商品房專項維修資金俗稱“房屋的養(yǎng)老金”，自2002年5月開始，南通市為了確保商品房及時建立起完整的“首期維修資金”，保障房屋的售后維修不脫節(jié)，實行的歸集方式是由開發(fā)單位在辦理商品房產(chǎn)權(quán)注冊登記前先行一次性墊付，歸集在南通市房管局財政監(jiān)管的專項帳戶上，之后再向購房者收取。集中歸集的這筆商品房專項維修資金分別歸屬于各個商品房物業(yè)項目的全體業(yè)主所有，專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修。由于維修資金用完之后還需“續(xù)籌”，因此歸集到專戶上的資金只是“商品房屋的第一筆養(yǎng)老金”，可以預(yù)測的是“續(xù)籌”工作難度將會很大，所以延長“第一筆養(yǎng)老金”的使用壽命是大家的共同心愿。近年來已經(jīng)到了維修資金普遍使用階段，南通市房管局不斷總結(jié)經(jīng)驗，積極創(chuàng)新，采取了一系列措施，尤其是2007年出臺了審計措施和社區(qū)監(jiān)督的做法，確保了業(yè)主的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備得到及時修繕與維護，又監(jiān)督了資金合法、合理地使用。

準確定位，維護物權(quán)，建立規(guī)章制度

2003年國務(wù)院《物業(yè)管理條例》頒布，明確規(guī)定“專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定”，但是該辦法幾經(jīng)修改，直到2008年2月1日才開始正式實施。在此之前，可以說有關(guān)維修資金使用管理的上位法一直不健全。為了切實保管好業(yè)主的維修資金，保證業(yè)主要求使用資金的渠道通暢，2007年1月，南通市房產(chǎn)管理局根據(jù)實際工作的需要，研究出臺了《南通市市區(qū)房屋專項維修資金使用監(jiān)管操作規(guī)程》，從維護業(yè)主權(quán)|考試大|利出發(fā)，準確定位業(yè)主的所有權(quán)地位，操作規(guī)程貫徹了業(yè)主的決策權(quán)和業(yè)主委員會的審批權(quán)，政府部門發(fā)揮的是監(jiān)督作用，并隨時向業(yè)主、業(yè)主委員會提供賬目核對服務(wù)，從而在制度上保證了維修資金的業(yè)主所有權(quán)不受侵害、使用通暢和政府監(jiān)管的及時有效。

設(shè)計流程，規(guī)范操作，資金運轉(zhuǎn)順暢

南通市的商品房專項維修資金使用是近兩三年才開始的，通過不斷總結(jié)，不斷完善，本著“資金使用順暢、操作嚴格簡便、監(jiān)督合理有效”的原則，市房管局設(shè)計了合理的維修資金使用的流程，對涉及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修，需動用專項維修資金時，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修方案，經(jīng)業(yè)主大會同意，由業(yè)主委員會（或委托物業(yè)服務(wù)公司）公開選擇維修施工企業(yè)，簽訂維修施工合同后進行維修，施工企業(yè)（資金使用單位）提取資金時填寫《南通市市區(qū)物業(yè)專項維修資金使用審批表》，經(jīng)過業(yè)主委員會審批后，市房管局相關(guān)部門與分管領(lǐng)導(dǎo)核對監(jiān)督。2007年內(nèi)，南通市共使用維修資金300余萬元，均做到了嚴格把關(guān)，規(guī)范操作，維修及時完成，資金及時劃撥。

創(chuàng)新措施，審計監(jiān)督，規(guī)范各方行為

為了幫助業(yè)主、業(yè)主委員會管理好維修資金這筆財產(chǎn)，考慮到部分業(yè)主、業(yè)主委員會、資金使用單位對施工單位的決算資料審查存在專業(yè)知識缺乏等困難，南通市房管局創(chuàng)新了“審計措施”：即一次動用維修資金超過5000元（含5000元）的，提取資金時需提交有資質(zhì)的會計師事務(wù)所（或?qū)徲嫴块T）出具的施工決算審計報告。這一舉措表面上增加了操作工作量，起初有的業(yè)主委員會還不太理解，但是從實際運作近1年來的效果看，不僅為業(yè)主省了錢，還通過審計方式，規(guī)范了各方操作主體的行為，提高了他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)和政策水平，使廣大業(yè)主相當滿意。2007年內(nèi)使用的300余萬元維修資金中，190余萬元通過審計單位進行了核查，審計核減數(shù)18萬元，占送審數(shù)額的9%，占全年使用維修資金的7%，切實維護了廣大業(yè)主的利益。雖然這一措施為業(yè)主節(jié)省了不少資金，但在開始階段也遇到了一些障礙，必須耐心進行輸導(dǎo)解決。

首先，在業(yè)主方面，必須得到他們的理解和支持。業(yè)主主要擔心審計下來工程款沒有核減多少，反而增加了他們的審計費用。通過大量的說服、解釋工作，我們把審計的工作流程、采取的方法方式、參考的依據(jù)和標準、咨詢的質(zhì)量控制流程說給業(yè)主聽、拿給業(yè)主看，打消了業(yè)主的顧慮，使業(yè)主認識到審計工作的必要性和有效性。

其次，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面，要化解他們的牢騷。物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往認為審計的程序煩瑣，準備資料繁多。我們就從維修工程經(jīng)過審計后對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么益處、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身做大做強有什么幫助等方面和企業(yè)老總進行探討，從為業(yè)主服務(wù)的角度分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣才能得到業(yè)主的信賴。在審計過程中，還要注意引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何進行前期的規(guī)范操作，如何收集、準備材料，以免有所遺漏。

再次，在施工單位方面，要排除他們的抵觸情緒。有些施工單位最怕的就是規(guī)范，因為他們認為規(guī)范會使利潤空間縮小，同時還要增加人力進行現(xiàn)場測量，做好預(yù)（決）算等等。我們積極引導(dǎo)施工單位樹立正確的企業(yè)發(fā)展觀，即通過規(guī)范的企業(yè)行為建立品牌，通過良好的品牌贏得市場，而審計工作正是幫助施工企業(yè)實現(xiàn)規(guī)范化的重要途徑。

尊重業(yè)主，依靠社區(qū)，建立監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)

《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修�！币虼�，要在維修資金使用監(jiān)管中深入貫徹這一法律規(guī)定，業(yè)主委員會審批維修資金要明確“本次維修資金使用計劃為業(yè)主大會作出的決定，已經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意�！蔽唇�立業(yè)主委員會的，原則上不得動用專項維修資金，如確實需要動用，則由物業(yè)項目所持投票權(quán)2/3以上的業(yè)主簽署書面同意意見（書面同意意見上要明確表示維修內(nèi)容和動用維修資金數(shù)額），并經(jīng)屬地社區(qū)居委會見證蓋章。南通市在實際操作中，對于沒有成立業(yè)主委員會的區(qū)域，均要求2/3以上的業(yè)主書面簽署同意意見，社區(qū)見證，并在物業(yè)區(qū)域主要出入口處公示7天，并拍照留存。這一措施得到了各社區(qū)居委員會和社會各界的大力支持和有效監(jiān)督，切實維護了業(yè)主的物權(quán)。

維修資金是屬于物業(yè)項目全體業(yè)主的一個物權(quán)，業(yè)主作為決策者應(yīng)當認真使用好、管理好這筆財產(chǎn)，作為物業(yè)管理行業(yè)主管部門的房產(chǎn)管理局要發(fā)揮好監(jiān)督作用和引導(dǎo)作用。國家建設(shè)部、財政部新近出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》于2008年2月1日實施之后，相信一定會促進維修資金的管理使用更加完善、更加規(guī)范。