歷年綜合分析題

　　(一)

　　(2010)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))興建一普通商品住宅小區(qū)。小區(qū)在建期間就進行預售；完工后，又以現(xiàn)房形式出售。在規(guī)定期間，甲企業(yè)經(jīng)其商業(yè)伙伴推薦，未通過招、投標，也未經(jīng)有關部門批準，采用協(xié)議方式直接聘用乙物業(yè)服務企業(yè)負責該小區(qū)的物業(yè)管理。該行為違反了相關規(guī)定，甲企業(yè)受到了相應處罰。后甲企業(yè)按規(guī)定重新選聘了丙物業(yè)服務企業(yè)。

　　1．甲企業(yè)進行商品房預售的條件包括()。

　　A．已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

　　B．持有建設用地規(guī)劃許可證

　　C．按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期

　　D．向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》

　　2．現(xiàn)房銷售，應具備的條件包括()。

　　A．取得商品房銷售許可證

　　B．已辦理房屋所有權(quán)初始登記

　　C．物業(yè)管理方案已落實

　　D．已通過竣工驗收

　　3．甲企業(yè)與丙物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同為()。

　　A．物業(yè)委托合同

　　B．物業(yè)服務合同

　　C．前期物業(yè)服務合同

　　D．專項物業(yè)服務合同

　　4．甲企業(yè)違規(guī)選聘乙物業(yè)服務企業(yè)的行為，相關部門將給予警告，可以并處不高于()萬元的罰款。

　　A．5

　　B ．10

　　C．15

　　D．20

　　5．甲企業(yè)選聘丙物業(yè)服務企業(yè)應在該小區(qū)現(xiàn)售前()日內(nèi)完成。

　　A．10

　　B．20

　　C．30

　　D．60

　　(二)

　　(2010)2010年5月1日，王某向甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))購買了一套80m2的住房，單價為8 000元/m2，可以使用其住房公積金。這是他購買的第一套自住普通住房，現(xiàn)已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。人住后，王某發(fā)現(xiàn)購房合同約定的房屋面積比房屋產(chǎn)權(quán)登記的面積少了3m2。買賣雙方對房屋面積誤差的處理方式未作約定。

　　6．甲企業(yè)在銷售房屋時應當繳納的稅金為()。

　　A．房產(chǎn)稅

　　B．營業(yè)稅

　　C．契稅

　　D．城市維護建設稅

　　7．王某購買該套住房應繳納的契稅稅率為()。

　　A．1%

　　B．1．1%

　　C．3%～15%

　　D．6 %

　　8．關于王某合法使用其住房公積金的說法，正確的為()。

　　A．用于裝修房屋

　　B．用于購買國債賺取利息

　　C．用于購買股票賺取收益

　　D．用于購買住房

　　9．王某的房屋權(quán)屬證應由()頒發(fā)。

　　A．市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門

　　B．市、縣人民政府土地管理部門

　　C．區(qū)級以上人民政府房產(chǎn)管理部門

　　D．區(qū)級以上人民政府土地管理部門

　　10．甲企業(yè)因房屋面積誤差應當返還王某()萬元。

　　A．2．40

　　B．2．88

　　C．3．36

　　D．4．32

　(三)
　　(2010)某市政府將一宗閑置土地使用權(quán)無償收回，提供給甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)經(jīng)濟適用住房。王某2009年10月預購了該項目一套住宅，并申請了住房公積金抵押貸款。預售合同約定房屋建筑面積為65m2，單價2000元/m2，面積誤差比絕對值在5%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算。2009年10月甲企業(yè)對該房屋陽臺變更了設計，并通知了王某。

　　2010年8月該項目竣工并交付使用，乙物業(yè)服務企業(yè)(以下簡稱乙企業(yè))負責該住宅小區(qū)前期物業(yè)管理。王某在驗房時，發(fā)現(xiàn)房屋建筑面積已經(jīng)增至67．6m2，存在衛(wèi)生間地面滲水、下水管道堵塞等質(zhì)量問題。在辦理人住手續(xù)時，王某還通過由甲企業(yè)代繳的方式，交納了產(chǎn)權(quán)登記相關稅費、住宅專項維修資金等。

　　11．城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)出讓開發(fā)用地閑置土地滿()年未動工開發(fā)時，政府可以無償收回土地使用權(quán)。

　　A．1

　　B．2

　　C．3

　　D．4

　　12．王某所購房屋的質(zhì)量問題，應由()承擔保修責任。

　　A．甲企業(yè)

　　B．房產(chǎn)管理部門

　　C．乙企業(yè)

　　D．工程質(zhì)量監(jiān)督部門

　　13．關于中途變更房屋設計的說法，正確的為()。

　　A．預售合同簽訂即不得再變更設計

　　B．甲企業(yè)應在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知王某

　　C．王某如選擇退房應在國家規(guī)定的時限內(nèi)書面通知甲企業(yè)

　　D．王某如在通知到達之日起10日內(nèi)未予理會的，視同接受設計變更

　　14．關于王某的房價款的說法，正確的為()。

　　A．交房時該市新建商品房的均價上漲了15%，所以甲企業(yè)有權(quán)調(diào)整房價

　　B．王某實際總房價款應為131300元

　　C．王某實際總房價款應為133900元

　　D．王某實際總房價款應為135200元

　　15．王某在整個購房過程中應申請的房屋登記類別為()。

　　A．房屋所有權(quán)初始登記

　　B．房屋所有權(quán)更正登記

　　C．房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　D．房屋抵押權(quán)登記

　　16．王某購房過程中應繳納的稅金為()。

　　A．契稅

　　B．土地增值稅

　　C．土地使用稅

　　D．印花稅

　　17．甲企業(yè)在開發(fā)該經(jīng)濟適用住房項目過程中應繳納的稅金為()。

　　A．耕地占用稅

　　B．契稅

　　C．企業(yè)所得稅

　　D．教育費附加

　　18．關于住宅專項維修資金的說法，正確的為()。

　　A．業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬業(yè)主所有

　　B．業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由甲企業(yè)代管

　　C．王某房屋衛(wèi)生間滲水、下水管道堵塞的維修可以申請使用住宅專項維修資金

　　D．業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30%的，應及時續(xù)交

　　19．如果乙企業(yè)物業(yè)服務收費實行酬金制，則其物業(yè)服務支出的構(gòu)成包括()。

　　A．乙企業(yè)服務人員的工資、社會保險

　　B．乙企業(yè)管理人員的獎金

　　C．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用

　　D．物業(yè)共用部位、共用設施的維修和更新改造費用

　　20．王某在辦理住房公積金貸款時，工作人員所做了下列解釋，正確的為()。

　　A．住房公積金貸款實行低利率政策

　　B．使用住房公積金貸款的職工在還貸期間，不能提取住房公積金

　　C．王某未還清貸款前，不得再次申請住房公積金貸款

　　D．住房公積金貸款按法定利率調(diào)整時間分段計息

　　(四)

　　(2009)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)招標獲得一塊“毛地”(有部分房屋需完成拆遷安置)的國有建設用地使用權(quán)，土地用途為居住用地，因故閑置一年，該項目再次啟動6個月后，又因資金原因轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱乙公司)。3年后該項目建成，在成立業(yè)主大會前，由丙物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　21．甲公司實施房屋拆遷時，應對()依法給予補償。

　　A．產(chǎn)權(quán)人下落不明的房屋

　　B．超過批準期限的臨時建筑

　　C．被依法查封的房屋

　　D．產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟且法院尚未判決的房屋

　　22．下列情形中，可免征甲公司土地閑置費的為()。

　　A．銀行書面承諾的貸款資金不到位造成動工遲延

　　B．甲公司認為開發(fā)時機不成熟造成動工遲延

　　C．因水泥、鋼筋等主要建材供應不及時造成動工遲延

　　D．地質(zhì)勘探時發(fā)現(xiàn)地下有古墓葬造成動工遲延

　　23．甲公司轉(zhuǎn)讓該項目必須符合的條件為()等。

　　A．全部建成現(xiàn)房

　　B．項目主體結(jié)構(gòu)封頂

　　c．已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證

　　D．已實際投入房屋建設工程的資金達到全部開發(fā)投資總額的25%以上

　　24．如乙公司把住宅建成現(xiàn)房后銷售，則須具備的條件為()等。

　　A．已通過竣工驗收

　　B．乙公司具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

　　C．物業(yè)管理方案已落實

　　D．取得商品房銷售許可證

　　25．丙物業(yè)服務企業(yè)由()選聘。

　　A．購房人

　　B．乙公司

　　C．當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門

　　D．當?shù)匚飿I(yè)管理協(xié)會

(五)
　　(2009)2007年5月，張某在一物業(yè)管理比較完善的小區(qū)內(nèi)購得一套普通住宅，并出租給王某居住。2009年8月，因被調(diào)到外地工作，張某又把該套住宅高于購買價轉(zhuǎn)售出去。

　　26．張某出租房屋應當繳納的稅為()。

　　A．契稅

　　B．營業(yè)稅

　　C．土地增值稅

　　D．房產(chǎn)稅

　　27．下列關于張某與王某簽訂的租賃合同的表述中，正確的為()。

　　A．租賃合同約定的租賃期限不得超過10年，超過10年的，該租賃合同無效

　　B．在簽訂租賃合同后，承租人應當按照該房屋所有權(quán)證上記載的用途使用房屋，不得擅自變更使用用途

　　C．租賃合同應當明確規(guī)定，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任等內(nèi)容

　　D．房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持相關證明文件到有關部門辦理登記備案手續(xù)

　　28．2009年8月，張某在轉(zhuǎn)售該套住房時不需要繳納的稅為()。

　　A．城市維護建設稅

　　B．營業(yè)稅

　　C．個人所得稅

　　D．土地增值稅

　　29．下列關于房屋租賃及房屋抵押的一般規(guī)定的表述中，正確的為()。

　　A．租賃期限內(nèi)，張某轉(zhuǎn)售該房屋，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行

　　B．如果王某無正當理由閑置該房屋6個月以上，張某有權(quán)終止租賃合同

　　C．張某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應首先通知王某，王某有優(yōu)先購買權(quán)

　　D．如果張某把房屋出租給王某后，又去銀行辦理抵押貸款，張某將租賃情況告知銀行即可，不需要再告知王某

　　30．下列關于住宅專項維修資金管理的表述中，正確的為()。

　　A．物業(yè)服務企業(yè)為了全體業(yè)主的利益，可將住宅專項維修資金用于購買股票和國債

　　B．物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生變換時，代管的住宅專項維修資金賬目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應當辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)

　　C．張某將其住宅轉(zhuǎn)讓時，結(jié)余的住宅專項維修資金應退還給張某D．如果發(fā)生火災致使張某的房屋滅失，物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅專項維修資金賬面余額按個人繳交比例退還給張某

　　(六)

　　(2008)2005年6月27日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)通過拍賣取得了A市(非經(jīng)濟特區(qū))城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一地塊，并與國土管理部門簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該地塊為商品住宅開發(fā)用地，合同規(guī)定的該住宅用地出讓年限為出讓年限，從土地交付使用之日開始計算。2005年7月27日，在繳納了出讓金和相關費用后，該土地被交付給甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根據(jù)市場情況申請改變土地利用條件，獲得相關部門批準并變更了出讓合同。甲公司通過邀請招標確定了施工單位。經(jīng)過一段時間的建設后，甲公司將該項目的銷售權(quán)委托給乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/m2的價格預購了該項目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日將房屋交付給李某，李某辦理了《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。

　　31．甲公司申請改變土地利用條件必須經(jīng)過()的同意。

　　A．出讓方

　　B．房地產(chǎn)管理部門

　　C．建設行政管理部門

　　D．規(guī)劃行政管理部門

　　32．甲公司在施工招標過程中，應向()個以上的施工單位發(fā)出邀請書。

　　A．2

　　B．3

　　C．4

　　D．5

　　33．該住宅工程的竣工驗收工作由()負責組織實施。

　　A．甲公司

　　B．乙公司

　　C．建設行政主管部門

　　D．規(guī)劃行政主管部門

　　34．按相關規(guī)定，乙公司因銷售給李某房屋所收取的代理費用不得超過()元。

　　A．2 744

　　B．13 720

　　C．16 464

　　D．16 500

　　35．李某取得的《國有土地使用證》上記載的土地使用權(quán)終止時間為()。

　　A．2075年6月26日

　　B．2075年7月26日

　　C．2075年8月29日

　　D．2077年5月29日

　　(七)

　　(2008)張某出國留學前將登記用途為商住的房屋(底層為商鋪、二樓為住宅)轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過戶有關手續(xù)后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款l5萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。

　　36．劉某購買房產(chǎn)的過程中，應當申請辦理()登記。

　　A．房屋轉(zhuǎn)移

　　B．房屋更正

　　C．房屋抵押

　　D．地役權(quán)

　　37．針對劉某受讓張某房屋這一行為，當事人應繳納的稅種為()。

　　A．房產(chǎn)稅

　　B．契稅

　　C．城鎮(zhèn)土地使用稅

　　D．營業(yè)稅

　　38．劉某在辦理抵押房屋貸款過程中，正確的為()。

　　A．應簽訂書面抵押合同

　　B．劉某和甲、乙銀行應辦理變更登記

　　C．不管是否辦理了抵押登記，甲銀行對抵押房屋都具有優(yōu)先受償權(quán)

　　D．抵押權(quán)自抵押合同簽訂之日起成立

　　39．下列關于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為()。

　　A．在未征得甲、乙銀行同意的情況下，劉某不能將已抵押的房屋出租

　　B．在抵押權(quán)實現(xiàn)后，劉某與陳某的租賃合同對受讓人無約束力

　　C．在抵押權(quán)實現(xiàn)后，陳某如有損失，劉某應賠償

　　D．甲、乙銀行有權(quán)要求劉某讓陳某搬出，但應賠償陳某損失

　　40．債務履行期滿后劉某無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權(quán)()。

　　A．占用該抵押房屋

　　B．扣押該抵押房屋

　　C．與劉某協(xié)議變賣該抵押房屋

　　D．請求人民法院拍賣該抵押房屋

　　(八)

　　(2008)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))代理該樓盤的銷售。在預售過程中，甲公司報請城市規(guī)劃管理部門批準更改了原規(guī)劃。被拆遷人唐某預購了該項目一套住宅。在建設過程中，甲公司因資金緊張，將該項目部分用地轉(zhuǎn)讓給丙公司(以下簡稱丙公司)。

　　41．機構(gòu)代理甲公司申請商品房預售許可證，必須提交的要件除授權(quán)委托書、土地使用權(quán)證書外，還包括()等。

　　A．建設用地規(guī)劃許可證

　　B．建設工程施工許可證

　　C．建設工程規(guī)劃許可證

　　D．房屋拆遷許可證

　　42．關于該地塊的拆遷，下列表述中錯誤的為()。

　　A．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實施房屋拆遷的均需申領房屋拆遷許可證

　　B．房屋拆遷貨幣補償金額，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定

　　C．拆除違法建筑不予補償

　　D．拆除超過批準期限的臨時建筑不予補償

　　43．某原被拆除的房屋需要辦理的房屋登記為()。

　　A．初始登記

　　B．變更登記

　　C．轉(zhuǎn)移登記

　　D．注銷登記

　　44．甲、丙公司應當在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之日起()日內(nèi)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　A．7

　　B．15

　　C．30

　　D．60

　　45．下列關于規(guī)劃、設計變更的表述中，正確的為()。

　　A．甲公司應當自變更確立之日起7日內(nèi)，書面通知買受人

　　B．甲公司如果未在規(guī)定的時限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)選擇退房，且應由甲公司承擔違約責任

　　C．規(guī)劃、設計變更導致商品房狀況變化，以及出現(xiàn)售房合同約定的其他影響商品房質(zhì)量和使用功能情形的，買受人必須在變更通知到達之日起l0 日內(nèi)作出是否退房的書面答復

　　D．買受人在變更通知到達之日起規(guī)定的時限內(nèi)未做出是否退房的書面答復的，視同接受
【答案及解析】

　　1．【答案】ACD

　　【解析】商品房預售條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設工程規(guī)劃許可證，而不是建設用地規(guī)劃許可證；③按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；④向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　2．【答案】CD

　　【解析】商品房現(xiàn)售條件：①應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；②取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；③持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過竣工驗收；⑤拆遷安置已經(jīng)落實；⑥供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設備具備交付使用條件；⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　3．【答案】C

　　【解析】簽訂的合同為物業(yè)服務合同，物業(yè)合同是業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理，物業(yè)服務企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務的合同。

　　4．【答案】B

　　【解析】住宅物業(yè)的建設單位未通過招、投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的處罰依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十七條，處以10萬元以下的罰款。

　　5．【答案】C

　　【解析】新建商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成物業(yè)企業(yè)的選聘工作。

　　6．【答案】BD

　　【解析】應繳納營業(yè)稅和城市維護建設稅，營業(yè)稅是銷售不動產(chǎn)(房地產(chǎn))的單位和個人征收的一種稅，城市維護建設稅是以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和各位為納稅人。房產(chǎn)稅是征收對象是擁有房屋的單位和個人，甲企業(yè)是銷售房屋，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。契稅是轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬，承受的單位個人繳納的稅種。

　　7．【答案】A

　　【解析】王某首次購房，且面積小于90平方米，按照最新的契稅政策，繳納l%的契稅。

　　8．【答案】D

　　【解析】合法使用住房公積金主要有：職工購買住房、建造、翻建、大修自住住房。

　　9．【答案】A

　　【解析】房屋權(quán)屬證書應由市縣人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)。

　　10．【答案】B

　　【解析】根據(jù)人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干規(guī)定的司法解釋：面積誤差比超過3%的房價款，又出賣人雙倍返還給買受人，題目中面積誤差比已經(jīng)超過3%，計算公式為：8000元/m2×2．4m2+8000元/m2 ×0．6 m2×2=28800元。

　　(三)

　　11．【答案】B

　　【解析】閑置土地滿2年未動工開發(fā)的，政府無償收回。

　　12．【答案】A

　　【解析】交付使用后的房屋質(zhì)量問題，應該有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行質(zhì)量保修。

　　13．【答案】BC

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃，設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。如果中途變更設計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(甲企業(yè))應當在變更確立之日起l0日內(nèi)，書面通知買受人(王某)；買受人(王某)有權(quán)在通知達到之日起l5 日內(nèi)作出是否退房的書面答復，買受人在通知到達起l5日內(nèi)未作出書面答復的，是同接受規(guī)劃和設計變更以及由此引起的房價款變更。

　　14．【答案】D

　　【解析】面積誤差比在4%，按照合同約定5%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，至67．6m2 X2000元/m2=135200元。

　　15．【答案】CD

　　【解析】房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，因買賣、贈與、交換和繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。房屋抵押權(quán)登記是指，房屋登記機構(gòu)根據(jù)抵押當事人申請，依法將抵押權(quán)設立、轉(zhuǎn)移、變動等的事項在登記簿上予以記載的行為。題目中涉及的登記主要是這兩種登記。

　　16．【答案】AD

　　【解析】需要繳納契稅和印花稅。

　　17．【答案】CD

　　【解析】應繳納企業(yè)所得稅和教育費附加，按照規(guī)定開發(fā)經(jīng)濟適用房契稅免征。

　　18．【答案】AD

　　【解析】住宅專項維修基金屬全體業(yè)主所有。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門代管，而不是房地產(chǎn)企業(yè)代管；王某個人房屋的維修由個人負責，而不是住宅專項維修資金，住宅專項維修資金是用于住宅公共部位，共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　19．【答案】AC

　　【解析】物業(yè)服務支出包括物業(yè)企業(yè)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利金；共用部位的清潔衛(wèi)生費用，還包括綠化養(yǎng)護費用等，其中C項屬于住宅專項維修資金的使用范圍，物業(yè)企業(yè)員工的獎金不屬于物業(yè)服務支出的范圍。

　　20．【答案】AC

　　【解析】住房公積金貸款實行住房低貸款利率，通常情況低于同期商業(yè)銀行住房貸款利率。在使用公積金貸款還貸中，可以按照規(guī)定提取住房公積金，在未還清貸款前，不得再次申請住房公積金貸款，住房公積金貸款利率實行一年一定，因此正確答案為AC。

　　(四)

　　21．【答粟】ACD

　　【解析】產(chǎn)權(quán)不明確的房屋補償和安置，如產(chǎn)權(quán)人下落不明的，或者因產(chǎn)權(quán)關系正在訴訟的房屋，以及設有抵押權(quán)和被查封的房屋，均要將進行補償，不能因為補償安置的主體不明確，就降低對此的補償標準，按照規(guī)定進行補償；超過批準期限的臨時建筑將不予補償。

　　22．【答案】D

　　【解析】關于免征土地閑置費，主要因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者前期工作造成動工開發(fā)遲延的，D項情況可免征土地閑置費。

　　23．【答案】CD

　　【解析】根據(jù)商品房銷售條件，已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上等條件。

　　24．【答案】ABC

　　【解析】商品房現(xiàn)售條件：①應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；②取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；③持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過竣工驗收；⑤拆遷安置已經(jīng)落實；⑥供水、供電、供熱、燃氣、通t-：B等配套設備具備交付使用條件；⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　25．【答案】B

　　【解析】在業(yè)主大會成立前，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責首次的物業(yè)企業(yè)選聘工作。

　　(五)

　　26．【答粟】BD

　　【解析】根據(jù)2008年3月1日起，對于個人出租住房繳納的稅費，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征土地使用稅。

　　27．【答案】BCD

　　【解析】A項中租賃合同約定的租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效，BCD的表述均是正確的。

　　28．【答案】BD

　　【解析】本題重點考核對最新國家關于二手房轉(zhuǎn)讓的稅收政策，這是2009年的真題，按照當時的稅收征收，可以免征營業(yè)稅和土地增值稅。本題重點要求考生掌握房屋交易的稅收政策。

　　29．【答案】AC

　　【解析】當王某無正當理由拖欠房租6個月以上的，張某有權(quán)終止租賃合同，已出租的房屋辦理抵押，應該將抵押情況告知承租人。AC的表述是正確的。

　　30．【答案】D

　　【解析】住宅專項資金管理可以按照有關規(guī)定用于購買國債，不可以購買股票。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生變換時，不需要進行賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)，同時在房屋轉(zhuǎn)讓中，剩余的住宅專項維修資金辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)，而不需要退還了產(chǎn)權(quán)人，當房屋滅失了，將按個人繳存比例進行退還。

　　(六)

　　31．【答案】D

　　【解析】按照規(guī)定，改變土地利用條件必須經(jīng)過規(guī)劃行政管理部門的同意。

　　32．【答案】B

　　【解析】應當向3個以上施工單位發(fā)出邀請書。

　　33．【答案】A

　　【解析】住宅工程的竣工驗收工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責組織實施。

　　34．【答案】C

　　【解析】按照國家關于代理收費非經(jīng)濟區(qū)按照不超過3%的標準收取，5600 元/m2×98m2 X3%=16464元。

　　35．【答案】B

　　【解析】住宅土地使用年限為70年，按照時間推算2005年7月27日交付給甲公司使用開始計算使用年限，即2075年7月26日。

　　(七)

　　36．【答案】A

　　【解析】房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因買賣、贈與、交換和繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。

　　37．【答案】BD

　　【解析】當事人應當繳納契稅和營業(yè)稅。

　　38．【答案】AD

　　【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押

　　登記，房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)自抵押權(quán)合同簽訂之日起成立。

　　39．【答案】ABD

　　【解析】抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意的情況下，不能將已抵押的房屋出租，抵押人(劉某)未經(jīng)過抵押權(quán)人(甲乙銀行)同意將已抵押的房屋出租，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人(劉某)將出租房屋抵押的情況書面告知了承租人，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人(陳某)的損失，由承租人(陳某)自己承擔，抵押人(劉某)不承擔賠償責任，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人讓承租人搬出，但應賠償承租人的損失。

　　40．【答案】CD

　　【解析】《物權(quán)法》規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)

　　的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得優(yōu)先受償。

　　(八)

　　41．【答案】BC

　　【解析】辦理商品房預售許可證，應當提交：商品房預售許可申請表，開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；土地使用權(quán)證書；建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入資金開發(fā)建設達到工程建設總投資25%以上的證明。工程施工合同及關于施工進度的說明；商品房預售方案等。

　　42．【答案】C

　　【解析】對于影響城市規(guī)劃，但可采取改正措施的違法建筑，所有人依法履行相關義務后，按合法建筑給予補償。

　　43．【答案】D

　　【解析】房屋所有權(quán)注銷登記是指因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權(quán)等情形，造成喪失房屋所有權(quán)等而進行的登記，被拆除的房屋辦理的房屋登記是房屋所有權(quán)的注銷登記。

　　44．【答案】C

　　【解析】60個工作日。

　　45．【答案】AD

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃，設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。如果中途變更設計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人；買受人有權(quán)在通知達到之日起l5日內(nèi)作出是否退房的書面答復，買受人在通知到達起l5 日內(nèi)未作出書面答復的，是同接受規(guī)劃和設計變更以及由此引起的房價款變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。