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市場價(jià)逼近成本線杭州高價(jià)地樓盤面臨“保本”戰(zhàn)

時(shí)間:2008-10-23 02:23:00   來源:無憂考網(wǎng)     [字體: ]
當(dāng)理性定價(jià)在杭州樓市逐浙蔓延時(shí),開發(fā)商的利潤也在一點(diǎn)點(diǎn)減少?墒牵(dāng)市場價(jià)降到離成本線已“一步之遙”時(shí),樓盤的定價(jià)就不僅僅是削薄利潤那么簡單了,而成了生死攸關(guān)的難題:因?yàn)槿绻词袌鰞r(jià)賣,就要虧本,而如果保本賣,就面臨著難賣甚至賣不動的風(fēng)險(xiǎn),甚至在未來的市場競爭中可能“出局”。
  據(jù)來自漢嘉機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),10月份,*考試大*杭州有28個(gè)樓盤有新推或續(xù)推房源。其中,一批在去年的招拍掛土地上興建的房產(chǎn)項(xiàng)目也將首度“露臉”。據(jù)測算,這批項(xiàng)目的土地價(jià)很多是各個(gè)區(qū)塊的歷史高價(jià),加上3000元/平方米左右的建安成本,不算財(cái)務(wù)成本,其成本價(jià)已接近甚至高于現(xiàn)行銷售價(jià)。當(dāng)樓市的冬季正一步步逼近,高價(jià)地項(xiàng)目如何“保本”銷售成為開發(fā)商面臨的第一個(gè)課題。
  地價(jià)高,房價(jià)很難定
  去年,杭州高價(jià)土地頻出,杭州各個(gè)區(qū)塊的土地價(jià)格都被刷新。查詢土地出讓記錄后發(fā)現(xiàn),這批高價(jià)土地出讓時(shí)間基本集中在去年下半年,正處于杭州地價(jià)狂飆的階段。而接下來,這批高價(jià)土地上興建的房產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)上市。
  去年,當(dāng)杭州土地市場異常亢奮,高價(jià)地塊頻頻誕生時(shí),“面粉比面包貴”的現(xiàn)象不斷發(fā)生。如今,這句話不幸應(yīng)驗(yàn)了。在這批項(xiàng)目上,高地價(jià)已使開發(fā)商面臨定價(jià)的兩難境地。
  其中,早的一塊土地是北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下的[2007]18號地塊,即杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(東南沿江[二]號地塊),出讓時(shí)間為2007年5月31日,項(xiàng)目現(xiàn)推廣案名為金隅野風(fēng)觀瀾時(shí)代。該地塊出讓樓面地價(jià)為2450元/平方米,由高層公寓和排屋組成,項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底前上市。
  據(jù)金隅房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,觀瀾時(shí)代一期公寓原定10月開盤,現(xiàn)在,因售樓處和樣板區(qū)工程延誤,開盤期延遲,具體日期未定。問起定價(jià),該負(fù)責(zé)人言語謹(jǐn)慎,表示公司還在研究當(dāng)中。
  該項(xiàng)目附近的保利東灣9月底開盤,公寓成交價(jià)為6000~7000元/平方米。但即使這樣,該樓盤成交一般。據(jù)悉,該樓盤樓面地價(jià)為3300元/平方米,對外宣稱也是保本銷售。相比而言,觀瀾時(shí)代的樓面地價(jià)要低一些。但即使如此,該負(fù)責(zé)人還是一點(diǎn)都不輕松,因?yàn)槭袌鰞r(jià)離他的成本線也已經(jīng)不遠(yuǎn)。
  三墩也是高價(jià)土地集中的區(qū)域。金地房產(chǎn)在這兒儲備了3塊宅地:規(guī)劃三墩D2、3等地塊,177.8畝,樓面地價(jià)為7077元/平方米;規(guī)劃三墩D14、15地塊, 167.7畝,樓面地價(jià)為7750元/平方米(由中天與金地合作開發(fā));[2007]41號地塊,200.2畝,樓面地價(jià)為5245元/平方米。
  中海房產(chǎn)也看好三墩市場,在這兒先后儲備了兩塊地:[2007]26號地塊, 50.2畝,樓面地價(jià)5612元/平方米;[2007]42號地塊,74.7畝,樓面地價(jià)5385元/平方米。
  這些土地的樓面地價(jià)都在5000~7700元/平方米,而三墩目前的在售樓盤如白馬尊邸公寓新售價(jià)為8000多元/平方米。樓面地價(jià)加上建安成本,等于甚至已超出市場售價(jià)。
  如果說三墩和下沙還有參照樓盤,那么廣宇。上東城所在的丁橋板塊就是白紙一張,未來市場更難預(yù)料。作為國內(nèi)首家IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè),杭州老牌房企廣宇集團(tuán)去年在丁橋重金儲備了3塊宅地:[2007]36號,占地 88.1畝,樓面地價(jià)為4241元/平方米;[2007]48號、49號地塊,占地分別為72.3畝和60.8畝,樓面地價(jià)分別為3802元/平方米和3709元/平方米。丁橋臨近九堡,萬科降價(jià)后,九堡有少數(shù)樓盤也跟進(jìn)降價(jià),九堡的房價(jià)原來在10000元/平方米左右,*考試大*現(xiàn)在低可降到8000元/平方米左右。萬科降價(jià)這一突發(fā)事件發(fā)生前,上東城原先對外的報(bào)價(jià)8000元/平方米左右,已接近保本價(jià),F(xiàn)在,定價(jià)更是進(jìn)退兩難:再往下降空間已不大,但市場預(yù)期又逼迫開發(fā)商進(jìn)行調(diào)整。
  尋求降價(jià)外的市場法寶
  當(dāng)市場價(jià)逼近保本線后,降價(jià)是否是的法寶?發(fā)現(xiàn),相比9月份價(jià)格戰(zhàn)爭相開打的局面,開發(fā)商突圍的辦法更為多樣。廣宇集團(tuán)常務(wù)副總裁王軼磊認(rèn)為,在眼下成交極不活躍的杭州樓市,光靠降價(jià)已很難刺激樓市需求。這一點(diǎn),從樓市前段時(shí)間大多數(shù)降價(jià)樓盤的銷售情況就可見一斑。
  據(jù)悉,這些高價(jià)土地項(xiàng)目從工程進(jìn)度來說,10月份起至年底都可達(dá)到預(yù)售條件,預(yù)計(jì)接下來都將上市。但當(dāng)問及會否考慮虧本銷售時(shí),開發(fā)商們都明確予以否認(rèn)。當(dāng)然,他們應(yīng)對市場也有各自的招數(shù)。
  “戶型、景觀、物業(yè)”一直是中海的三大競爭法寶。中海位于三墩的項(xiàng)目中海。金溪園預(yù)計(jì)11月份開盤。中海房產(chǎn)營銷企劃部經(jīng)理梁桂表示,該項(xiàng)目一期公寓預(yù)計(jì)售價(jià)在9000元/平方米以上。杭州現(xiàn)行的90平方米一般只能設(shè)計(jì)為3房,金溪園的一期主力戶型為90平方米的四房,而且客廳開間能達(dá)到3.9米。其中一個(gè)由陽臺變化而來的臥室和多功能間都有面積贈送。
  金地位于三墩的金地。自在城也將在年底前上市。據(jù)金地房產(chǎn)企劃經(jīng)理沈鋒明介紹,自在城首期將推公寓和排屋,走的是精品路線,將以產(chǎn)品打動消費(fèi)者。
  廣宇。上東城的優(yōu)勢也是大盤。對于上東城的售價(jià),王軼磊說還未定,但“品質(zhì)為上”還是該項(xiàng)目的應(yīng)對之策。
  觀瀾時(shí)代相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,*考試大*作為金隅房產(chǎn)在華東的第一個(gè)項(xiàng)目,在品質(zhì)上下功夫也是眼下該項(xiàng)目的“求生”之道。比如該項(xiàng)目將推90平方米的躍層戶型,層高高達(dá)5.6米。
  就在開發(fā)商使盡渾身解數(shù)做產(chǎn)品“加法”時(shí),日益臨近的杭州秋季房交會也讓他們備為關(guān)注!胺拷粫囊粋(gè)大懸念就是價(jià)格戰(zhàn)。前段時(shí)間,杭州的價(jià)格戰(zhàn)不斷,但畢竟只是少數(shù)樓盤,大多數(shù)樓盤還在觀望。如果房交會上價(jià)格戰(zhàn)的波及面進(jìn)一步擴(kuò)大,可能會影響開發(fā)商的信心!蓖踺W磊說。房交會一向是市場的風(fēng)向標(biāo)。也許只有到房交會后,開發(fā)商的應(yīng)對策略才會真正明朗。