為推動(dòng)舊城改造，實(shí)現(xiàn)“三年大變樣”計(jì)劃，盡管石家莊市推地?zé)崆楦邼q，卻也不得不面對(duì)著土地市場(chǎng)持續(xù)低迷的尷尬。
6月11日，石家莊市國(guó)土資源局原定于當(dāng)天拍賣的今年首宗住宅用地，最終因參與競(jìng)拍的企業(yè)數(shù)不足三家而宣告流拍。而就在此前不久，石家莊曾攜1.5萬畝城中村地塊進(jìn)京推介，推地計(jì)劃雄心勃勃。
對(duì)此，諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府的開發(fā)計(jì)劃與開發(fā)商的開發(fā)意愿相悖是導(dǎo)致土地流拍的主要原因。而記者從采訪中了解到，為了低價(jià)拿地，石家莊的一些開發(fā)商繞開政府，私自與城中村的村委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議的現(xiàn)象也屢見不鮮。
開發(fā)商看淡住宅
根據(jù)石家莊市國(guó)土資源局公告，6月份公開出讓6宗地，包括工業(yè)用地4宗，商業(yè)住宅用地和純住宅用地各1宗。其中位于華星路以北、市輕工供銷有限公司以西、石家莊市潛水電泵廠以東的016號(hào)地，是今年石家莊市區(qū)出讓的第一塊純住宅用地，因此備受業(yè)界和市民關(guān)注。該地塊面積約2.5萬平方米。
“這塊地面積雖然不大，但地段不錯(cuò)，屬于市區(qū)內(nèi)的二類地段，居住氛圍比較濃厚。但是因?yàn)槭仪f的購(gòu)買力比較有限，市場(chǎng)目前的觀望氛圍也很濃厚，所以這直接影響了開發(fā)商的拿地信心�！敝性禺a(chǎn)河北分公司總經(jīng)理助理李印奇說。
中國(guó)勒泰集團(tuán)常務(wù)副總裁吳鏑也表示，盡管石家莊是省會(huì)城市，然而實(shí)際的消費(fèi)能力卻與周邊的唐山、邯鄲等地相差甚遠(yuǎn)。這在一定程度上打擊了開發(fā)商們開發(fā)住宅項(xiàng)目的積極性。相反，由于石家莊的商業(yè)地產(chǎn)目前尚處于低層次發(fā)展階段，類似于寫字樓、MALL等城市綜合體還是一片價(jià)值洼地。因此眾多開發(fā)商更青睞于進(jìn)軍石家莊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
“可以說，政府的建設(shè)計(jì)劃與開發(fā)商的開發(fā)意愿相悖而行，所以土地流拍也就不足為怪了�！眳晴C說。
禍起“準(zhǔn)協(xié)議出讓制”？
然而，據(jù)石家莊一位業(yè)內(nèi)人士透露，石家莊土地出讓遭遇冷場(chǎng)，除對(duì)樓市缺乏信心而不敢貿(mào)然出手外，還有一個(gè)重要的原因，就是石家莊的本土開發(fā)商一般不愿通過政府招拍掛的形式獲得土地。
該人士表示，由于石家莊的城中村較多，因此一些開發(fā)商更愿意通過與村委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議的方式來獲得土地，如此一來，拿地成本則會(huì)減少許多。
“這種現(xiàn)象在石家莊很普遍，政府也特別頭疼，多次進(jìn)行管理也無濟(jì)于事。另外，還有一些開發(fā)商在拿到與村委會(huì)簽訂的土地協(xié)議后，再通過各種方式把地塊轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)�！边@位知情人說。
就此詢問當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商，這位開發(fā)商表示，事實(shí)上這種聯(lián)合開發(fā)的模式在很多城市都較為普遍。但對(duì)于具體的操作手法，該開發(fā)商拒絕透露。
事實(shí)上，石家莊市政府今年利用舊城改造計(jì)劃推出的大規(guī)模土地，實(shí)際上是為了吸引更多的外來資金。
“從這次市政府分別派人去一線城市召開土地推介會(huì)就能看得出來，政府希望通過吸引外資來提升石家莊的項(xiàng)目品質(zhì)�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)河北分公司運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理張達(dá)說。
但石家莊市政府的推地計(jì)劃卻并未得到外界響應(yīng)。這使得石家莊1.5萬畝的土地出讓計(jì)劃陷入尷尬境地，土地消化也成為了一道難解的題。
對(duì)此，香港太平洋國(guó)際集團(tuán)國(guó)內(nèi)首席執(zhí)行官賈臥龍表示，由于石家莊的土地出讓涉及到舊城改造，因此土地大多為一級(jí)開發(fā)。當(dāng)?shù)卣块T在同開發(fā)商的洽談中曾表示，當(dāng)土地一級(jí)開發(fā)完成之后上市，若參與一級(jí)開發(fā)的企業(yè)未能競(jìng)得土地，政府將給予10%的回報(bào)率。
“10%的回報(bào)率非常低，而一級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)卻又非常大�！辟Z臥龍說
6月11日，石家莊市國(guó)土資源局原定于當(dāng)天拍賣的今年首宗住宅用地，最終因參與競(jìng)拍的企業(yè)數(shù)不足三家而宣告流拍。而就在此前不久，石家莊曾攜1.5萬畝城中村地塊進(jìn)京推介，推地計(jì)劃雄心勃勃。
對(duì)此，諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府的開發(fā)計(jì)劃與開發(fā)商的開發(fā)意愿相悖是導(dǎo)致土地流拍的主要原因。而記者從采訪中了解到，為了低價(jià)拿地，石家莊的一些開發(fā)商繞開政府，私自與城中村的村委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議的現(xiàn)象也屢見不鮮。
開發(fā)商看淡住宅
根據(jù)石家莊市國(guó)土資源局公告，6月份公開出讓6宗地，包括工業(yè)用地4宗，商業(yè)住宅用地和純住宅用地各1宗。其中位于華星路以北、市輕工供銷有限公司以西、石家莊市潛水電泵廠以東的016號(hào)地，是今年石家莊市區(qū)出讓的第一塊純住宅用地，因此備受業(yè)界和市民關(guān)注。該地塊面積約2.5萬平方米。
“這塊地面積雖然不大，但地段不錯(cuò)，屬于市區(qū)內(nèi)的二類地段，居住氛圍比較濃厚。但是因?yàn)槭仪f的購(gòu)買力比較有限，市場(chǎng)目前的觀望氛圍也很濃厚，所以這直接影響了開發(fā)商的拿地信心�！敝性禺a(chǎn)河北分公司總經(jīng)理助理李印奇說。
中國(guó)勒泰集團(tuán)常務(wù)副總裁吳鏑也表示，盡管石家莊是省會(huì)城市，然而實(shí)際的消費(fèi)能力卻與周邊的唐山、邯鄲等地相差甚遠(yuǎn)。這在一定程度上打擊了開發(fā)商們開發(fā)住宅項(xiàng)目的積極性。相反，由于石家莊的商業(yè)地產(chǎn)目前尚處于低層次發(fā)展階段，類似于寫字樓、MALL等城市綜合體還是一片價(jià)值洼地。因此眾多開發(fā)商更青睞于進(jìn)軍石家莊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
“可以說，政府的建設(shè)計(jì)劃與開發(fā)商的開發(fā)意愿相悖而行，所以土地流拍也就不足為怪了�！眳晴C說。
禍起“準(zhǔn)協(xié)議出讓制”？
然而，據(jù)石家莊一位業(yè)內(nèi)人士透露，石家莊土地出讓遭遇冷場(chǎng)，除對(duì)樓市缺乏信心而不敢貿(mào)然出手外，還有一個(gè)重要的原因，就是石家莊的本土開發(fā)商一般不愿通過政府招拍掛的形式獲得土地。
該人士表示，由于石家莊的城中村較多，因此一些開發(fā)商更愿意通過與村委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議的方式來獲得土地，如此一來，拿地成本則會(huì)減少許多。
“這種現(xiàn)象在石家莊很普遍，政府也特別頭疼，多次進(jìn)行管理也無濟(jì)于事。另外，還有一些開發(fā)商在拿到與村委會(huì)簽訂的土地協(xié)議后，再通過各種方式把地塊轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)�！边@位知情人說。
就此詢問當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商，這位開發(fā)商表示，事實(shí)上這種聯(lián)合開發(fā)的模式在很多城市都較為普遍。但對(duì)于具體的操作手法，該開發(fā)商拒絕透露。
事實(shí)上，石家莊市政府今年利用舊城改造計(jì)劃推出的大規(guī)模土地，實(shí)際上是為了吸引更多的外來資金。
“從這次市政府分別派人去一線城市召開土地推介會(huì)就能看得出來，政府希望通過吸引外資來提升石家莊的項(xiàng)目品質(zhì)�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)河北分公司運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理張達(dá)說。
但石家莊市政府的推地計(jì)劃卻并未得到外界響應(yīng)。這使得石家莊1.5萬畝的土地出讓計(jì)劃陷入尷尬境地，土地消化也成為了一道難解的題。
對(duì)此，香港太平洋國(guó)際集團(tuán)國(guó)內(nèi)首席執(zhí)行官賈臥龍表示，由于石家莊的土地出讓涉及到舊城改造，因此土地大多為一級(jí)開發(fā)。當(dāng)?shù)卣块T在同開發(fā)商的洽談中曾表示，當(dāng)土地一級(jí)開發(fā)完成之后上市，若參與一級(jí)開發(fā)的企業(yè)未能競(jìng)得土地，政府將給予10%的回報(bào)率。
“10%的回報(bào)率非常低，而一級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)卻又非常大�！辟Z臥龍說
