中國地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物王石近來改口了，現(xiàn)在稱：房價在下浮30%后，目前已經(jīng)沒多少下降空間！
　　成都一專業(yè)機(jī)構(gòu)研究人員向記者透露，一般普通住宅（電梯公寓）按照常規(guī)測算其利潤率在10-30%，但在剛剛閉幕不久的春交會上卻看到了很多樓盤，在原有的降價基礎(chǔ)上又大打折扣，推出多重優(yōu)惠促銷手段。如藍(lán)光碧蔓汀等項目，歷史價格為6680元/m2，而在春交會期間推出的特價居然是4950元/m2，而且簽單還可享受5萬元的讓利優(yōu)惠，而據(jù)測算，該項目的樓面地價在2500元/m2，再加上建安、管理等剛性成本以及不可預(yù)測費用，其成本價近4600元/m2，在房交會的銷售價格接近成本價格。
　　類似的高幅度讓利在其它樓盤中屢見不鮮，開發(fā)商試圖以大幅度的讓利打破目前冷清的市場，因此可以斷定部分樓盤其利潤已低于10%.有人說是開發(fā)商獲利回吐，開發(fā)商價格跳水吸引賣主，但有一點很明顯，面臨市場和資金的雙重擠壓，新一輪的大浪淘沙正在來臨。
　　市場將進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰紅星國際總經(jīng)理 胡鈞目前成都樓市出現(xiàn)房價近似成本價的情況，從表面上看，其直接導(dǎo)火線是去年九月份開始的一系列宏觀調(diào)控政策所致。但究其根本原因，是國內(nèi)大部分開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資本均為短期資本，沒有形成長期健康的資金鏈條，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)收縮或整頓行為，對剛剛處于開發(fā)中初期的項目影響非常巨大，因此才會導(dǎo)致目前房價直逼成本價的現(xiàn)象。
　　透過房價逼近成本價這一表象，我們更應(yīng)該看到，這種情況的存在只是暫時的。對企業(yè)而言，其持續(xù)時間的長短與開發(fā)企業(yè)自身資產(chǎn)負(fù)債率的高低有關(guān)；就市場而言，與市場對產(chǎn)品的接受程度有關(guān)；就政策而言，與國家執(zhí)行的金融政策及行業(yè)引導(dǎo)以及銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度有關(guān)。從長遠(yuǎn)來看，中國的房產(chǎn)處于增值態(tài)勢，樓市的市場信心正在進(jìn)一步恢復(fù)。此次市場整頓，將對開發(fā)企業(yè)的專業(yè)程度，資金實力等進(jìn)行更加嚴(yán)酷的考驗，市場將進(jìn)一步走向優(yōu)勝劣汰。
　　在此輪 宏觀調(diào)控下，開發(fā)企業(yè)或多或少的受到了影響，由于房價回落，去年六、七月到十一月高價拿地的中小開發(fā)企業(yè)首當(dāng)其沖，市場價格接近甚至低于其成本價。今年一至四月的土地拍賣較去年冷清了許多，樓市也已從去年的賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，我認(rèn)為開發(fā)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，主要從以下幾個方面進(jìn)行思考：1、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極尋求國內(nèi)國外專項發(fā)展基金的合作機(jī)會，以解決目前短期資本轉(zhuǎn)向長期資本的問題，2、產(chǎn)品升級換代，有利于開發(fā)企業(yè)在越來越理性成熟的市場面前保持持續(xù)發(fā)展。
　　兩年內(nèi)都是調(diào)整期吉信行。方圓置業(yè)總經(jīng)理 周思澤目前，房價逼近成本價的現(xiàn)象并非普遍存在，僅個別當(dāng)年拿地比較高的幾家有這種現(xiàn)象。其實很多開發(fā)商，例如中海、盛吉立等，其手中存量土地的價格從目前市場的樓價來衡量依然是很低的。
　　部分樓盤的房價逼近成本價的根源，可以從以下兩方面說。第一，目前房地產(chǎn)市場量、價均有所波動，價格漲幅不像去年、前年那么高，更低于新政前、成都成為特區(qū)后的預(yù)期，因此，市場出現(xiàn)波動，當(dāng)初高價拿地的開發(fā)商最先受到波及。第二，CPI高企，原材料價格上漲幅度是相當(dāng)大的，項目開發(fā)成本也有所增加。簡單地說，成本增加、價格不漲使得開發(fā)商的利潤空間變得有限，甚至出現(xiàn)了所謂的房價直逼成本價的現(xiàn)象。
　　溫家寶總理在報告中指出，1－5年的通貨膨脹，加上近期宏觀政策形勢的關(guān)注，“緊縮”依然是宏觀調(diào)控的主調(diào)。我認(rèn)為在2年內(nèi)都不可能有去年價、量增長率雙高的情況了。
　　一方面，緊縮政策對投資商、開發(fā)商的資金實力的要求變高；另一方面，市場預(yù)期的下降也使得開發(fā)商在拿地方面更為審慎。因此，地價與房價一樣，小幅回跌后將逐步穩(wěn)定，其交易量方面，我相信也會比去年有所回落。
　　目前的市場現(xiàn)狀對不同的開發(fā)商可能會有迥異的影響，有的小型開發(fā)商可能在運作完存量項目或土地后會退出市場，有的為了降低風(fēng)險可能出讓早期囤地，有的大型發(fā)展商立足長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光乘機(jī)低價接收土地，資金鏈緊張的可能改走低回報高銷量的路線或是資本市場尋求新的資金注入，有的市場甚至可能形成“寡頭壟斷”的局面等等，這取決于每個開發(fā)商的個體情況。
　　斷腕求生亦或等待奇跡成都星彥地產(chǎn)顧問代理事業(yè)部總經(jīng)理 賴瀚林在2008年成都春季房交會上，就開始感覺到開發(fā)商有點賣吼貨的味道了�？翊蛘�、狂降價、狂送禮……急紅了眼的開發(fā)商們，以各種奇招怪招的優(yōu)惠折扣百般討好購房者。接下來就是我們所看到的房地產(chǎn)市場的怪圈現(xiàn)象，房價越降，消費者越不敢下單�？傆X得房價還沒降到底，總覺得還要等一等再看看。問題是消費者可以選擇再等等看，可是開發(fā)商們卻等不起了。這就是現(xiàn)在很多開發(fā)商面臨的資金鏈危機(jī)。對于很多地產(chǎn)投資商而言，資金鏈危機(jī)現(xiàn)在僅僅是冰山一角而已，實際上很多中小開發(fā)商現(xiàn)在已瀕臨生死邊緣了。
　　由于中國的房地產(chǎn)商們的資金來源75%左右都依賴于銀行抵押貸款。在市場唱多的時侯，迅速回籠資金不是件難事，房地產(chǎn)行業(yè)空手套白狼的案例太多了。但是在銷售回款放慢，銀行貸款縮緊，上市阻力加大的情況下，開發(fā)商的首要任務(wù)就是保護(hù)資金鏈，保護(hù)現(xiàn)金流。在市場蕭條時期，開發(fā)商是否對自己開發(fā)商的項目實行降價促銷，完全取決于開發(fā)商的現(xiàn)金流要求。要保證充足的現(xiàn)金流，就必須多賣房子（不管是貴賣還是賤賣）。
　　在這一市場環(huán)境下，大幅度的讓利銷售與優(yōu)惠折扣都是可取的，這其實有點類似于如壁虎在遇到勁敵時，一般會斷然咬掉自己的尾巴以求逃生�，F(xiàn)在開發(fā)商們就是猛蛇嘴邊的壁虎，是斷腕求生還是等待奇跡？都是一個非常嚴(yán)峻的問題。
　　未來100天（此刻正是奧運如火如荼的時侯）將是很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生劇變的100天。因此開發(fā)商們想要斷腕求生，就得保住現(xiàn)金流，而在現(xiàn)金為王的游戲規(guī)則面前，大部分中小開發(fā)商就不得不被迫割肉。在貸款難、銷售難、融資難、還款難的境況下，資金鏈危機(jī)將是開發(fā)商們無法逃遁的一道門坎，因此死掉一大批，不是很奇怪的事情。對開發(fā)商來說，現(xiàn)金流比利潤率更重要，因此不排除一些中小開發(fā)商在斷腕求生時悲壯割肉，大幅降價。
　　受資金鏈危機(jī)影響，開發(fā)商們在拿地時將變得更加謹(jǐn)慎，不會輕易拿地，并將影響到一些大開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略。在資金鏈全面緊張的當(dāng)下，是選擇將儲量土地開發(fā)還是快速變現(xiàn)，是擺在地產(chǎn)商們面前的一道選擇題。如果不自己開發(fā)，就要選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)或主動放棄，最壞的結(jié)果就是被政府收回。
　　從長期來看，這是房地產(chǎn)行業(yè)必須經(jīng)歷的陣痛期，2008年宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，金融政策帶來的銀根緊縮仍然持續(xù)，客觀上市場購買需求很大，但整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不容樂觀使市場購買力無法回歸，期待后市發(fā)力還需有責(zé)任的開發(fā)商們帶頭培育。