第八章 收益法及其運用
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)收益法概述
一、收益法的含義
二、收益法的理論依據(jù)
三、收益法適用的估價對象和條件
�。ㄒ唬┦找娣ㄟm用的估價對象
�。ǘ┦找娣ü纼r需要具備的條件
四、收益法估價的操作步驟
第二節(jié)報酬資本化法的公式
一、報酬資本化法最一般的公式
二、凈收益每年不變的公式
（一）收益期限為有限年的公式
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（三）凈收益每年不變的公式的作用
1．直接用于測算價格
2．用于不同期限價格之間的換算
3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低
4．用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整
三、凈收益在前若干年有變化的公式
1．一）收益期限為有限年的公式
�。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式
四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式
�。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓�
�。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式
五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式
六、凈收益按一定比率遞增的公式
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�。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式
七、凈收益按一定比率遞減的公式
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�。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式
八、預(yù)知未來若干年后的價格的公式
第三節(jié)凈收益的求取
一、凈收益測算的基本原理
�。ㄒ唬┗谧赓U收入測算凈收益的基本原理
�。ǘ┗跔I業(yè)收入測算凈收益的基本原理
二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
（一）出租的房地產(chǎn)凈收益的求取
�。ǘI業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
�。ㄈ┳杂没蛏形词褂玫姆康禺a(chǎn)凈收益的求取
�。ㄋ模┗旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取
三、求取凈收益應(yīng)注意的問題
�。ㄒ唬┯行问找婧蜔o形收益
�。ǘ⿲嶋H收益和客觀收益
（三）樂觀估計、保守估計和最可能估計
四、收益期限和凈收益流模式的確定
�。ㄒ唬┦找嫫谙薜拇_定
�。ǘ﹥羰找媪髂Ｊ降拇_定
第四節(jié)報酬率的求取
一、報酬率的實質(zhì)
二、報酬率的求取方法
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�。ǘ┦袌鎏崛》�
�。ㄈ┩顿Y報酬率排序插入法
第五節(jié)直接資本化法
一、直接資本化法概述
�。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式
�。ǘ⿴追N收益乘數(shù)法
1．毛租金乘數(shù)法
2．潛在毛收入乘數(shù)法
3．有效毛收入乘數(shù)法
4．凈收益乘數(shù)法
二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系
四、直接資本化法與報酬資本化法的比較
（一）直接資本化法的優(yōu)缺點
�。ǘ﹫蟪曩Y本化法的優(yōu)缺點
第六節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)
一、投資組合技術(shù) 建設(shè)工程教育網(wǎng)
�。ㄒ唬┩恋嘏c建筑物的組合
�。ǘ┑盅嘿J款與自有資金的組合
二、剩余技術(shù)
（一）土地剩余技術(shù)
�。ǘ┙ㄖ锸Ｓ嗉夹g(shù)
（三）自有資金剩余技術(shù)
�。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)
第七節(jié)收益法總結(jié)和運用舉例
考試要求
1．熟悉收益法的含義
2．熟悉收益法的理論依據(jù)
3．掌握收益法適用的估價對象和條件
4．熟悉收益法估價的操作步驟
5．掌握報酬資本化法最一般的公式
6．掌握凈收益每年不變的公式
7．掌握凈收益在前若干年有變化的公式
8．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式
9．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞減的公式
10．掌握凈收益按一定比率遞增的公式
11．熟悉凈收益按一定比率遞減的公式
12．掌握預(yù)知未來若干年后的價格的公式
13．掌握凈收益測算的基本原理
14．掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
15．熟悉求取凈收益應(yīng)注意的問題
16．熟悉收益期限和凈收益流模式的確定
17．熟悉報酬率的求取
18．熟悉直接資本化法概述
19．熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
20．掌握資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系
21．了解直接資本化法與報酬資本化法的比較
22．掌握投資組合和剩余技術(shù)
