當(dāng)然，選用市場比較法，必須的前提條件是：1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得；2、參照物及估價對象可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標、參數(shù)等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關(guān)鍵。
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場日趨活躍，交易非常頻繁，為市場比較法運用奠定了基礎(chǔ)。但是，由于市場信息的不對稱而造成的相對阻塞，估價人員直接、及時獲取最新成交案例的機會相對較難；交易情況、交易內(nèi)幕的不透明，這二種情況制約了市場比較法估算估價對象的價格或價值的股價精度。因此，如果估價人員的經(jīng)驗不足，選擇的參照案例不能全面反映對價格或價值的影響、對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢判斷不準、對同類房地產(chǎn)市場的特征把握不全面而不分修正因素的主次、不按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)對市場比較法的技術(shù)規(guī)范操作等，就會影響估價精度而造成股價結(jié)果的偏離。
為了準確反映估價對象的價格或價值，提高估價結(jié)果的精度，我認為應(yīng)：
一、提高估價人員的規(guī)范意識、全面理解和把握《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)精神。
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)作為房地產(chǎn)估價的操作技術(shù)規(guī)范，是房地產(chǎn)估價人員在進行房地產(chǎn)估價的全過程的行為準則和技術(shù)指導(dǎo)。我們要深刻理解和把握規(guī)范的涵義、精神實質(zhì)，從進入房地產(chǎn)估價這個行業(yè)開始，在承辦業(yè)務(wù)開始到股價報告出具、估價底稿歸檔，都必須嚴格執(zhí)行規(guī)范；平時加強學(xué)習(xí)、交流，提高執(zhí)業(yè)水平。
二、估價流程規(guī)范
在承辦業(yè)務(wù)后，估價人員應(yīng)嚴格按照估價程序，對估價對象的產(chǎn)權(quán)等資料進行必要的鑒定，兩名或多名估價人員(一名則在經(jīng)驗或把握不全面時容易產(chǎn)生誤差；多名則可以分工協(xié)作，一人疏漏的他人可以補充)到估價對象現(xiàn)場進行勘察，進行全面、細致的市場調(diào)查。資料匯總、認真分析，把握對價格或價值影響的主次因素，確定修正調(diào)整系數(shù)，內(nèi)部審核，必要時進行座談，將誤差降到最小。
三、設(shè)立專門的信息資料部門
設(shè)立專門的信息資料的部門，負責(zé)收集市場信息、房地產(chǎn)交易資料，進行實地查看，核對成交的真實性；對資料進行匯總、分析、歸納，以掌握市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，為估價部門提供翔實、準確、及時的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。
