到手8個月，常州一家民營地產公司將之前高價在南京拍得的土地退還給政府的消息再度明確。按照規(guī)定，開發(fā)商退地后會按照合同沒收一定的定金，即出讓總價款15%的部分。這其中包括拍地時所付清的2200萬元保證金。該公司集團以及南京公司的相關負責人都在近1個月時間內沒有接受媒體采訪，也極少出現(xiàn)在房產圈的內部聚會中。
截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元。而今年，因為“囊中羞澀”而被迫退地的場景繼續(xù)上演。
常州開發(fā)商“退地”
南京江寧，位于南京城區(qū)以南板塊，為當?shù)匦屡d但非高檔住宅區(qū)，多年來價格從不足3000元/平方米上漲至現(xiàn)在超過6000元/平方米。從去年下半年開始，就有開發(fā)商高呼江寧“破八”。去年7月26日，萬科曾在江寧牛首山河附近拿到一塊地（現(xiàn)在的金域藍灣樓盤項目），樓面地價是3278元/平方米，這更讓開發(fā)商堅信當?shù)貥鞘小捌瓢恕敝溉湛纱?br> 在上述背景之下，去年11月16日，南京江寧文華街附近的兩幅住宅地塊一幅在歷經38輪競拍后，以1.64億元成交，高出底價9900萬元；另一幅經17輪競拍后，以2.02億元成交，高出底價1.24億元。
兩塊土地被同一買家，也就是常州一家民營地產公司收入囊中。而同期拍賣的三幅土地，最終的樓面地價分別被拍至4446元/平方米、4145元/平方米以及4204元/平方米。該常州公司一口氣獲取的是后兩幅土地。
從6月份開始，坊間便傳言兩塊土地因為土地款的問題可能會轉讓給南京本地一家開發(fā)商。記者向此開發(fā)商求證時獲悉該開發(fā)商并未接手，并稱地塊當時已經接近動工，應當不存在資金問題，而該常州公司的相關負責人也對媒體表示并無出讓兩塊土地的意圖。
但是進入7月，有關兩塊土地的去向更為明晰。
“雖然在幾個月的時間內，開發(fā)商也在積極尋找買家，但是很少有人有膽量接盤。最終，由于沒有找到合作方和接盤者，加上財務遇到了些問題，最終由政府收回�！碑�?shù)匾幻_發(fā)商對本報記者透露。但是該常州企業(yè)表示并未收到政府“退地”的相關通知。
江寧區(qū)國土局相關人士對南京當?shù)匾环萑請笞C實了此事，并表示會按照合同沒收一定的定金。原因則是拿地的開發(fā)公司沒有按時繳納土地出讓金。
針對退地一事，江寧區(qū)國土局對此諱莫如深，南京市國土局相關人士則對本報記者稱“不清楚是否退地”。該人士表示，即使土地已經退還給政府，也不需要進行對外公開，而是會在收回后，擇日掛牌出讓。至于退地的處罰，每一塊地最終簽訂合同時，都會有所規(guī)定。而每一塊土地繳納土地款的時限都不盡相同。
了解到，按照南京市的規(guī)定，土地的定金按照出讓合同的約定，應該首付不得低于出讓總價款的15％（含拍賣之前繳納的保證金）。至于該常州企業(yè)已經支付了多少土地款，以及是否已經繳納總價款的15％，目前還沒有明確的說法。
“面粉”依然貴于“面包”
常州民企此次折戟，在當?shù)貥I(yè)內人士看來與市場大勢不無相關。
“我們也參加了去年11月份的拍賣，但是最終沒有舉牌。按照我們的核算，如果樓面地價超過3000元/平方米，我們將不參與地塊的拍賣。”緊鄰兩塊被退地塊的一家開發(fā)商對本報記者明確表示。
在常州民企逾4000元/平方米樓面地價“豪賭”江寧樓市之后，市場并沒有如期繼續(xù)上揚，以及保持快速銷售的勢頭，反而開始有些下滑。
“大勢不是非常好�！苯瓕幰晃婚_發(fā)商對本報記者坦言。該開發(fā)商最新的一個項目在2個月之內銷售70％，對于這一成績，該開發(fā)商認為已經十分理想，他認為去年“一開盤就搶光”的情形起碼在今年內都不會重現(xiàn)。
“估計最近漲價的可能性不大�！痹撻_發(fā)商對本報記者預測說。傳統(tǒng)的淡季仍將帶來持續(xù)幾個月的樓市瓶頸期，該樓盤認為目前6800元/平方米的定價起碼在今年內不會上調。該板塊的這種價格瓶頸就給去年下半年高價拿地的開發(fā)商帶來很大的銷售壓力。
根據(jù)該開發(fā)商內部給萬科3278元/平方米樓面地價所做的一個預估，加上3000元/平方米左右的建安成本，以及資金機會成本、財務成本，以及萬科預計給股東的回報等等，毛坯房若開出7000元/平方米的價格，都可能無利潤可言。而4000元/平方米以上的樓面地價所面臨的壓力更可想而知。
“現(xiàn)在的市場表現(xiàn)證明，前段時間我們對房價都過于樂觀了。同時，江寧區(qū)目前對于住房售價7000元/平方米的限制，也是持續(xù)了幾個月的時間。我們現(xiàn)在看到的是，不僅房價回落，就連地價也在回落，3000元/平方米以下的樓面地價照樣可以獲取土地�！痹撻_發(fā)商透露。
在南京，開發(fā)商由于高價拍地而最終無力支付土地出讓金并非個案。2004年1月15日，新街口鐵管巷A、C兩幅地塊以5.45億元拍出，其中鐵管巷A地塊以3.15萬元/平方米的價格，創(chuàng)下了南京歷年土地出讓的“單價之最”。一年半后，上海兩家拿地的開發(fā)公司因無力繳納土地出讓金，被南京市國土部門收回，并且依據(jù)合同，沒收了8000多萬元的拿地定金。
據(jù)統(tǒng)計，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元；其中2007年市區(qū)范圍取消競得資格1幅，收回土地使用權1幅，690萬元保證金不予退還。
業(yè)內人士認為，一些開發(fā)商正為之前的過于樂觀埋單，而地價回落以及樓市銷售的停滯不前，更是讓開發(fā)商除了“退地”，難覓第二條出路。
截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元。而今年，因為“囊中羞澀”而被迫退地的場景繼續(xù)上演。
常州開發(fā)商“退地”
南京江寧，位于南京城區(qū)以南板塊，為當?shù)匦屡d但非高檔住宅區(qū)，多年來價格從不足3000元/平方米上漲至現(xiàn)在超過6000元/平方米。從去年下半年開始，就有開發(fā)商高呼江寧“破八”。去年7月26日，萬科曾在江寧牛首山河附近拿到一塊地（現(xiàn)在的金域藍灣樓盤項目），樓面地價是3278元/平方米，這更讓開發(fā)商堅信當?shù)貥鞘小捌瓢恕敝溉湛纱?br> 在上述背景之下，去年11月16日，南京江寧文華街附近的兩幅住宅地塊一幅在歷經38輪競拍后，以1.64億元成交，高出底價9900萬元；另一幅經17輪競拍后，以2.02億元成交，高出底價1.24億元。
兩塊土地被同一買家，也就是常州一家民營地產公司收入囊中。而同期拍賣的三幅土地，最終的樓面地價分別被拍至4446元/平方米、4145元/平方米以及4204元/平方米。該常州公司一口氣獲取的是后兩幅土地。
從6月份開始，坊間便傳言兩塊土地因為土地款的問題可能會轉讓給南京本地一家開發(fā)商。記者向此開發(fā)商求證時獲悉該開發(fā)商并未接手，并稱地塊當時已經接近動工，應當不存在資金問題，而該常州公司的相關負責人也對媒體表示并無出讓兩塊土地的意圖。
但是進入7月，有關兩塊土地的去向更為明晰。
“雖然在幾個月的時間內，開發(fā)商也在積極尋找買家，但是很少有人有膽量接盤。最終，由于沒有找到合作方和接盤者，加上財務遇到了些問題，最終由政府收回�！碑�?shù)匾幻_發(fā)商對本報記者透露。但是該常州企業(yè)表示并未收到政府“退地”的相關通知。
江寧區(qū)國土局相關人士對南京當?shù)匾环萑請笞C實了此事，并表示會按照合同沒收一定的定金。原因則是拿地的開發(fā)公司沒有按時繳納土地出讓金。
針對退地一事，江寧區(qū)國土局對此諱莫如深，南京市國土局相關人士則對本報記者稱“不清楚是否退地”。該人士表示，即使土地已經退還給政府，也不需要進行對外公開，而是會在收回后，擇日掛牌出讓。至于退地的處罰，每一塊地最終簽訂合同時，都會有所規(guī)定。而每一塊土地繳納土地款的時限都不盡相同。
了解到，按照南京市的規(guī)定，土地的定金按照出讓合同的約定，應該首付不得低于出讓總價款的15％（含拍賣之前繳納的保證金）。至于該常州企業(yè)已經支付了多少土地款，以及是否已經繳納總價款的15％，目前還沒有明確的說法。
“面粉”依然貴于“面包”
常州民企此次折戟，在當?shù)貥I(yè)內人士看來與市場大勢不無相關。
“我們也參加了去年11月份的拍賣，但是最終沒有舉牌。按照我們的核算，如果樓面地價超過3000元/平方米，我們將不參與地塊的拍賣。”緊鄰兩塊被退地塊的一家開發(fā)商對本報記者明確表示。
在常州民企逾4000元/平方米樓面地價“豪賭”江寧樓市之后，市場并沒有如期繼續(xù)上揚，以及保持快速銷售的勢頭，反而開始有些下滑。
“大勢不是非常好�！苯瓕幰晃婚_發(fā)商對本報記者坦言。該開發(fā)商最新的一個項目在2個月之內銷售70％，對于這一成績，該開發(fā)商認為已經十分理想，他認為去年“一開盤就搶光”的情形起碼在今年內都不會重現(xiàn)。
“估計最近漲價的可能性不大�！痹撻_發(fā)商對本報記者預測說。傳統(tǒng)的淡季仍將帶來持續(xù)幾個月的樓市瓶頸期，該樓盤認為目前6800元/平方米的定價起碼在今年內不會上調。該板塊的這種價格瓶頸就給去年下半年高價拿地的開發(fā)商帶來很大的銷售壓力。
根據(jù)該開發(fā)商內部給萬科3278元/平方米樓面地價所做的一個預估，加上3000元/平方米左右的建安成本，以及資金機會成本、財務成本，以及萬科預計給股東的回報等等，毛坯房若開出7000元/平方米的價格，都可能無利潤可言。而4000元/平方米以上的樓面地價所面臨的壓力更可想而知。
“現(xiàn)在的市場表現(xiàn)證明，前段時間我們對房價都過于樂觀了。同時，江寧區(qū)目前對于住房售價7000元/平方米的限制，也是持續(xù)了幾個月的時間。我們現(xiàn)在看到的是，不僅房價回落，就連地價也在回落，3000元/平方米以下的樓面地價照樣可以獲取土地�！痹撻_發(fā)商透露。
在南京，開發(fā)商由于高價拍地而最終無力支付土地出讓金并非個案。2004年1月15日，新街口鐵管巷A、C兩幅地塊以5.45億元拍出，其中鐵管巷A地塊以3.15萬元/平方米的價格，創(chuàng)下了南京歷年土地出讓的“單價之最”。一年半后，上海兩家拿地的開發(fā)公司因無力繳納土地出讓金，被南京市國土部門收回，并且依據(jù)合同，沒收了8000多萬元的拿地定金。
據(jù)統(tǒng)計，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元；其中2007年市區(qū)范圍取消競得資格1幅，收回土地使用權1幅，690萬元保證金不予退還。
業(yè)內人士認為，一些開發(fā)商正為之前的過于樂觀埋單，而地價回落以及樓市銷售的停滯不前，更是讓開發(fā)商除了“退地”，難覓第二條出路。
