第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本條例。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)堅持公開、公平、公正的原則。
鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 西安市房產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋等城六區(qū)以外的區(qū)、縣房產(chǎn)行政管理部門是本區(qū)、縣的物業(yè)管理行政主管部門，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市政、民政、園林、公安、價格、工商等行政管理部門，按照各自職責協(xié)同管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會；但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積，100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的四舍五入記票）。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，不超過全部投票權(quán)的30%.房屋產(chǎn)權(quán)共有的，由產(chǎn)權(quán)共有人推舉一名代表行使投票權(quán)。
第八條 具備下列條件之一的，應(yīng)當成立業(yè)主大會：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，商品房屋出售并交付使用建筑面積達50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上；
（二）公有住宅具備法定的物業(yè)管理條件和出售率達到50%以上。
第九條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、公有住宅出售單位組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。
業(yè)主大會籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于7日。
第十條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當履行下列職責：
�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）提出業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案；
（三）登記和確認業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
�。ㄋ模┨岢鰳I(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法草案；
�。ㄎ澹┦状螛I(yè)主大會的其他準備工作。
第十一條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開的15日前，將業(yè)主大會會議的相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條 業(yè)主大會會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)1/5以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十三條 業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行下列職責：
�。ㄒ唬┻x舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
�。ǘ┲贫ā⑿薷臉I(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
�。ㄋ模┞犎『蛯徸h業(yè)主委員會工作報告和財務(wù)報告；
�。ㄎ澹┲贫�、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；
�。Q定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
�。ㄆ撸└淖兓蛘叱蜂N業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
�。ò耍Q定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的承擔辦法；
�。ň牛┓�、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由委員五至九人組成，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當認真負責，辦事公道，遵紀守法，熱心公益事業(yè)，有一定的工作能力和工作時間。
業(yè)主大會應(yīng)當將選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會的成員名單在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。
第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)管理行政主管部門備案：
�。ㄒ唬I(yè)主大會成立的情況；
�。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）業(yè)主公約；
�。ㄋ模I(yè)主委員會委員的基本情況。
第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：
�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理情況；
�。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
�。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實施；
�。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責。 第十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
�。ǘ┻B續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的；
�。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ�；
�。ㄋ模┮婪ū蛔肪啃淌仑熑蔚模�
�。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I(yè)主大會提出辭呈的；
�。┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
（七）因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。
第十八條 業(yè)主委員會會議每季度召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或者1/3以上業(yè)主委員會組成人員提議，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經(jīng)全體組成人員過半數(shù)通過。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格和相應(yīng)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理人員應(yīng)當取得職業(yè)資格證書。
第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理事項；
�。ǘ┓⻊�(wù)質(zhì)量和費用；
�。ㄈ╇p方的權(quán)利義務(wù)；
（四）專項維修資金的管理與使用；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理用房的使用；
�。┖贤谙�；
（七）違約責任。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費標準等有關(guān)事項。
第二十五條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定；物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。 物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人同意，物業(yè)管理企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得收取費用。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終使用人收取費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托有償代為收取有關(guān)費用的，代收服務(wù)費由委托單位支付，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費以及公共用水、用電等分攤部分以外的額外費用。
第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及下列相關(guān)資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
�。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。
第二十八條 物業(yè)管理行政主管部門接到對物業(yè)管理服務(wù)方面的投訴后，應(yīng)當調(diào)查處理，7日內(nèi)答復(fù)投訴人；涉及其他行政主管部門的，應(yīng)當會同相關(guān)的行政主管部門進行處理，并在15日內(nèi)答復(fù)投訴人。 第四章 前期物業(yè)管理
第二十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十條 提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時公約向物業(yè)管理行政主管部門備案。并將其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人公示，予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業(yè)管理期間，不得使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金，不得轉(zhuǎn)讓物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料。
第三十五條 前期物業(yè)管理適用本條例有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求的規(guī)定。前期物業(yè)管理費用，由入住的業(yè)主、建設(shè)單位按前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會辦公用房）。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。
第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第三十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
�。ㄒ唬⿹p壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌；
�。ǘ┧阶哉加谩p壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
（五）亂設(shè)攤點、亂停車輛；
�。﹣y倒垃圾、堆放雜物；
（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；
（八）影響其他用戶采光、通風(fēng)及其他生活便利；
�。ň牛┡欧呕蛘叨逊庞卸居泻ξ镔|(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標準的噪音；
�。ㄊ⿵氖挛：怖娴幕顒�；
�。ㄊ唬┓�、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十一條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相鄰的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。
因維修養(yǎng)護造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損失或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。
第四十二條 房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，并承擔相應(yīng)的費用。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應(yīng)當遵守國家和省、市有關(guān)家庭居室裝飾裝修的規(guī)定，事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并接受其指導(dǎo)。
第四十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當予以制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進行其他經(jīng)營性活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第四十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)時，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 第六章 專項維修資金的管理與使用
第四十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當交納物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金。
專項維修資金及其孳息歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金，按下列規(guī)定交納和提�。�
�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位出售商品房屋時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納，業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品房屋，建設(shè)單位應(yīng)當在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)交納；
（二）公有住宅出售單位出售公有住宅時，購房者按購房款百分之二的比例交納；
�。ㄈ┕凶≌鍪蹎挝怀鍪酃凶≌瑫r，多層住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高層住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。
專項維修資金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主大會研究決定，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。
第五十一條 專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門或者其委托的單位代收。
未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門代管；業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當自業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi)，將其代管的專項維修資金及其孳息一并移交業(yè)主委員會。
物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會應(yīng)當與金融機構(gòu)就專項維修資金的存儲、提取、結(jié)算簽訂書面合同。
第五十二條 專項維修資金應(yīng)當在金融機構(gòu)專戶存儲，按幢建賬，按戶核算。
業(yè)主委員會應(yīng)當每半年公布一次專項維修資金的收支情況。
第五十三條 專項維修資金按照下列規(guī)定使用：
�。ㄒ唬┮淮弊≌挥幸粋�單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；
�。ǘ┮淮弊≌袃蓚�以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出；
�。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，費用應(yīng)當由責任人承擔。
第五十四條 從專項維修資金帳戶支取費用時，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會全體成員審核簽章的支付憑證和有關(guān)費用清單。
第五十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項維修資金應(yīng)當退還業(yè)主。
第五十六條 市人民政府應(yīng)當制定專項維修資金的統(tǒng)一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應(yīng)當包括使用計劃報批制度、財務(wù)預(yù)決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢對帳制度。
第七章 法律責任
第五十七條 違反本條例規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
�。ǘ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
�。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第五十九條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處3000元以上3萬元以下的罰款：
（一）未承擔前期物業(yè)管理責任的；
�。ǘ┚懿唤患{未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋的前期物業(yè)服務(wù)費用的；
�。ㄈI(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)拒不交納尚未出售的商品房屋專項維修資金的。
建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，拒不制定或者不公示業(yè)主臨時公約的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處500元以上3000元以下的罰款。
第六十條 違反本條例規(guī)定，挪用專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門予以追回，移交業(yè)主委員會，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，不向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，可以并處2000元以上2萬元以下的罰款。
第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個人違反本條例規(guī)定，損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)管理行政主管部門責令恢復(fù)原狀、賠償損失，可并處500元以上5000元以下的罰款。
第六十三條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，該決定無效，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期糾正，并通告全體業(yè)主。
第六十五條 違反本條例規(guī)定的行為，其他法律法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十六條 對個人處3000元以上罰款、對單位處3萬元以上罰款的，當事人有要求舉行聽證的權(quán)利。
當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第六十七條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依法處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第六十八條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第六十九條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：
（一）自用部位：是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；
�。ǘ┳杂迷O(shè)備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設(shè)備；
�。ㄈ┕灿貌课唬悍课莩兄亟Y(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、業(yè)主樓層間的供、排水總管、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室；
�。ㄋ模┕灿迷O(shè)施設(shè)備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設(shè)施設(shè)備用房等。
第七十條 本條例自公布之日起施行。
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本條例。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)堅持公開、公平、公正的原則。
鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 西安市房產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋等城六區(qū)以外的區(qū)、縣房產(chǎn)行政管理部門是本區(qū)、縣的物業(yè)管理行政主管部門，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市政、民政、園林、公安、價格、工商等行政管理部門，按照各自職責協(xié)同管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會；但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積，100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的四舍五入記票）。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，不超過全部投票權(quán)的30%.房屋產(chǎn)權(quán)共有的，由產(chǎn)權(quán)共有人推舉一名代表行使投票權(quán)。
第八條 具備下列條件之一的，應(yīng)當成立業(yè)主大會：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，商品房屋出售并交付使用建筑面積達50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上；
（二）公有住宅具備法定的物業(yè)管理條件和出售率達到50%以上。
第九條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、公有住宅出售單位組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。
業(yè)主大會籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于7日。
第十條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當履行下列職責：
�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）提出業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案；
（三）登記和確認業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
�。ㄋ模┨岢鰳I(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法草案；
�。ㄎ澹┦状螛I(yè)主大會的其他準備工作。
第十一條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開的15日前，將業(yè)主大會會議的相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條 業(yè)主大會會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)1/5以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十三條 業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行下列職責：
�。ㄒ唬┻x舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
�。ǘ┲贫ā⑿薷臉I(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
�。ㄋ模┞犎『蛯徸h業(yè)主委員會工作報告和財務(wù)報告；
�。ㄎ澹┲贫�、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；
�。Q定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
�。ㄆ撸└淖兓蛘叱蜂N業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
�。ò耍Q定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的承擔辦法；
�。ň牛┓�、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由委員五至九人組成，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當認真負責，辦事公道，遵紀守法，熱心公益事業(yè)，有一定的工作能力和工作時間。
業(yè)主大會應(yīng)當將選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會的成員名單在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。
第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)管理行政主管部門備案：
�。ㄒ唬I(yè)主大會成立的情況；
�。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）業(yè)主公約；
�。ㄋ模I(yè)主委員會委員的基本情況。
第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：
�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理情況；
�。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
�。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實施；
�。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責。 第十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
�。ǘ┻B續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的；
�。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ�；
�。ㄋ模┮婪ū蛔肪啃淌仑熑蔚模�
�。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I(yè)主大會提出辭呈的；
�。┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
（七）因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。
第十八條 業(yè)主委員會會議每季度召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或者1/3以上業(yè)主委員會組成人員提議，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經(jīng)全體組成人員過半數(shù)通過。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格和相應(yīng)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理人員應(yīng)當取得職業(yè)資格證書。
第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理事項；
�。ǘ┓⻊�(wù)質(zhì)量和費用；
�。ㄈ╇p方的權(quán)利義務(wù)；
（四）專項維修資金的管理與使用；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理用房的使用；
�。┖贤谙�；
（七）違約責任。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費標準等有關(guān)事項。
第二十五條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定；物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。 物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人同意，物業(yè)管理企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得收取費用。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終使用人收取費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托有償代為收取有關(guān)費用的，代收服務(wù)費由委托單位支付，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費以及公共用水、用電等分攤部分以外的額外費用。
第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及下列相關(guān)資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
�。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。
第二十八條 物業(yè)管理行政主管部門接到對物業(yè)管理服務(wù)方面的投訴后，應(yīng)當調(diào)查處理，7日內(nèi)答復(fù)投訴人；涉及其他行政主管部門的，應(yīng)當會同相關(guān)的行政主管部門進行處理，并在15日內(nèi)答復(fù)投訴人。 第四章 前期物業(yè)管理
第二十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十條 提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時公約向物業(yè)管理行政主管部門備案。并將其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人公示，予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業(yè)管理期間，不得使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金，不得轉(zhuǎn)讓物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料。
第三十五條 前期物業(yè)管理適用本條例有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求的規(guī)定。前期物業(yè)管理費用，由入住的業(yè)主、建設(shè)單位按前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會辦公用房）。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。
第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第三十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
�。ㄒ唬⿹p壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌；
�。ǘ┧阶哉加谩p壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
（五）亂設(shè)攤點、亂停車輛；
�。﹣y倒垃圾、堆放雜物；
（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；
（八）影響其他用戶采光、通風(fēng)及其他生活便利；
�。ň牛┡欧呕蛘叨逊庞卸居泻ξ镔|(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標準的噪音；
�。ㄊ⿵氖挛：怖娴幕顒�；
�。ㄊ唬┓�、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十一條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相鄰的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。
因維修養(yǎng)護造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損失或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。
第四十二條 房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，并承擔相應(yīng)的費用。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應(yīng)當遵守國家和省、市有關(guān)家庭居室裝飾裝修的規(guī)定，事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并接受其指導(dǎo)。
第四十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當予以制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進行其他經(jīng)營性活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第四十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)時，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 第六章 專項維修資金的管理與使用
第四十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當交納物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金。
專項維修資金及其孳息歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金，按下列規(guī)定交納和提�。�
�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位出售商品房屋時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納，業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品房屋，建設(shè)單位應(yīng)當在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)交納；
（二）公有住宅出售單位出售公有住宅時，購房者按購房款百分之二的比例交納；
�。ㄈ┕凶≌鍪蹎挝怀鍪酃凶≌瑫r，多層住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高層住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。
專項維修資金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主大會研究決定，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。
第五十一條 專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門或者其委托的單位代收。
未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門代管；業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當自業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi)，將其代管的專項維修資金及其孳息一并移交業(yè)主委員會。
物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會應(yīng)當與金融機構(gòu)就專項維修資金的存儲、提取、結(jié)算簽訂書面合同。
第五十二條 專項維修資金應(yīng)當在金融機構(gòu)專戶存儲，按幢建賬，按戶核算。
業(yè)主委員會應(yīng)當每半年公布一次專項維修資金的收支情況。
第五十三條 專項維修資金按照下列規(guī)定使用：
�。ㄒ唬┮淮弊≌挥幸粋�單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；
�。ǘ┮淮弊≌袃蓚�以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出；
�。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，費用應(yīng)當由責任人承擔。
第五十四條 從專項維修資金帳戶支取費用時，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會全體成員審核簽章的支付憑證和有關(guān)費用清單。
第五十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項維修資金應(yīng)當退還業(yè)主。
第五十六條 市人民政府應(yīng)當制定專項維修資金的統(tǒng)一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應(yīng)當包括使用計劃報批制度、財務(wù)預(yù)決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢對帳制度。
第七章 法律責任
第五十七條 違反本條例規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
�。ǘ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
�。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第五十九條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處3000元以上3萬元以下的罰款：
（一）未承擔前期物業(yè)管理責任的；
�。ǘ┚懿唤患{未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋的前期物業(yè)服務(wù)費用的；
�。ㄈI(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)拒不交納尚未出售的商品房屋專項維修資金的。
建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，拒不制定或者不公示業(yè)主臨時公約的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處500元以上3000元以下的罰款。
第六十條 違反本條例規(guī)定，挪用專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門予以追回，移交業(yè)主委員會，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，不向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，可以并處2000元以上2萬元以下的罰款。
第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個人違反本條例規(guī)定，損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)管理行政主管部門責令恢復(fù)原狀、賠償損失，可并處500元以上5000元以下的罰款。
第六十三條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，該決定無效，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期糾正，并通告全體業(yè)主。
第六十五條 違反本條例規(guī)定的行為，其他法律法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十六條 對個人處3000元以上罰款、對單位處3萬元以上罰款的，當事人有要求舉行聽證的權(quán)利。
當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第六十七條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依法處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第六十八條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第六十九條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：
（一）自用部位：是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；
�。ǘ┳杂迷O(shè)備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設(shè)備；
�。ㄈ┕灿貌课唬悍课莩兄亟Y(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、業(yè)主樓層間的供、排水總管、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室；
�。ㄋ模┕灿迷O(shè)施設(shè)備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設(shè)施設(shè)備用房等。
第七十條 本條例自公布之日起施行。
