第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、江蘇省物價(jià)局、建設(shè)廳《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，特修訂《揚(yáng)州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》。

　　第二條 本細(xì)則適用于我市市區(qū)（含廣陵、維揚(yáng)、邗江、開(kāi)發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、蜀崗瘦西湖風(fēng)景區(qū)、下同）行政區(qū)域范圍內(nèi)，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、符合國(guó)家物業(yè)服務(wù)資質(zhì)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)的收費(fèi)行為。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、代收代辦費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)等其它費(fèi)用。

　　第四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房管部門(mén)根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，確定物業(yè)服務(wù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)，制定并公布《揚(yáng)州市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（均另文下達(dá)）。普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，計(jì)收面積按房屋所有權(quán)中核定的面積為準(zhǔn)。

　　非普通住宅、非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)和為滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦收費(fèi)（小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)除外），實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂服務(wù)協(xié)議，明確服務(wù)內(nèi)容，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將確定的公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容告知市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)。

　　第五條 普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)備案或核準(zhǔn)，市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)將備案或核準(zhǔn)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送所在轄區(qū)的價(jià)格部門(mén)。

　　各級(jí)價(jià)格、物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定收費(fèi)及有關(guān)事項(xiàng)。

　　第六條沒(méi)有實(shí)行招標(biāo)的普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)核準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)提出前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)的申請(qǐng)，并提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，逐項(xiàng)量化指標(biāo)；服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)費(fèi)的測(cè)算資料等。

　　第七條實(shí)行招標(biāo)的普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在《揚(yáng)州市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》范圍內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)結(jié)束后由中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將招標(biāo)價(jià)格報(bào)市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)備案確認(rèn)后執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)提出前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)的申請(qǐng)，并提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；物業(yè)招標(biāo)結(jié)束后的中標(biāo)通知書(shū)；物業(yè)招標(biāo)的標(biāo)書(shū)原件。

　　市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)和房管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)過(guò)程中及之后價(jià)格行為的監(jiān)督和管理，及時(shí)糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。

　　第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在核定指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)（租賃）合同中與物業(yè)買(mǎi)受（租賃）人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受（租賃）人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　第九條 已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，其普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在公布的《揚(yáng)州市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》范圍內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)并須經(jīng)本小區(qū)二分之一以上業(yè)主同意后，按照物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、硬件環(huán)境設(shè)施、設(shè)備條件，以滿足正常的運(yùn)行、維護(hù)的要求，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)備案。

　　沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的，原則上不得調(diào)整普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確需調(diào)整普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)核準(zhǔn)。

　　第十條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　第十一條實(shí)行包干制的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)成本或者實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成因素為：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　�。�六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

　�。ò耍┙�(jīng)業(yè)主同意的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用和其它費(fèi)用；

　�。ň牛┖侠砝麧�(rùn)；

　�。ㄊ�）法定稅費(fèi)。

　　其中，合理利潤(rùn)：普通住宅不超過(guò)8％。

　　第十二條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，物業(yè)維修費(fèi)用在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。房改房維修費(fèi)用在房改房售后維修資金中列支時(shí)，列支比例不得超過(guò)維修費(fèi)用的50％，其余部分由產(chǎn)權(quán)人按房屋建筑面積均攤。未設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)維修資金或業(yè)主分戶(hù)賬面專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的物業(yè)，由產(chǎn)權(quán)人按房屋建筑面積均攤。

　　第十三條 新建的小區(qū)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取不超過(guò)一年的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　納入物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

　　業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個(gè)月以上的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)和公共能耗費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用公建配套用房、附屬設(shè)施等所收取的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費(fèi)用后，可以進(jìn)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)帳目，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。仍有節(jié)余的，應(yīng)列入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的電梯、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨(dú)建帳，公開(kāi)、合理、按實(shí)分?jǐn)�。住宅帶有地下�?chē)庫(kù)、有電梯到達(dá)的一樓住戶(hù)，其電梯運(yùn)行費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠20％交納；住宅雖然帶有地下車(chē)庫(kù)、但沒(méi)有電梯到達(dá)的或沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)的一樓住戶(hù)，免收電梯運(yùn)行費(fèi)。

　　第十五條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因分期開(kāi)發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)采取有效措施，確保先期入住業(yè)主良好的居住環(huán)境。

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托收取上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第十七條業(yè)主或使用人需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，裝修人在裝修前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議,明確裝修事項(xiàng)、裝修押金。業(yè)主裝修完畢無(wú)違反裝修協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)如數(shù)退還裝修押金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新房住戶(hù)辦理入住手續(xù)或重新裝潢時(shí),收取裝潢垃圾清運(yùn)處理費(fèi)。裝潢垃圾清運(yùn)處理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。

　　第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛實(shí)施統(tǒng)一管理，對(duì)車(chē)輛停放明確專(zhuān)人負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與固定停車(chē)車(chē)主簽定停車(chē)服務(wù)協(xié)議，方可收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)。小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向執(zhí)行公務(wù)的黨、政、軍、警、救護(hù)等特種車(chē)輛及業(yè)主搬家車(chē)、送貨車(chē)、接送業(yè)主的出租車(chē)收費(fèi)；不得在機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)入住宅小區(qū)大門(mén)時(shí)收取臨時(shí)停車(chē)費(fèi)。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，確需調(diào)整停車(chē)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，必須報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)核準(zhǔn)。

　　第十九條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)公布，每半年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)、設(shè)施租賃、代收代付實(shí)行公攤的費(fèi)用和其它經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人、價(jià)格和房管部門(mén)監(jiān)督。價(jià)格監(jiān)督檢查部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。

　　第二十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者服務(wù)資金，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，但業(yè)主承擔(dān)最終責(zé)任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變更時(shí)，新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定在市級(jí)物價(jià)、房管部門(mén)重新辦理備案手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將未到期物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用移交至新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在住宅小區(qū)內(nèi)公示；無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的應(yīng)退還業(yè)主。

　　第二十二條 物業(yè)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)政策的相關(guān)規(guī)定，有下列行為之一的，責(zé)令改正，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　�。ㄒ唬┎话匆�(guī)定程序履行相關(guān)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的報(bào)批或備案手續(xù)的；

　�。ǘ�）不按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，巧立名目亂收費(fèi)的；

　�。ㄈ�）不按規(guī)定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供服務(wù)的；

　�。ㄋ模� 沒(méi)有在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　（五）不按規(guī)定向業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支情況的；

　　（六）在招標(biāo)過(guò)程中，相互串通，操縱市場(chǎng)價(jià)格，損害其他物業(yè)公司或者業(yè)主的合法權(quán)益的。

　　第二十三條 本實(shí)施細(xì)則自2009年6月1日起執(zhí)行。原揚(yáng)州市物價(jià)局、揚(yáng)州市房管局揚(yáng)價(jià)服[2005]41號(hào)文同時(shí)廢止。

　　第二十四條 本細(xì)則由揚(yáng)州市物價(jià)局、房管局在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。