5．收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法。收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對(duì)安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國(guó)債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國(guó)債年利率。具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)的總價(jià)額為 V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a，同時(shí)以安全投資方式(購(gòu)買(mǎi)國(guó)債)投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V＝a／r×[1－1／(1＋r)n]，P＝A×(1＋i)n－1／i×(1＋i)n。由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比國(guó)債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報(bào)額(純收益)要比國(guó)債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國(guó)債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a＝(1＋b)×A因V＝P，故有：(1＋i)n－1／i×(1＋i)n＝(1＋b)／r×[1－1／(1＋r)n]該公式就是收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱(chēng)為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，確定資本化率r。

◆安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法的具體運(yùn)用

1．關(guān)于安全利率的選用。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算公式：資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，安全利率為一年期存款年利率或一年期國(guó)債年利率，為方便取用，一般在實(shí)際操作中以一年期存款年利率為安全利率。本人認(rèn)為在這樣一個(gè)公式中，安全利率實(shí)際是以投資回報(bào)率的基本參照物出現(xiàn)的，而風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，則是投資人要取得超出基本參照率一定數(shù)值而達(dá)到預(yù)期收益回報(bào)率的調(diào)整系數(shù)。可是我國(guó)現(xiàn)行的銀行年存款利率能作為投資人預(yù)期投資回報(bào)率的參照利率嗎?從2007年5月1S日起，我國(guó)銀行個(gè)人定期年存款利率為3．06％，之前則是2．52％，以這樣的一個(gè)利率值作為安全利率，本人認(rèn)為是不適當(dāng)?shù)�。我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)大、收益大的特點(diǎn)，同時(shí)由于近年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在時(shí)下飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，投資回報(bào)率遠(yuǎn)不止10％這樣一個(gè)水平了，年期存款利率離投資市場(chǎng)的期望差距太大，無(wú)法反應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)需求，更沒(méi)有一個(gè)投資人會(huì)將年存款利率作為一個(gè)投資匯報(bào)率的基本參考，以完全失去了它作為參照利率的作用了。同時(shí)由于安全利率過(guò)低，我們?cè)趯?shí)際操作中為求取一個(gè)比較貼近現(xiàn)實(shí)的資本化率，我們必須相應(yīng)的提高風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，如果為達(dá)到一定的資本化率目標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值也就需要達(dá)到一定的高度，這樣就會(huì)含有太多估計(jì)人員的主觀(guān)因素，影響結(jié)果的客觀(guān)性。比照一下貸款利率，2007年5月18日起，年貸款利率為6．75％，之前是6．12％，以這樣一個(gè)利率水平來(lái)確定市場(chǎng)平均收益率就相對(duì)客觀(guān)的多。從投資的角度講，如果一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期投資回報(bào)率低于年貸款利率，那么這個(gè)項(xiàng)目就沒(méi)有了投資的意義了，相信也沒(méi)有人去選擇這樣一個(gè)項(xiàng)目。也就是說(shuō)年貸款利率是投資者投資一個(gè)項(xiàng)目確定其投資回報(bào)率的最基本底線(xiàn)。因此我認(rèn)為在實(shí)際操作中，應(yīng)該把年期貸款率作為一個(gè)安全利率，而不應(yīng)該用年期存款利率。采用年期貸款率作為安全利率測(cè)算資本化率時(shí)也會(huì)有主觀(guān)因素的影響，但對(duì)于年存款利率來(lái)講，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該要更為客觀(guān)，也更能貼近市場(chǎng)。

但是由于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，各地的房地產(chǎn)行情有著很大的區(qū)別，采用年期貸款率作為安全利率也可能出現(xiàn)資本化率過(guò)高的情況，因此也可以采用存款利率和貸款利率的平均值作為資本化率，避免資本化率出現(xiàn)過(guò)低或過(guò)高的情況。

2．關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算資本化率首先要確定好安全利率，然后再依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情確定一般性的平均風(fēng)險(xiǎn)值(即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值)。但是風(fēng)險(xiǎn)值也是一個(gè)根據(jù)市場(chǎng)的變化態(tài)而不斷變化的，各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)值也應(yīng)當(dāng)是不同的。僅商業(yè)性房地產(chǎn)就有很多種類(lèi)，不同的區(qū)域、不同的等級(jí)下的風(fēng)險(xiǎn)值都不應(yīng)該是同一標(biāo)準(zhǔn)，因此為更準(zhǔn)確的計(jì)算資本化率，還應(yīng)當(dāng)對(duì)某一類(lèi)型房地產(chǎn)做進(jìn)一步細(xì)分，根據(jù)其個(gè)別因素，進(jìn)行個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整。這樣一來(lái)計(jì)算資本化率的公式可進(jìn)一步發(fā)展為：

資本化率率＝安全利率＋行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)值×個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)附加系數(shù)

個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)附加系數(shù)可以結(jié)合以下因素綜合確定：

(1)物業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目依賴(lài)性程度。比如對(duì)加油站依賴(lài)性很強(qiáng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部的倉(cāng)儲(chǔ)用作大賣(mài)場(chǎng)或一般市區(qū)的門(mén)面房屋，它的用途很多，依賴(lài)性系數(shù)是1％。(2)所處區(qū)域的商業(yè)化程度發(fā)展趨勢(shì)。有的物業(yè)在所處地段，考慮房地產(chǎn)在未來(lái)若干年中的純收益折現(xiàn)加起來(lái)，為未來(lái)若干年純收益的現(xiàn)值和。資本化率就是折現(xiàn)率。它有一定的預(yù)測(cè)性。在短期租賃情況下，我們可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，交通、房地產(chǎn)業(yè)影響力度、城市的公信化，人口流向、商業(yè)的腹地這些影響其價(jià)格的重要因素，都能夠在個(gè)別因素的附加值中得到體現(xiàn)。(3)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的壟斷性程度�，F(xiàn)在我們國(guó)家的壟斷行業(yè)比如供水、供電還很多，此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)值存在著明顯的行業(yè)性。在決定這一項(xiàng)目的資本化率時(shí)，要有仔細(xì)考慮，確定其資本化率。(4)同類(lèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度。 (5)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和消費(fèi)檔次。

當(dāng)然還有其他很多因素，需要估價(jià)人員根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)總結(jié)把握。