為認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院《物業(yè)管理條例》精神，提高居民的居住質(zhì)量，保障物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)和諧社會的建設(shè)，針對我市住宅物業(yè)存在的突出問題，提出如下意見：
一、建立健全物業(yè)管理行政管理體制
各級、各有關(guān)部門要高度重視物業(yè)管理工作在構(gòu)建和諧社會中的作用，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，按照“條塊結(jié)合，以塊為主”和“區(qū)縣政府負(fù)責(zé)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織，社區(qū)居委會落實，房管部門監(jiān)督指導(dǎo)”的原則，建立市、區(qū)、街道辦（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”的管理體制，形成齊抓共管、各負(fù)其責(zé)的管理格局。
�。ㄒ唬┦蟹慨a(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的行政主管部門。主要職責(zé)是：制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策；培育和規(guī)范物業(yè)管理市場；監(jiān)督管理全市物業(yè)管理活動；歸集、管理市轄區(qū)物業(yè)專項維修資金；管理全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)；監(jiān)督指導(dǎo)區(qū)、縣物業(yè)管理工作。
�。ǘ┏闪^(qū)物業(yè)管理辦公室。各區(qū)人民政府為本轄區(qū)物業(yè)管理的第一責(zé)任人，日常物業(yè)監(jiān)管工作由區(qū)物業(yè)管理辦公室承擔(dān)。各區(qū)政府要會同編制、財政等部門落實好物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)、編制，選配得力人員，保證工作經(jīng)費(fèi)。區(qū)物業(yè)管理辦公室的主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)物業(yè)管理法規(guī)、政策的貫徹落實；負(fù)責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)本轄區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)申報和年度核檢的初審工作；負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會備案工作；負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的使用進(jìn)行審核與監(jiān)督；負(fù)責(zé)監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)管理用房的使用；負(fù)責(zé)處理本轄區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴；監(jiān)督和指導(dǎo)所轄街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會的有關(guān)工作。
�。ㄈ└鹘值擂k事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要明確一名副職分管物業(yè)管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉工作；對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒舆M(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)聯(lián)席會議的組織和召集，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。
住宅區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)較大矛盾糾紛，業(yè)主正常生活秩序受到影響的，轄區(qū)辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要及時牽頭組織區(qū)物業(yè)管理辦公室、居委會、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等參加的聯(lián)席會議進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。
�。ㄋ模┚用裎瘑T會要明確專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）參與和組織轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉工作；對住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議。
二、建立住宅小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件處理應(yīng)急機(jī)制
目前，我市住宅小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件時有發(fā)生，由于監(jiān)管體制不健全，相關(guān)單位責(zé)任界定不明確，很多問題不能得到及時、有效的處理，不僅損害了政府的形象，而且影響了居民的正常生活。鑒于雙橋區(qū)住宅小區(qū)，尤其是舊住宅區(qū)存在的問題比較突出，涉及市、區(qū)管理部門和單位相對較多等實際情況，為了便于協(xié)調(diào)和對小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件的及時處理，建立“雙橋區(qū)住宅小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件處理協(xié)調(diào)小組”。協(xié)調(diào)小組由市政府主管城建的副秘書長任組長，雙橋區(qū)政府、市規(guī)劃、公用、城管、房管、建設(shè)、電力、供水、供熱、市政、園林等部門和單位的負(fù)責(zé)人參加。在對具體事件的處理上，要堅持“先解決問題，后研究責(zé)任”的原則。住宅小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)問題由所在的街道辦事處通過區(qū)政府進(jìn)行協(xié)調(diào)；市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供熱、通訊、有線電視等部門接到報告后，要先行搶修、立即處理。對于解決問題不力的部門和單位的負(fù)責(zé)人要進(jìn)行問責(zé)。市政府每年按計劃安排一定數(shù)量的資金，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件處理的應(yīng)急資金。雙灤區(qū)、營子區(qū)也要根據(jù)本區(qū)實際，成立協(xié)調(diào)小組，建立相關(guān)機(jī)制，及時妥善解決住宅小區(qū)發(fā)生的各類突發(fā)事件。
三、規(guī)范專業(yè)服務(wù)單位收費(fèi)行為
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，要承擔(dān)居民小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
四、強(qiáng)化物業(yè)管理用房建設(shè)和新建住宅交付使用管理本文來源：
�。ㄒ唬� 按照規(guī)定要求配建物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設(shè)的商品住宅項目，要按照規(guī)定要求配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)為獨(dú)用成套房屋，具有獨(dú)立的使用通道，配備水、電、暖、通訊等基本設(shè)施，具備辦公條件。
建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和面積，將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。物業(yè)管理用房所有權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動，任何組織和個人不得將物業(yè)管理用房擅自買賣、抵押或者改作他用。
《承德市物業(yè)管理用房管理辦法》由市房產(chǎn)管理局會同市規(guī)劃局另行制定。
�。ǘ┬陆ㄉ唐纷≌^(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施要同步交付使用。新建住宅物業(yè)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)向市、縣物業(yè)管理行政主管部門申請交付使用確認(rèn)。經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門、建設(shè)單位、業(yè)主代表、居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同核驗，其配套設(shè)施設(shè)備具備業(yè)主入�。ㄊ褂茫┑幕緱l件后，方可交付使用。沒有按照建設(shè)方案完成相應(yīng)配套，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得辦理入住手續(xù)。
《承德市新建住宅交付使用管理辦法》由市房產(chǎn)管理局另行制定。
五、切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作
�。ㄒ唬┮�(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。
�。ǘ┮�(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運(yùn)轉(zhuǎn)。每個物業(yè)管理區(qū)域都要成立一個業(yè)主委員會。各街道辦事處要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民委會成員、離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選，主任可由社區(qū)居委會成員擔(dān)任。業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居民委會的工作。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款；業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促、催交；經(jīng)督促仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催交。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處；調(diào)處不成的依法解決。
（四）規(guī)范物業(yè)專項維修資金的管理和使用。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。市房管局要加大市區(qū)物業(yè)專項維修資金的歸集力度，規(guī)范管理。專項維修資金使用要嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會或所在地的居民委員會將經(jīng)業(yè)主同意的專項維修資金使用計劃報區(qū)物業(yè)管理辦公室審核，市房管局根據(jù)區(qū)物業(yè)管理辦公室的審核意見撥付專項維修資金。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)由專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)或應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支和屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不得使用專項維修資金。
六、推進(jìn)舊住宅區(qū)的改造進(jìn)程
各區(qū)人民政府要組織力量對轄區(qū)內(nèi)所有的住宅小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查摸底。調(diào)查摸底的主要內(nèi)容包括截至2007年6月底各轄區(qū)住宅小區(qū)的數(shù)量和用地面積、總建筑面積、居民總數(shù)；舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)房屋和配套設(shè)施狀況；2000年以來整治改造舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)情況，包括整治改造總個數(shù)、總建筑面積數(shù)、投入改造資金總數(shù)，其中政府投入、開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位投入、居民自籌及其他形式籌資情況；舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)居民對整治改造的意見和建議。
各區(qū)人民政府要對住宅小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行認(rèn)真的分析，對需要維修、改造、補(bǔ)建的配套設(shè)備和公共設(shè)施項目提出意見；市房產(chǎn)管理局對各區(qū)的調(diào)查摸底情況進(jìn)行匯總，并會同各區(qū)政府、市規(guī)劃、財政、公用、城管、水務(wù)、園林等部門制定《承德市舊住宅區(qū)整治實施方案》，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；積極籌措舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)改造資金，對于大部分需改造的小區(qū)，采取市財政、區(qū)財政、原產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主按比例分?jǐn)偟霓k法籌集：兩級財政從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、土地出讓金中提取的資金，主要用于住宅區(qū)道路、綠化、圍欄的更新和維修；對于更新改造供水、供電、供氣、供熱、通訊等市政公用設(shè)施的專項成本支出，由各運(yùn)營單位承擔(dān)；對于有開發(fā)改造價值的舊住宅區(qū)，可給予一定的優(yōu)惠政策，進(jìn)行市場化運(yùn)作。對整治后具備條件的舊住宅區(qū)，由業(yè)主委員會或業(yè)主選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同實施市場化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)；對尚未具備條件的，由居民委員會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，由業(yè)主協(xié)商實行自主管理。財政部門每年在預(yù)算中安排部分資金，用于舊住宅區(qū)物業(yè)管理的補(bǔ)貼和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎勵。
七、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)管理工作健康發(fā)展
社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大，各級各有關(guān)部門要切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，全力推進(jìn)。市政府成立由主管副市長任組長，市房管、規(guī)劃、建設(shè)、城管、公用、物價、公安、民政、水務(wù)、園林、電力等部門和雙橋區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人參加的承德市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（名單附后）。各區(qū)也要成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，把加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實機(jī)構(gòu)，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。
各區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況實行定期調(diào)度，推動工作落實。要逐級簽訂責(zé)任狀，建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，完善考核機(jī)制，切實調(diào)動起各方面的工作積極性，促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。
各縣可參照本意見執(zhí)行。
一、建立健全物業(yè)管理行政管理體制
各級、各有關(guān)部門要高度重視物業(yè)管理工作在構(gòu)建和諧社會中的作用，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，按照“條塊結(jié)合，以塊為主”和“區(qū)縣政府負(fù)責(zé)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織，社區(qū)居委會落實，房管部門監(jiān)督指導(dǎo)”的原則，建立市、區(qū)、街道辦（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”的管理體制，形成齊抓共管、各負(fù)其責(zé)的管理格局。
�。ㄒ唬┦蟹慨a(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的行政主管部門。主要職責(zé)是：制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策；培育和規(guī)范物業(yè)管理市場；監(jiān)督管理全市物業(yè)管理活動；歸集、管理市轄區(qū)物業(yè)專項維修資金；管理全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)；監(jiān)督指導(dǎo)區(qū)、縣物業(yè)管理工作。
�。ǘ┏闪^(qū)物業(yè)管理辦公室。各區(qū)人民政府為本轄區(qū)物業(yè)管理的第一責(zé)任人，日常物業(yè)監(jiān)管工作由區(qū)物業(yè)管理辦公室承擔(dān)。各區(qū)政府要會同編制、財政等部門落實好物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)、編制，選配得力人員，保證工作經(jīng)費(fèi)。區(qū)物業(yè)管理辦公室的主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)物業(yè)管理法規(guī)、政策的貫徹落實；負(fù)責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)本轄區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)申報和年度核檢的初審工作；負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會備案工作；負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的使用進(jìn)行審核與監(jiān)督；負(fù)責(zé)監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)管理用房的使用；負(fù)責(zé)處理本轄區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴；監(jiān)督和指導(dǎo)所轄街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會的有關(guān)工作。
�。ㄈ└鹘值擂k事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要明確一名副職分管物業(yè)管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉工作；對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒舆M(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)聯(lián)席會議的組織和召集，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。
住宅區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)較大矛盾糾紛，業(yè)主正常生活秩序受到影響的，轄區(qū)辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要及時牽頭組織區(qū)物業(yè)管理辦公室、居委會、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等參加的聯(lián)席會議進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。
�。ㄋ模┚用裎瘑T會要明確專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）參與和組織轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉工作；對住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議。
二、建立住宅小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件處理應(yīng)急機(jī)制
目前，我市住宅小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件時有發(fā)生，由于監(jiān)管體制不健全，相關(guān)單位責(zé)任界定不明確，很多問題不能得到及時、有效的處理，不僅損害了政府的形象，而且影響了居民的正常生活。鑒于雙橋區(qū)住宅小區(qū)，尤其是舊住宅區(qū)存在的問題比較突出，涉及市、區(qū)管理部門和單位相對較多等實際情況，為了便于協(xié)調(diào)和對小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件的及時處理，建立“雙橋區(qū)住宅小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件處理協(xié)調(diào)小組”。協(xié)調(diào)小組由市政府主管城建的副秘書長任組長，雙橋區(qū)政府、市規(guī)劃、公用、城管、房管、建設(shè)、電力、供水、供熱、市政、園林等部門和單位的負(fù)責(zé)人參加。在對具體事件的處理上，要堅持“先解決問題，后研究責(zé)任”的原則。住宅小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)問題由所在的街道辦事處通過區(qū)政府進(jìn)行協(xié)調(diào)；市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供熱、通訊、有線電視等部門接到報告后，要先行搶修、立即處理。對于解決問題不力的部門和單位的負(fù)責(zé)人要進(jìn)行問責(zé)。市政府每年按計劃安排一定數(shù)量的資金，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施突發(fā)事件處理的應(yīng)急資金。雙灤區(qū)、營子區(qū)也要根據(jù)本區(qū)實際，成立協(xié)調(diào)小組，建立相關(guān)機(jī)制，及時妥善解決住宅小區(qū)發(fā)生的各類突發(fā)事件。
三、規(guī)范專業(yè)服務(wù)單位收費(fèi)行為
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，要承擔(dān)居民小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
四、強(qiáng)化物業(yè)管理用房建設(shè)和新建住宅交付使用管理本文來源：
�。ㄒ唬� 按照規(guī)定要求配建物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設(shè)的商品住宅項目，要按照規(guī)定要求配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)為獨(dú)用成套房屋，具有獨(dú)立的使用通道，配備水、電、暖、通訊等基本設(shè)施，具備辦公條件。
建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和面積，將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。物業(yè)管理用房所有權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動，任何組織和個人不得將物業(yè)管理用房擅自買賣、抵押或者改作他用。
《承德市物業(yè)管理用房管理辦法》由市房產(chǎn)管理局會同市規(guī)劃局另行制定。
�。ǘ┬陆ㄉ唐纷≌^(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施要同步交付使用。新建住宅物業(yè)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)向市、縣物業(yè)管理行政主管部門申請交付使用確認(rèn)。經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門、建設(shè)單位、業(yè)主代表、居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同核驗，其配套設(shè)施設(shè)備具備業(yè)主入�。ㄊ褂茫┑幕緱l件后，方可交付使用。沒有按照建設(shè)方案完成相應(yīng)配套，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得辦理入住手續(xù)。
《承德市新建住宅交付使用管理辦法》由市房產(chǎn)管理局另行制定。
五、切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作
�。ㄒ唬┮�(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。
�。ǘ┮�(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運(yùn)轉(zhuǎn)。每個物業(yè)管理區(qū)域都要成立一個業(yè)主委員會。各街道辦事處要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民委會成員、離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選，主任可由社區(qū)居委會成員擔(dān)任。業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居民委會的工作。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款；業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促、催交；經(jīng)督促仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催交。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處；調(diào)處不成的依法解決。
（四）規(guī)范物業(yè)專項維修資金的管理和使用。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。市房管局要加大市區(qū)物業(yè)專項維修資金的歸集力度，規(guī)范管理。專項維修資金使用要嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會或所在地的居民委員會將經(jīng)業(yè)主同意的專項維修資金使用計劃報區(qū)物業(yè)管理辦公室審核，市房管局根據(jù)區(qū)物業(yè)管理辦公室的審核意見撥付專項維修資金。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)由專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)或應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支和屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不得使用專項維修資金。
六、推進(jìn)舊住宅區(qū)的改造進(jìn)程
各區(qū)人民政府要組織力量對轄區(qū)內(nèi)所有的住宅小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查摸底。調(diào)查摸底的主要內(nèi)容包括截至2007年6月底各轄區(qū)住宅小區(qū)的數(shù)量和用地面積、總建筑面積、居民總數(shù)；舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)房屋和配套設(shè)施狀況；2000年以來整治改造舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)情況，包括整治改造總個數(shù)、總建筑面積數(shù)、投入改造資金總數(shù)，其中政府投入、開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位投入、居民自籌及其他形式籌資情況；舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)居民對整治改造的意見和建議。
各區(qū)人民政府要對住宅小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行認(rèn)真的分析，對需要維修、改造、補(bǔ)建的配套設(shè)備和公共設(shè)施項目提出意見；市房產(chǎn)管理局對各區(qū)的調(diào)查摸底情況進(jìn)行匯總，并會同各區(qū)政府、市規(guī)劃、財政、公用、城管、水務(wù)、園林等部門制定《承德市舊住宅區(qū)整治實施方案》，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；積極籌措舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)改造資金，對于大部分需改造的小區(qū)，采取市財政、區(qū)財政、原產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主按比例分?jǐn)偟霓k法籌集：兩級財政從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、土地出讓金中提取的資金，主要用于住宅區(qū)道路、綠化、圍欄的更新和維修；對于更新改造供水、供電、供氣、供熱、通訊等市政公用設(shè)施的專項成本支出，由各運(yùn)營單位承擔(dān)；對于有開發(fā)改造價值的舊住宅區(qū)，可給予一定的優(yōu)惠政策，進(jìn)行市場化運(yùn)作。對整治后具備條件的舊住宅區(qū)，由業(yè)主委員會或業(yè)主選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同實施市場化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)；對尚未具備條件的，由居民委員會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，由業(yè)主協(xié)商實行自主管理。財政部門每年在預(yù)算中安排部分資金，用于舊住宅區(qū)物業(yè)管理的補(bǔ)貼和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎勵。
七、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)管理工作健康發(fā)展
社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大，各級各有關(guān)部門要切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，全力推進(jìn)。市政府成立由主管副市長任組長，市房管、規(guī)劃、建設(shè)、城管、公用、物價、公安、民政、水務(wù)、園林、電力等部門和雙橋區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人參加的承德市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（名單附后）。各區(qū)也要成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，把加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實機(jī)構(gòu)，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。
各區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況實行定期調(diào)度，推動工作落實。要逐級簽訂責(zé)任狀，建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，完善考核機(jī)制，切實調(diào)動起各方面的工作積極性，促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。
各縣可參照本意見執(zhí)行。
