎn)上市公司一季度業(yè)績公告利潤下降5%
C.在宗地所在城區(qū)國土資源分局、房屋產(chǎn)權登記中心收集到的房地產(chǎn)抵押登記相關規(guī)定
D.根據(jù)城市規(guī)劃，該宗地所在區(qū)域?qū)⒔ǔ梢粋�兼容居住、行政辦公等功能的現(xiàn)代物流園區(qū)
5.在行業(yè)檢查中，檢查組到某估價機構就某評估項目實地檢查，發(fā)現(xiàn)有下列行為，其中符合要求的是( )。
A.受辦公場地限制等原因，以電子文件的形式對土地估價報告進行歸檔
B.在兩個月內(nèi)分別以企業(yè)改制、抵押貸款為目的對同一宗地進行評估，第二次現(xiàn)場勘察時未拍攝照片
C.在估價基準日基準地價更新結果尚未公布但已經(jīng)驗收通過，在估價作業(yè)期間內(nèi)新的基準地價正式公布后，估價采用了新的基準地價成果作為依據(jù)
D.出具報告時項目主要負責估價師甲某出差，委托另一位估價師代簽字
6.某單位在其使用的劃撥土地上建成辦公樓并出租，尚未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)該單位為進行內(nèi)部資產(chǎn)清算，委托土地估價機構進行了地價評估，估價師在估價報告中進行了下列描述，其中正確的是( )。
A.為委托方了解估價對象房地產(chǎn)正常市場價值提供價格參考依據(jù)
B.設定評估結果為估價對象在產(chǎn)權無瑕疵條件下的完全產(chǎn)權價值
C.評估時部分參數(shù)采用估價對象的實際數(shù)據(jù)
D.該地公布的基準地價基準日為2006年1月1日，估價基準日為2007年12月16日，采用基準地價系數(shù)修正法時需進行期日修正
7. 2008年3月，甲企業(yè)擬對其位于某開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗已出讓工業(yè)用地廠房及配套建筑進行改建、加建，建設完成后宗地建筑密度和容積率指標將分別由40%、0.9提高為45%、1.2。土地估價師在為甲企業(yè)提供地價綜合咨詢服務時應做出的正確判斷是( )。
A.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設條件變更審批手續(xù)，方案獲得批準并經(jīng)國土部門備案后，補繳因建筑面積增加形成的土地差價
B.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設條件變更審批手續(xù)，方案批準后與國土部門重新簽訂建設用地使用權出讓合同或補充協(xié)議，但不需要為建筑面積增加補繳土地差價
C.改建、加建后增加的建筑面積應補繳土地差價=容積率1.2條件下的市場價格一容積率0.9條件下的市場價格
D.改建、加建后增加的建筑面積應補繳土地差價=容積率1.2條件下的市場價格一容積率0.9條件下的原出讓價格
8.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)的建設用地使用權可以設定抵押的條件是( )。
A.補交土地出讓金 B.與地上的廠房等建筑物共同抵押
C.以土地所有權抵押 D.改變土地所有權性質(zhì)
9.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，毛地價與生地價的區(qū)別在于( )。
A.是否完成基礎設施建設 B.土地使用權性質(zhì)不同
C.土地交易市場條件不同 D.土地使用批準手續(xù)不同
10.農(nóng)用地分等的技術路線是，依據(jù)全國統(tǒng)一制定的( )，以指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過對土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟水平逐級訂正，綜合評定農(nóng)用地等別。
A.分等單元 B.標準耕作制度C.基準作物 D.標準樣地
11.根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》，縣級標準樣地的設置，考慮在技術與管理水平處于平均狀況時，從大宗作物產(chǎn)量水平( )的一類土地中選取。
A.最差 B.最低 C.居中 D.
12.土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，不同類型農(nóng)用地的承包經(jīng)營權期限最長的為( )年。
A.30 B.40 C.50 D.70
13.在其他條件不變的前提下，建設一條工業(yè)專用鐵路線對居住區(qū)的土地價格和倉儲或工業(yè)用地價格可能會產(chǎn)生的變化，下列判斷最合理的是( )。
A.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價下降
B.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價上升
C.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價一定上升
D.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價持平或者上升
14.甲公司擬將土地使用權作價與乙公司成立股份有限公司，委托土地估價機構對其已出讓在建辦公樓用地價格進行評估。按照委托方的估價目的，經(jīng)分析所收集到的資料，估價師在評估地價過程中采用的建筑面積指標應選擇( )。
A.出讓合同約定的建筑面積 B.在建工程實際的建筑面積
C.建筑施工圖標識的建筑面積 D.房產(chǎn)測繪的建筑面積
15.經(jīng)過充分的市場調(diào)查和分析測算，估價師在為某公司提供的房地產(chǎn)投資綜合咨詢報告中，列出在估價基準日某地塊在三種用途下的土地評估價格分別為：住宅用途10000萬元、商業(yè)用途7500萬元、辦公用途7250萬元。對此，下列分析合理的是( )。
A.該地塊的土地用途為住宅
B.出現(xiàn)住宅用地地價與商業(yè)、辦公倒掛現(xiàn)象，估價結果錯誤
C.按估價期日的市場供求狀況，作為住宅用地價格
D.投資咨詢估價應以當?shù)鼗鶞实貎r為主要依據(jù)以減少政策風險
16.某工廠甲將其通過劃撥方式取得的工業(yè)用地上的廠房出租給乙公司。承租后，乙將廠房重新改造裝修為飯店和娛樂城經(jīng)營，并于次年經(jīng)甲同意在原建筑上加建了第二層�，F(xiàn)因市政建設需要，需征收該廠房用地并進行房屋拆遷，則下列補償價格評估方案正確的是( )。
A.補償價格=工業(yè)用途評估地價一甲所有劃撥土地權益+原單層廠房建筑物價格
B.補償價格=工業(yè)用途評估地價一土地使用權出讓金+原單層廠房建筑物價格
C.補償價格=商業(yè)用途評估地價一土地使用權出讓金+現(xiàn)兩層廠房建筑物價格
D.補償價格=商業(yè)用途評估地價一甲所有劃撥土地權益+現(xiàn)兩層廠房建筑物價格
17.下列關于農(nóng)用地分等的說法中正確的是( )。
A.基準作物指小麥、玉米、水稻三種主要糧食作物中的一種，是理論標準糧的折算基準
B.在實際操作上，農(nóng)用地分等是在國家、省、縣三個層次上展開的，縣級分等成果要在本縣域范圍內(nèi)可比，省級協(xié)調(diào)匯總成果要在全國范圍內(nèi)可比
C.農(nóng)用地分等中所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括自然保護區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中劃定的林地、牧草地及其他農(nóng)用地
D.土壤質(zhì)量越好，自然質(zhì)量等指數(shù)、自然等別越高
18.下述關于農(nóng)用地基準地價評估的說法不正確的是( )。
A.農(nóng)用地基準地價評估主要技術線路有樣點地價平均法、定級指數(shù)模型法、基準地塊評估法
B.農(nóng)用地效益資料中的價格指標均以元為單位，面積指標均以平方米為單位
C.農(nóng)用地基準地價評估的資料包括土地定級工作報告和技術報告、農(nóng)用地征收的補償標準文件等
D.一般農(nóng)用地基準地價評估范圍包括縣(市)行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和全部未利用地
19.經(jīng)批準，某單位將征收甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)30公頃的農(nóng)用地。經(jīng)估價人員調(diào)查，得知該鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均農(nóng)用地面積1.2畝，其中人均耕地面積0.8畝，政府制定的該鎮(zhèn)人均社會保障價格為2萬元/人，則該單位需支付的社會保障總價為( )萬元。
A. 450 B.600 C.750 D.1125
20.土地估價師在運用市場比較法評估宗地市場公開價格時，可以選擇( )作為案例。
A.工業(yè)用地最低限價 B.拍賣出讓底價
C.招標出讓成交價格 D.土地評估價格
21.土地估價師在確定宗地地價評估結果時，完全聽從委托方的要求，這樣的行為違反了土地估價的( )。
A.替代原則 B.利用原則
C.公開、公平原則 D.獨立性原則
22.對于評估已建設完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價師不宜選用的估價方法是( ，。
A.基準地價系數(shù)修正法 B.成本逼近法
C.收益還原法 D.剩余法
23.土地估價師運用剩余法估價過程中，在估算不動產(chǎn)總價時，正確的方法是( )。
A.依據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)
B.根據(jù)銷售廣告中的報價
C.選擇三個市場案例經(jīng)市場比較法修正確定
D.采用申請銷售許可證時備案的售價
24.土地估價師在為某投資商評估一塊宗地的開發(fā)投資價值時，發(fā)現(xiàn)委托方提供的規(guī)劃數(shù)據(jù)尚未得到城市規(guī)劃部門的正式批準，如在土地估價報告中采用委托方提供的規(guī)劃數(shù)據(jù)，需要在土地估價報告中的( )部分予以說明。
A.估價依據(jù) B.估價方法
C.估價結果 D.需要特殊說明的事項
25.在采用市場交易資料評估基準地價的過程中，需要對樣點數(shù)據(jù)進行檢驗。對此，以下觀點正確的是( )。
A.均值、方差法和f檢驗法是對樣點數(shù)據(jù)進行一致性檢驗的基本方法
B.對不同交易方式計算的樣點地價，可以不進行同一性檢驗
C.基準地價確定時，要求樣點總體呈正態(tài)或正偏態(tài)分布
D.在進行樣點總體一致性檢驗時，需要結合樣點數(shù)據(jù)總體分布類型選擇相應的檢驗方法
26.某城市發(fā)布的基準地價更新成果中規(guī)定了二級土地分類的地價修正方法，其中規(guī)定“辦公(寫字樓)用地按住宅用地基準地價的125%計價，體育及文體設施用地按住宅用地的70%計價”。對此規(guī)定，以下判斷不正確的是 ( )o
A.辦公(寫字樓)用地價格高于住宅地價水平
B.體育、文體設施用地屬于應劃撥使用的公益設施用地，制定定價標準無實質(zhì)意義
C.制定二級土地分類地價修正辦法可促進土地有償使用制度的實施
D.基準地價評估可不局限于商業(yè)、住宅、工業(yè)三種基本用途
27.制定征地區(qū)片綜合地價的范圍是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的( )。
A.基本農(nóng)田保護區(qū) B.建設用地范圍內(nèi)
C.建成范圍內(nèi) D.農(nóng)用地范圍
28.根據(jù)國土資源部35號令規(guī)定，考取土地估價師資格證書并進入土地估價機構從事土地估價業(yè)務，應當經(jīng)過不少于( )年的專業(yè)實踐，并進行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任。
A.1 B.2 C.3 D.4
29.土地估價師以惡意壓價等不正當競爭手段爭攬業(yè)務，違反了( )。
A.《土地估價師資格考試管理辦法》
B.《中國土地估價師協(xié)會章程》
C.《注冊土地估價師自律守則》
D.《土地估價師實踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法(試行)》
30.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，中等城市基準地價評估的工作底圖的比例尺為( )。
A.1: 500 - 1:1000 B.1:1000 - 1:5000
C. 1:5000 - 1:10000 D.1:10000 - 1:50000
二、多項選擇題【20題，題號31一50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每題1.5分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0. 35分)
31.下列土地分等定級與估價的技術標準中，( )屬于國家標準。
A.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》
B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》
C.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》
D.《農(nóng)用地估價規(guī)程》
E.《農(nóng)用地定級規(guī)程》
32.土地估價項目委托合同的內(nèi)容一般包括( )。
A.估價方法選擇 B.估價服務費及支付方式
C.估價程序 D.估價對象
E.估價目的
33.根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求，土地權利狀況描述中要對估價對象的( )等權利狀況進行描述。
A.使用權 B.收益權 C.所有權 D.處置權
E.他項權利
34.在土地估價過程中，估價方法選擇應考慮估價對象土地用途的情況。除標準廠房用地外，工業(yè)用地估價可選用( )、成本逼近法等估價方法。
A.剩余法 B.市場比較法
C.評分估價法 D.基準地價系數(shù)修正法
E.路線價估價法
35.某土地估價機構接受法院委托，為確定某在建工程項目用地拍賣底價進行評估。該在建工程建筑主體框架于八年前完成施工并封頂，但未進行主體建筑外部裝修、機器設備安裝和附屬用房建設。在評估組織和有關事項處理中，下列做法( )不正確。
A.因業(yè)務繁忙，土地估價機構只安排一名估價師甲某進行現(xiàn)場勘察并填寫《土地現(xiàn)場勘察表》
B.土地估價報告完成后，因甲某生病住院，土地估價報告由乙某撰寫并以其名義獨立簽署
C.估價時，土地面積依據(jù)原劃撥土地使用權證書確定，建筑面積指標等依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》等資料確定
D.因土地使用權出讓手續(xù)未辦理，土地估價時以不低于評估價格的30%為原則，由估價師按經(jīng)驗判斷確定并扣除土地使用權出讓金
E.建筑工程未作質(zhì)量鑒定，估價師在估價報告假設條件中假設“建筑物現(xiàn)有質(zhì)量狀況基本良好，無須進行特殊處理”
36.某工業(yè)倉儲用地地處城市遠郊，南臨省道，所在區(qū)域無市政供水管網(wǎng)，供水來自企業(yè)自建水井，雨水散排到墻外荒地里，供電由企業(yè)自行投資，接自5千米外某變電站，現(xiàn)有一部電話，自有鍋爐，可提供熱力，無燃氣。現(xiàn)場勘察記錄不準確的是( )。
A.宗地紅線外“三通”(通路、通訊、通水)
B.宗地紅線外“兩通”(通路、通訊)
C.宗地紅線外“四通”(通路、通訊、通水、排水)
D.宗地紅線內(nèi)“三通”(通路、通訊、通電)
E.宗地紅線內(nèi)場地平整
37.土地估價師采用收益還原法對某綜合大廈用地價格進行評估，該大廈一至四層為委托方自用的商業(yè)經(jīng)營用房，五至十層作為辦公用途對外出租。估價作業(yè)時，除進行前期現(xiàn)場勘察、檢核土地與房屋權屬資料等工作外，還應收集的資料包括( )。
A.企業(yè)自身商業(yè)用房經(jīng)營收益、成本支出等資料
B.土地開發(fā)過程中的成本費用、利息、利潤及增值收益資料
C.過去一年內(nèi)該大廈土地使用權人某股份公司的股權變化情況
D.各經(jīng)營期的房屋出租應交稅金
E.各經(jīng)營期的經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年折舊費、房屋年保險費
38.某大型國有企業(yè)因改制上市的需要，委托甲土地評估公司對涉及的多宗劃撥土地進行評估，為土地資產(chǎn)處置(擬采用作價出資方式)提供參考依據(jù)。對此，以下觀點正確的是( )。
A.甲公司具有省土地估價師協(xié)會核發(fā)的省內(nèi)范圍執(zhí)業(yè)資格，可承接該業(yè)務
B.估價作業(yè)時應評估的土地價格為作價出資土地使用權價格
C.估價作業(yè)時應評估的土地價格為劃撥土地使用權價格
D.土地估價結果應為正常市場價格評估值扣除土地出讓金后的余額
E.土地價格定義時土地使用年限可設定為法定出讓年限
39.關于工業(yè)用地價格評估，以下觀點正確的是( )。
A.礦區(qū)用地價格評估，宗地外開發(fā)程度依政府投資實際配套狀況設定
B.當同一區(qū)域內(nèi)估價對象宗地較多，且條件類似的比較案例較少，可選擇相同的比較案例比較修正所有待估宗地的價格
C.某企業(yè)享有價格優(yōu)惠政策取得一宗土地，估價時土地取得費取實際成交優(yōu)惠價
D.某企業(yè)取得一宗土地后投人大量資金用于清除原遺留的化學有毒物質(zhì)，該費用在估價時計人土地開發(fā)費
E.高新技術企業(yè)用地的土地增值收益較普通工業(yè)用地高
40.在城鎮(zhèn)土地分等中，下列分等對象的因子評價指標與其土地質(zhì)量之間存在正相關關系的因子有( )。
A.人口密度 B.城鎮(zhèn)對外輻射能力
C.區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地 D.區(qū)域固定資產(chǎn)投入強度
E.區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值
41.農(nóng)用地分等定級單元劃分方法有( )。
A.樣地法 B.疊置法 C.因素法 D.多邊形法
E.地塊法
42.土地定級估價的成果資料主要包括( )。
A.土地等別圖 B.土地級別圖
C.樣點分布圖 D.監(jiān)測點分布圖
E.地價指數(shù)表
43.農(nóng)用地定級單元劃分應遵循的原則主要包括( )。
A.單元之間的土地特征差異明顯，不同地貌類型的土地不劃為同一單元
B.單元邊界應跨越地塊邊界
C.山脈走向兩側水熱分配有明顯差異的不劃為同一單元
D.地下水、土壤條件、鹽堿度等定級因素指標有明顯差異的不劃為同一單元
E.單元邊界可以采用河流、道路、堤壩等線狀地物
44.關于農(nóng)用地基準地價評估方法，下列說法不正確的是( )。
A.樣點地價平均法中，對樣點地價的修正主要包括年期、期日修正以及交易情況、開發(fā)程度和權利修正
B.同一土地級別、同一交易方式的樣點地價不用進行樣點同一性檢驗
C.基準地塊評估法劃分均質(zhì)區(qū)域，采用線性回歸模型檢驗
D.定級指數(shù)模型法需要建立定級指數(shù)與地價關系模型，并利用模型評估級別基準地價
E.采用基準地塊評估法時，首先應廣泛搜集農(nóng)用地的自然條件、社會經(jīng)濟條件、市場交易資料以及歷史地價資料等
45.某土地估價機構在開展土地估價業(yè)務時，下列行為中( )是錯誤的。
A.接受土地儲備中心委托，為確定招標出讓底價對河西區(qū)A、13、C組團地價評估，同時接受該市某房地產(chǎn)公司委托評估A組團土地投標價格
B.與某銀行簽訂長期合作協(xié)議，承諾按低于市場評估收費的50%提供評估服務
C.倡議建立機構聯(lián)盟，實行按市場行情變化、在規(guī)定收費標準±15%范圍內(nèi)浮動收費的機制
D.接受委托開展土地出讓地價評估工作，未將土地技術報告交付委托方
E.與某銀行簽訂長期合作評估協(xié)議，承諾每年按評估收費的30%予以返還
46.下列有關土地估價業(yè)務受理的正確做法是( )。
A.經(jīng)核實，委托方提供的土地產(chǎn)權資料來源合法、產(chǎn)權清楚、面積準確，可以接受委托
B.對委托方提出的任何目的的土地估價，土地評估機構都應該接受委托
C.土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價機構因此未受理該項估價業(yè)務
D.估價機構拒絕接受一宗2003年出讓至今無合法理由仍未開發(fā)建設的住宅用地評估業(yè)務
E.就清產(chǎn)核資和轉(zhuǎn)讓兩種目的，估價機構接受委托并將估價結果反映在同一份估價報告中
47.土地估價師在一估價基準日為2007年8月31日的估價報告中引用某城市2006年度資料有：①房地產(chǎn)市場供求關系基本平衡，商品住宅用地實際供應量同比增加30%;②實行土地出讓限戶型、房價和地價政策;③年內(nèi)完工的經(jīng)濟適用住房占年度房地產(chǎn)開發(fā)總量比例的25%;④普通商品住宅價格漲幅同比上升8%。據(jù)此判斷，下列出現(xiàn)在估價報告中的內(nèi)容錯誤的是( )。
A.遵循需求與供給原則作為估價原則
B.不采用限戶型、房價和地價的成交宗地作為市場比較法的比較案例
C.2007年一至二季度地價指數(shù)與上年末基本持平
D.將普通商品住宅用地土地還原率由上年的8%調(diào)整為6%
E.在上年年末普通商品住宅均價基礎上上浮8%確定房地產(chǎn)開發(fā)總價值
48.編制路線價修正系數(shù)表考慮的因素主要有( )。
A.商服繁華度 B.區(qū)位條件 C.土地用途 D.深度
E.寬度
49.關于路線價法，下列描述正確的是( )。
A.在路線價與級別基準地價重疊的區(qū)域，里地線以內(nèi)以路線價為主
B.四三二一法則、霍夫曼法則是國際通用的路線價寬度修正方法
C.路線價不需要進行容積率修正
D.甲某將已出讓土地再轉(zhuǎn)讓，用路線價法評估時仍需進行年期修正
E.美國采用的是累計深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成遞增趨勢，后者百分率成遞減趨勢
50.下列與地價監(jiān)測點土地估價有關的說法正確的是( )。
A.地價監(jiān)測點價格評估方法有市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法等
B.監(jiān)測點地價應根據(jù)市場變化定期評估
C.利用地價監(jiān)測成果可實現(xiàn)對基準地價的更新
D.地價監(jiān)測以年為固定監(jiān)測周期
E.地價監(jiān)測主要工作成果是基準地價更新數(shù)據(jù)
三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號51一60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒田分;少選但均為正確選項的每項得0. 25分)
(一)某評估機構在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的雪有土地進行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、乏化中心和交通樞紐城市，該市進入21世紀后歷年GDP平均增長率達12%，城真居民可支配收入平均增長率為5%;②2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬平方米;③制定并公布了征地區(qū)片綜合地價;④該市土地出讓套按基準地價的70%收取，最末級別工業(yè)用地出讓平均價格為270元/平方米;爹該市工業(yè)用地出讓標準為384元/平方米;⑥2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10%。
待估價宗地有關信息如下：
(1)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權，拍賣成交樓面地價1200，元/平方米，當時區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用權作價入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區(qū)域2005年、2006年年度住宅用地環(huán)比地價指數(shù)分別為106、105。
(2)丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經(jīng)批準的城市規(guī)劃，繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得土地使用權而應負擔的城市公益用地征地成本，折合5畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地的道路進行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補償費及耕地開墾費、征地管理費等相關稅費為300萬元，區(qū)域市政配套“五通一平”開發(fā)平均成本為12萬元/畝。
請根據(jù)以上情況回答51 -55題。
51.下列對該城市地價水平變化的分析正確的是( )。
A.該市房地產(chǎn)市場需求的增加、投資需求的增加等拉動了地價上漲
B.實行土地招拍掛制度是地價上漲的主要原因
C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產(chǎn)價格逐年快速增長
D.城市社會經(jīng)濟的發(fā)展對區(qū)域土地價格水平的提升起到了推動作用
52.下列關于該市工業(yè)用地出讓及地價評估觀點正確的是( )。
A.土地估價時可選取評估的工業(yè)用地案例進行比較
B.以征地綜合區(qū)片價為依據(jù)，運用成本逼近法評估同一區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，其地價水平接近
C.協(xié)議出讓工業(yè)用地也須按市場價格評估，成交價格不得低于標準
D.實行工業(yè)用地出讓最低限價政策將促使土地出讓價格回歸到客觀地價水平
53.丙企業(yè)以資產(chǎn)重組為目的，運用成本逼近法評估該工業(yè)用地價格時應計算的成本費用最接近( )萬元。
A.590 B.467 C.530 D.480
54.甲公司以土地使用權作價入股時，乙方要求對土地使用權價格進行評估，則評估樓面地價最接近( )元/平方米。
A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280
55.若將上述住宅宗地作為城市地價監(jiān)測點，則其在2006年末的平均地價水平為( )元/平方米。
A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260
(二)甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級工業(yè)用地范圍，由該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得，批準用途為工業(yè)，土地面積30畝;宗地上各幢磚混結構廠房建筑總面積17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發(fā)市場經(jīng)營至今。因該宗地已被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門核定的原廠區(qū)用地詳細規(guī)劃指標為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準用地總面積18000平方米，其中商業(yè)用地面積8000平方米、住宅用地面積10000平方米;規(guī)劃平均容積率2. 89，其中商業(yè)建筑面積28000平方米、住宅建筑面積24000平方米。
經(jīng)調(diào)查：①該宗地土地開發(fā)程度紅線內(nèi)達到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通訊、通電及場地平整)，紅線外達到“六通”(通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣);②A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準地價分別為5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，對應各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0，開發(fā)程度為宗地紅線外“六通” (通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣)及紅線內(nèi)場地平整，估價基準日為2006年1月1日：③以2006年1月1日為基期，A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比增長率 分別為2%、4%、0%;④通燃氣平均成本為20元/平方米;⑤磚混結構建筑重置價600元/平方米;⑥A市各類用地容積率修正系數(shù)表(部分)如下：
按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項用地條件、規(guī)劃指標，選擇案例通過市場比較法修正后得到商業(yè)用地地價為9500元/平方米。運用基準地價系數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域及個別因素修正系數(shù)分別為8%、4%、6%。
請根據(jù)以上情況，回答56 - 60題。
56.根據(jù)上述情況，下列表述正確的是( )。
A.若對該宗地實施舊城改造拆遷，應分別按工業(yè)和商業(yè)用途評估房地產(chǎn)市場價格
B.該宗地屬存量建設用地，變更該宗地用途可按補辦出讓手續(xù)辦理，并按市場價補交土地出讓金
C.若通過土地儲備途徑處置該宗地，按規(guī)定甲企業(yè)可與A市土地儲備機構根據(jù)土地評估結果協(xié)商補償金額
D.甲企業(yè)可按商業(yè)、住宅用途市場價補繳該宗地土地出讓金后自行開發(fā)建設
57.若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委托估價機構進行地價評估，則評估時采用的容積率為( )。
A. 0.85 B.0.94 C.2.6 D.2.89
58.依據(jù)規(guī)劃要求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以2008年1月1日為基準日，采用基準地價修正法評估該宗地，價格應為( )萬元。
A. 10062 B.10122 C.10300 D.10361
59.根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容積率分別為( )。
A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D.均為2.89
60.若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使用權，繳納土地出讓金780萬元，現(xiàn)經(jīng)批準按照上述規(guī)劃條件用途補辦出讓手續(xù)，則對應補交土地出讓金的表述正確的是( )。
A.應補交土地出讓金等于批準的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權市場價格減去原工業(yè)用途及使用條件下剩余年期的土地使用權市場價格
B.應補交土地出讓金等于批準的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權市場價格扣減已繳納的780萬元
C.以2008年1月1日為估價基準日，估價時設定各用途土地使用年限分別為工業(yè)50年、商業(yè)40年、住宅70年
D.估價時建筑容積率設定為0. 94
四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結果及單位;計算中間結果均保留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元;計算最終結果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步計分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結果分別計分;只有計算結果的不得分)
(一)某市黃河大酒店所占用土地的使用權于2002年6月1日取得，年限為40年，容積率為2.00。酒店共20層，總建筑面積為30000平方米。收集到酒店其他有關情況如下：
(1)1~5層為酒店大堂、中西餐廳、歌舞廳、娛樂場所等，建筑面積為;000平方米，平均每天總經(jīng)營收入為10萬元，總經(jīng)營成本為6萬元：
(2) 6-20層為酒店客房，建筑面積為22500平方米，其中：酒店客房有單司68間(其中普通單間有38間，118元/天，豪華單間30間，158元/天)，標隹雙人間158間(其中普通標間為98間，188元/天，豪華標間60間.258元/天)，套房58間(其中普通套房為38間，288元/天，豪華套房有20間，388元7天)，總統(tǒng)套房8間(988元/天)，全部入住率為70%;
(3)該酒店取得土地使用權后2年內(nèi)建成并投入使用，結構為鋼混結構，經(jīng)齊耐用年限50年，建筑物殘值率為0%：
(4)該酒店設計不合理，由于層高較低，相對于市場一般結構的建筑物，頁計在剩余的使用期內(nèi)，其建筑物價值每年預計減少7萬元。請以該酒店的實際經(jīng)營數(shù)據(jù)和有關參數(shù)，按照剩余法的思路，計算其土地在2008年6月1日的使用權總價格和地面單位價格(假定：大堂等經(jīng)營管理的利閏為總收入的10%，其不動產(chǎn)綜合還原率為8%;客房部分不考慮經(jīng)營管理成本，其不動產(chǎn)的綜合還原率為7%;該酒店建筑物重新建造綜合成本為3800元/平方米;未來資金貼現(xiàn)率固定設為7%)。
(二)A市為地價動態(tài)監(jiān)測試點城市，按技術規(guī)范的要求，該市居住用地監(jiān)叫范圍覆蓋全市所有的三個土地級別，每個土地級別各劃分為三個地價區(qū)段，各級別土地面積、地價區(qū)段編號等具體信息見下袁。
面積：平方千米;價格：元/平方米
請根據(jù)上表所給出的信息完成以下監(jiān)測指標計算(計算保留整數(shù))：
1.計算A市2007年各季度各區(qū)段居住地價水平值(列出J001的計算過程，并將全部結果在答題卡上制作成表格(表格式樣如下);
(表格式樣)
一季度 二季度 三季度 四季度
J001
......
J009
2.計算A市2007年第一季度各級別地價水平值;
3.計算A市2007年第一季度整體居住地價水平值;
4.以2007年第一季度為基期，并設定基期指數(shù)為100，計算一級地當年各季度定基地價指數(shù)。
