2、思維要清晰。答題要條理分明，層次清楚。以99年試題問答題的第3題為例。對于該題我們可以這樣思考：甲的收益不應(yīng)因乙送禮的個(gè)人行為受到影響，從而甲公司的所提應(yīng)為1000M2×3000元/ M2÷2×（1-7%）＝1395萬元，乙公司的所得應(yīng)為實(shí)際回收的總價(jià)款中扣除甲公司所得后的剩余，即為2762.1-1395＝1367.1（萬元）。該題充分說明：考生在考試時(shí)思維要清晰，絕不能思維混亂。

再以99年試題問答題的第1題為例，不少考生在考試時(shí)答了非常多，把《規(guī)范》中P34的結(jié)果報(bào)告中的第（三）項(xiàng)內(nèi)容全部羅列上去，顯得條理不分明，層次不清楚，如果能分土地的權(quán)屬狀況，房屋的權(quán)屬狀況，土地的實(shí)體狀況，建筑物的實(shí)體狀況四個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化，給閱卷者的感覺都會好多了。遇到這類題目一定要利用“條條”把內(nèi)容“框住”亦即首先要保證把要點(diǎn)答全，然后有時(shí)間再去細(xì)化。

二、指錯題的考試方法

很多考生在考“指錯題”時(shí)并不是指不出錯誤，而是因?yàn)榇痤}方法不正確丟了很多分，結(jié)果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（1）考生雖然指出了很多錯誤，期中有很多也指對了，甚至有的考生指出了13個(gè)正確的錯誤，但因?yàn)橥瑫r(shí)在前面也指錯了不少錯誤，結(jié)果得分很低。例如某個(gè)考生在13行的答卷紙上指出了19個(gè)錯誤，期中前面的8個(gè)指錯了，而且占據(jù)了8行答題位置。后面的11個(gè)指對了，則該考生只能計(jì)5條正確的答案，即只能得15分；如果相反，即指對了的11個(gè)錯誤排在11前面行上，則該考生可得33分；同樣的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里”。因此答題時(shí)要把自己有把握的、確定的錯誤排在前面，而且要一個(gè)答案占據(jù)一行。

（2）把本屬于兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯誤，期中前面的13條指對了，后面的6條指錯了。如果該考生未把13行全部填滿，則缺一個(gè)空行可增計(jì)1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據(jù)了7行，后面的6條錯誤答案占據(jù)了4行，則該考生可計(jì)9條正確的答案，即得分為27分；但如果前面13條正確的答案占據(jù)了7行，后面的6條錯誤的答案占據(jù)了6行，則只能計(jì)7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。

（3）把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據(jù)了兩行的位置，即浪費(fèi)了一行的位置而丟分。例如：在市場比較法中，B、C的區(qū)域因素修正有誤（分子分母填倒）分成兩條，即B的區(qū)域因素修正有誤，C的區(qū)域因素修正有誤，仍然只計(jì)1條答案的分，整體上因浪費(fèi)了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對上述丟分的情況，結(jié)合評分標(biāo)準(zhǔn)，筆者就指錯題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯誤，該分的時(shí)候分開，該合的時(shí)候就合。

1＞考試時(shí)，如果自己時(shí)間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認(rèn)為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

2＞如果在“估價(jià)對象”中已找出三個(gè)錯誤，則不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個(gè)地方糾纏太多而沒有時(shí)間閱讀報(bào)告的其余部分，等有時(shí)間再來仔細(xì)閱讀“估價(jià)對象”一項(xiàng)的內(nèi)容。

3＞如果考試的估價(jià)報(bào)告中有“個(gè)別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場背景分析”的內(nèi)容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個(gè)部分，以節(jié)省時(shí)間來尋找估價(jià)方法運(yùn)用上的錯誤。

4＞在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。

三、改錯題的考試方法

考生需要知道的是：

1、本題中將正確的內(nèi)容改錯是要倒扣分的，因此不能隨便指，也不能隨便改。

2、本題的錯一般不是3個(gè)就是4個(gè)，這樣像98年的試題只有3處計(jì)算，因此，可以肯定的3處計(jì)算都錯了。

3、本題包括指出錯誤和改正錯誤兩項(xiàng)工作，按98年的評分標(biāo)準(zhǔn)，只指了錯誤而未改正或改得不正確，每處可給1分，這樣，象98年的試題，即使一點(diǎn)都不懂，也可能得3分。

4、本題中有些明顯是正確的，如99年試題中的第1、2、6項(xiàng)計(jì)算，這樣也最起碼可以得3分，據(jù)此，也許已知道了本題的考試方法，那就是排除正確的，當(dāng)只剩下3處時(shí)，不必再思考，首先指出它是錯誤的，然后再改，不會改也要改，因?yàn)閷㈠e誤的內(nèi)容改錯不倒扣分。

第三部分　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考點(diǎn)分析與詳解

一、問答題

（一）估價(jià)原則的運(yùn)用

1、使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。

例1：96年試題

例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價(jià)格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時(shí)的依據(jù)和理由。

答案：

1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬元人民幣。

900×4＝3600（萬元）

2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中使用原則。因?yàn)�，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。