好的報告主要表現(xiàn)為：
第一、報告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套;
第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分;
第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強;
第四、評估結(jié)果基本準確，符合市場行情;
第五、報告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。
在實際工作中，審查報告的重點除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當事人的重大損失。
報告審查的主要內(nèi)容：
1、 審查估價對象，其中包括權(quán)屬、估價時點、估價作業(yè)日期和有關(guān)證明材料;
2、 審查估價目的，包括價格定義、價值類型;
3、 審查估價數(shù)據(jù)，包括估價報告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠?估價結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?
4、 審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學?
5、 審查估價條件，包括是否考慮得出估價結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)使用評價的結(jié)論及其使用建議是否合理?風險分析是否恰當?
估價方法要點之一：市場比較法
應(yīng)用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：
1、比較實例選擇。所選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：
① 與待估宗地屬同一供應(yīng)圈(即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%)。
�、� 與待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。
③ 與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的
a：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);
b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;
�、� 交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。
�、� 價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容(如有可能，到現(xiàn)場查看)如下：
1、交易實例狀況：
a座落位置、形狀、地質(zhì);
b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施
c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件
d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途
e有關(guān)地上建筑物的基本情況
f權(quán)利狀況和土地使用年限等
2、成交價格
包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。
3、付款方式
包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。
4、成交日期
一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。
2、因素選擇
估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。
選擇因素的原則：
�、俳Y(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。
�、� 成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。
�、谶x擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。
因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：
�、苯灰兹掌�(必選)
�、步灰浊闆r(必選)
⒊交易類型(必選)
�、赐恋厥褂媚晗�(必選)
a基礎(chǔ)設(shè)施善(用幾通一平反映)
b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映)
c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)
d道路通達度(用道路類型、寬度反映)
e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)
f環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度
g產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
�、秱�別因素
a綠地覆蓋率(住宅用地選)
b產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
c規(guī)劃限制(視情況可設(shè)可不設(shè))
d自然災(zāi)害狀況(視情況可設(shè)可不設(shè))
e容積率(必選)
f宗地面積(必選)
g宗地形狀(必選)
h臨街狀況(商業(yè)必選)
i地質(zhì)條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標表示方式)
j地形、地勢等
因素條件說明
具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：
因素條件說明時應(yīng)注意幾點：
① 描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
�、� 因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。
�、� 因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。
第一、報告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套;
第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分;
第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強;
第四、評估結(jié)果基本準確，符合市場行情;
第五、報告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。
在實際工作中，審查報告的重點除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當事人的重大損失。
報告審查的主要內(nèi)容：
1、 審查估價對象，其中包括權(quán)屬、估價時點、估價作業(yè)日期和有關(guān)證明材料;
2、 審查估價目的，包括價格定義、價值類型;
3、 審查估價數(shù)據(jù)，包括估價報告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠?估價結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?
4、 審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學?
5、 審查估價條件，包括是否考慮得出估價結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)使用評價的結(jié)論及其使用建議是否合理?風險分析是否恰當?
估價方法要點之一：市場比較法
應(yīng)用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：
1、比較實例選擇。所選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：
① 與待估宗地屬同一供應(yīng)圈(即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%)。
�、� 與待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。
③ 與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的
a：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);
b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;
�、� 交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。
�、� 價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容(如有可能，到現(xiàn)場查看)如下：
1、交易實例狀況：
a座落位置、形狀、地質(zhì);
b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施
c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件
d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途
e有關(guān)地上建筑物的基本情況
f權(quán)利狀況和土地使用年限等
2、成交價格
包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。
3、付款方式
包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。
4、成交日期
一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。
2、因素選擇
估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。
選擇因素的原則：
�、俳Y(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。
�、� 成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。
�、谶x擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。
因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：
�、苯灰兹掌�(必選)
�、步灰浊闆r(必選)
⒊交易類型(必選)
�、赐恋厥褂媚晗�(必選)
a基礎(chǔ)設(shè)施善(用幾通一平反映)
b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映)
c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)
d道路通達度(用道路類型、寬度反映)
e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)
f環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度
g產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
�、秱�別因素
a綠地覆蓋率(住宅用地選)
b產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
c規(guī)劃限制(視情況可設(shè)可不設(shè))
d自然災(zāi)害狀況(視情況可設(shè)可不設(shè))
e容積率(必選)
f宗地面積(必選)
g宗地形狀(必選)
h臨街狀況(商業(yè)必選)
i地質(zhì)條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標表示方式)
j地形、地勢等
因素條件說明
具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：
因素條件說明時應(yīng)注意幾點：
① 描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
�、� 因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。
�、� 因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。
