為縮短房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期，將政府推向市場(chǎng)的土地及時(shí)形成有效住房供給，江蘇省南京市2005年以來研究實(shí)施“小地塊、多頻次”的供地策略，目前房?jī)r(jià)調(diào)控取得明顯成效。南京市國土資源局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月，全市共成交89幅地塊，其中5公頃以下地塊有50幅，占全市總出讓地塊的56.2%；9月份南京市房?jī)r(jià)漲幅同比上漲6.6%，低于8.9%的全國平均漲幅。
房地產(chǎn)用地小規(guī)模出讓
近期，南京市又將推出13幅中小規(guī)模地塊。這13幅位于江寧區(qū)的地塊實(shí)際出讓面積都在5公頃以下，最小1.2公頃，4.8公頃，其中有6幅為商業(yè)、辦公、酒店式公寓用地，7幅為住宅用地。
南京市國土資源局土地利用處處長王海龍介紹說，今年全市計(jì)劃出讓10公頃以下地塊共56幅，實(shí)際出讓總面積145.4公頃，占全市住宅用地實(shí)際出讓總面積的24.9%，而出讓規(guī)模在20公頃以上的地塊僅有4幅，實(shí)際出讓總面積210.2公頃，占全市住宅用地實(shí)際出讓總面積的39.9%。從單宗地塊供應(yīng)規(guī)模指標(biāo)可以看出，今年該市住宅用地供應(yīng)的地塊平均規(guī)模小于10公頃。
南京市國土資源局新聞發(fā)言人楊閎煒介紹，在綜合配套成熟地區(qū)將大地塊劃小，以小規(guī)模出讓，這是南京市土地市場(chǎng)一個(gè)顯著特征。從近兩年成交地塊單宗規(guī)模來看，2006年成交的74幅地塊中，規(guī)模在3公頃以下的有30幅，比2005年減少11幅，所占供應(yīng)比例為9.8%；規(guī)模在3～5公頃的地塊所占供應(yīng)比例為20%，規(guī)模在5～10公頃的有10幅,所占供應(yīng)比例為13.5%，比2005年下降17.1%，而10公頃以上地塊與前一年基本相同。他說，今后南京市將合理控制出讓地塊的規(guī)模，新推地塊都將以中小規(guī)模為主，原則上在100～200畝之間，開發(fā)周期限定在3年左右。
南京市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)管理辦公室主任劉紅說，由于南京市早期個(gè)別出讓地塊規(guī)模過大，開發(fā)商分成數(shù)期開發(fā)，人為拉長開發(fā)周期，導(dǎo)致土地在開發(fā)商手中囤積。如：浦口、六合兩區(qū)前幾年出讓的大地塊至今仍在開發(fā)之中，個(gè)別地塊的實(shí)際開發(fā)量不足20%。而從2005年至今，該地區(qū)的房?jī)r(jià)也從每平方米2000元左右漲至4000元以上，開發(fā)商從中獲利驚人。
南京市國土資源局副局長丁和庚表示，控制出讓地塊規(guī)模是該市土地出讓的一個(gè)趨勢(shì)，能分開的一定要分開，以保證供地能在合理開發(fā)周期內(nèi)開發(fā)完畢。同時(shí)，堅(jiān)持以凈地方式出讓土地，讓開發(fā)商拿到土地后即可建房子，加速形成市場(chǎng)的有效供應(yīng)。
大盤小盤優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)
前兩年，南京市有實(shí)力的開發(fā)商紛紛大規(guī)模購地，動(dòng)不動(dòng)就是自成一體的數(shù)百畝之城。隨著去年下半年至今年以來形態(tài)各異的市區(qū)“袖珍”小地塊項(xiàng)目風(fēng)靡整個(gè)南京樓市，開發(fā)商拿地出現(xiàn)了新動(dòng)向。
今年7月3日，南京市推出的兩幅住宅地塊面積盡管不大，但仍吸引了省內(nèi)外十多家單位前來競(jìng)標(biāo)。一番激烈競(jìng)價(jià)后，南京市建設(shè)發(fā)展總公司以6048.51萬元的價(jià)格拿下，高出起始價(jià)3558萬元，將近一倍。另一地塊位于秦淮區(qū)土城頭74號(hào)，實(shí)際出讓面積1.5公頃，有5家單位參與競(jìng)拍，最后奪標(biāo)的是本埠的建寧房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們開出的價(jià)格為4720萬元，比3000萬元的起始價(jià)超出1700多萬元。
小地塊出讓競(jìng)買資金少，給了一些中小開發(fā)商拿地開發(fā)的機(jī)會(huì)，一些名不見經(jīng)傳的房產(chǎn)商也敢來拿地了。但這些地塊競(jìng)買人當(dāng)中，卻沒有了大開發(fā)商的身影，拍賣的激烈程度比過去大大降低，一般經(jīng)過三四十輪就拍出。由此，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心這樣會(huì)降低競(jìng)爭(zhēng)效力。
南京市國土資源局臧正金局長表示，今年來所推出的89幅地塊，參與競(jìng)買企業(yè)達(dá)到270家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度指數(shù)為1.48，高于去年同期的1.25�？刂茊巫谕恋毓⿷�(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力圈占大面積土地，形成壟斷。南京土地市場(chǎng)推小地塊的做法符合國家政策要求和地方實(shí)際。
江蘇亞東建發(fā)集團(tuán)副總裁劉成剛認(rèn)為，隨著城市范圍擴(kuò)大、新的城市邊界不斷延伸，自然會(huì)在城市內(nèi)部出現(xiàn)眾多有待再開發(fā)的細(xì)小地塊，在城市外圍再出現(xiàn)有待開發(fā)的大幅土地，這就使一個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)不可能形成以單純大盤為主，或小盤為主的格局。這種共生的局面，可以使大盤與小盤做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
有效緩解樓市需求壓力
南京大學(xué)城市與資源系博士生導(dǎo)師林炳耀教授認(rèn)為，南京市國土資源部門近期所推住宅用地面積以不足100畝為主流，且起始價(jià)也只有4億～5億元。以一個(gè)50畝折合3萬多平方米的地塊為例，容積率選擇1.5的話，整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積在5萬平方米左右。土地規(guī)模的縮小將大大縮短項(xiàng)目上市的時(shí)間，成交價(jià)格同比明顯低于相鄰大地塊，老百姓最快可在一年內(nèi)購買到這些地段的低價(jià)新房，從而可以大大緩解樓市的需求壓力。
“隨著國家調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在步入穩(wěn)定發(fā)展階段�！蹦暇┐髮W(xué)商學(xué)院副院長劉志彪認(rèn)為，“對(duì)政府來說，小地塊樓盤數(shù)量的增多，亦要求其土地供應(yīng)計(jì)劃要做得更細(xì)，這樣有利于邊角零碎地塊的開發(fā)和舊城舊村的改造，有利于城市精細(xì)化管理、精細(xì)化發(fā)展，有利于將房地產(chǎn)行業(yè)引入良性競(jìng)爭(zhēng)、持續(xù)發(fā)展的軌道，有利于讓老百姓得到更多的好處�！�
