房地產(chǎn)經(jīng)紀概論習題——答案詳解(6)

第49題
試題答案：BCE
知識點：
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) ☆☆☆☆考點3：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營模式；
1．無店鋪經(jīng)營模式。無店鋪形式是指不設(shè)立連鎖店。在一般情況下，綜合性的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（特別是從事增量房地產(chǎn)市場代理的機構(gòu)）往往采取這種形式，除了派往開發(fā)商處的銷售人員，所有員工在同一辦公場所內(nèi)辦公。
目前，隨著計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)還出現(xiàn)了一個新的經(jīng)營模式--由一家房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站聯(lián)合眾多中小房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)乃至大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)而組成的網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營模式，聯(lián)盟內(nèi)的各成員機構(gòu)可通過一個專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站來承接、開展業(yè)務(wù)。
2．直營連鎖經(jīng)營模式。即由同一公司所有，統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有統(tǒng)一的企業(yè)識別系統(tǒng)（CIS），實行集中采購和銷售，由兩個或兩個以上連鎖分店組成的一種形式。其目的是獲得更多的信息資源，以規(guī)�；�經(jīng)營實現(xiàn)運用成本的降低，使企業(yè)可以通過統(tǒng)一的信息管理、統(tǒng)一的標準化管理和統(tǒng)一的廣告宣傳形成規(guī)模效益。
3．特許加盟連鎖經(jīng)營模式。特許經(jīng)營源起于美國，是指特許者將自己所擁有的商標（包括服務(wù)商標）、商號、產(chǎn)品、專利和專有技術(shù)、經(jīng)營模式等以特許經(jīng)營合同的形式授予被特許者使用。
第50題
試題答案：ABCD
知識點：
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) ☆☆☆考點4：特許加盟連鎖經(jīng)營模式；
被特許者按合同規(guī)定，在特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營活動，并向特許者支付相應(yīng)的費用。這種經(jīng)營模式現(xiàn)已在包括餐飲業(yè)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)中介等多個行業(yè)中得到廣泛應(yīng)用。如在美國，特許經(jīng)營已經(jīng)成為發(fā)展最快和滲透性的商業(yè)模式，其中零售業(yè)中有40%～50%的銷售額來源于特許經(jīng)營商。特許經(jīng)營在房地產(chǎn)中介行業(yè)中的應(yīng)用也是相當廣泛的。
特許經(jīng)營具有以下4個共同特點：
1．（法人）對商標、服務(wù)標志、獨特概念、專利、經(jīng)營訣竅等擁有所有權(quán)；
2．權(quán)利所有者授權(quán)其他人使用上述權(quán)利；
3．在授權(quán)合同中包含一些調(diào)整和控制條款，以指導(dǎo)受許人的經(jīng)營活動；
4．受許人需要支付權(quán)利使用費和其他費用。
第51題
試題答案：ABC
知識點：
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) ☆☆考點12：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)人員管理的主要內(nèi)容；
1．訓練。講授、案例討論、實戰(zhàn)模擬（產(chǎn)品知識、市場知識、公司政策和營業(yè)方針、營銷技巧），具體內(nèi)容下表。
2．評估。評估標準可從職業(yè)道德、心理素質(zhì)、禮儀修養(yǎng)、知識結(jié)構(gòu)和職業(yè)技能這幾個方面來制定。
3．報酬。報酬制度的原則、報酬給付方式（固定薪金制、傭金制、混合制）。
4．激勵。尊重，機構(gòu)對業(yè)務(wù)人員的尊重與重視，配上原有合理的獎懲與升遷制度，能使得員工有充分的歸屬感；業(yè)務(wù)主管的領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)務(wù)主管引導(dǎo)部署的態(tài)度與方法，能直接影響員工的流動率。
第52題
試題答案：ACE
知識點：
第四章 房地產(chǎn)交易流程與合同 ☆☆☆☆考點15：房地產(chǎn)抵押合同的特征；
1．房地產(chǎn)抵押合同是從合同。
2．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在。
3．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓時連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。
4．房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。
5．房地產(chǎn)抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。
6．抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進行。
處分抵押物可選擇拍賣、變賣或者折價方式處分。
第53題
試題答案：ABCD
知識點：
第五章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) ☆☆☆☆☆考點4：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程；
房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的類型眾多，但其基本業(yè)務(wù)流程具有共性。主要包括以下環(huán)節(jié)：
1．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓
由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競爭的激烈性，如何開拓業(yè)務(wù)，爭取客戶是房地產(chǎn)代理機構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開展的前提。
2．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談
當委托人已有初步委托意向時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要與其進行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時先要傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要查清委托人是否對委托事務(wù)具備相應(yīng)的權(quán)利，當委托人是自然人時，還必須確認其具有完全民事行為能力。因此，要查驗委托人的有關(guān)證件，如個人身份證、公司營業(yè)執(zhí)照等。對賣方代理要查清委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽。第三，要向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、資格、代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的其他事項。最后，就經(jīng)紀方式、傭金標準、服務(wù)標準以及擬采用的代理合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項與客戶進行協(xié)商，達成委托意向。
3．房地產(chǎn)查驗
(1)委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況：
①權(quán)屬的類別與范圍；
②房地產(chǎn)他項權(quán)利設(shè)定情況；
③環(huán)境狀況。
(2)房地產(chǎn)查驗的基本途徑：
①文字資料了解；
②現(xiàn)場實地察看；
③向有關(guān)人員了解。
4．簽訂房地產(chǎn)代理合同
為保護自身權(quán)益，避免糾紛發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受委托人委托后應(yīng)與委托方簽訂書面的房地產(chǎn)代理合同。
5．信息收集與傳播
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受理了委托代理業(yè)務(wù)后，負責具體執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)注意收集權(quán)以下三方面的信息：
(1)標的物業(yè)信息；
(2)與標的物業(yè)相關(guān)的市場信息；
(3)委托方信息。
6．方案設(shè)計與推廣
目前這一環(huán)節(jié)主要在商品房銷售代理業(yè)務(wù)中存在。
7．買方或承租方看房
8．房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂
9．房地產(chǎn)交易價款收取與管理
10．房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）
11．房地產(chǎn)交驗
房地產(chǎn)交驗是房地產(chǎn)交易過程中很容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。
12．傭金結(jié)算
13．售后服務(wù)
售后服務(wù)的內(nèi)容可包括三個主要方面：第一是延伸服務(wù)，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù)；第二是改進服務(wù)，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行必要的補救；第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務(wù)。
第54題
試題答案：ABE
知識點：
第五章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) ☆☆☆☆☆考點4：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程；
房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的類型眾多，但其基本業(yè)務(wù)流程具有共性。主要包括以下環(huán)節(jié)：
1．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓
由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競爭的激烈性，如何開拓業(yè)務(wù)，爭取客戶是房地產(chǎn)代理機構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開展的前提。
2．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談
當委托人已有初步委托意向時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要與其進行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時先要傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要查清委托人是否對委托事務(wù)具備相應(yīng)的權(quán)利，當委托人是自然人時，還必須確認其具有完全民事行為能力。因此，要查驗委托人的有關(guān)證件，如個人身份證、公司營業(yè)執(zhí)照等。對賣方代理要查清委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽。第三，要向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、資格、代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的其他事項。最后，就經(jīng)紀方式、傭金標準、服務(wù)標準以及擬采用的代理合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項與客戶進行協(xié)商，達成委托意向。
3．房地產(chǎn)查驗
(1)委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況：
①權(quán)屬的類別與范圍；
②房地產(chǎn)他項權(quán)利設(shè)定情況；
③環(huán)境狀況。
(2)房地產(chǎn)查驗的基本途徑：
①文字資料了解；
②現(xiàn)場實地察看；
③向有關(guān)人員了解。
4．簽訂房地產(chǎn)代理合同
為保護自身權(quán)益，避免糾紛發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受委托人委托后應(yīng)與委托方簽訂書面的房地產(chǎn)代理合同。
5．信息收集與傳播
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受理了委托代理業(yè)務(wù)后，負責具體執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)注意收集權(quán)以下三方面的信息：
(1)標的物業(yè)信息；
(2)與標的物業(yè)相關(guān)的市場信息；
(3)委托方信息。
6．方案設(shè)計與推廣
目前這一環(huán)節(jié)主要在商品房銷售代理業(yè)務(wù)中存在。
7．買方或承租方看房
8．房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂
9．房地產(chǎn)交易價款收取與管理
10．房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）
11．房地產(chǎn)交驗
房地產(chǎn)交驗是房地產(chǎn)交易過程中很容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。
12．傭金結(jié)算
13．售后服務(wù)
售后服務(wù)的內(nèi)容可包括三個主要方面：第一是延伸服務(wù)，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù)；第二是改進服務(wù)，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行必要的補救；第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務(wù)。
第55題
試題答案：ABDE
知識點：
第六章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù) ☆☆☆☆考點1：房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的主要類型；
房地產(chǎn)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。
房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的范圍相當廣泛，幾乎可以涉及房地產(chǎn)交易的各種類型，但最主要的房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間和房地產(chǎn)租賃居間。
1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人為使轉(zhuǎn)讓方和受讓方達成交易而向雙方提供信息和機會的居間業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)讓包括買賣、贈與、交換、遺贈等，但房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)主要是指房地產(chǎn)買賣居間。房地產(chǎn)買賣可分為新建商品房期房買賣和現(xiàn)房買賣、二手房的買賣。目前房地產(chǎn)買賣居間業(yè)務(wù)以二手房地產(chǎn)買賣居間業(yè)務(wù)為主。
2．房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)租賃居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人為使承租方和出租方達成租賃交易而向雙方提供信息和機會的居間業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)租賃主要包括：新建商品房的期權(quán)預(yù)租、新建商品房現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。當前房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)主要還是存量房屋出租居間。
第56題
試題答案：ABE
知識點：
第六章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù) ☆☆☆考點5：房地產(chǎn)居間合同條款；
房地產(chǎn)居間合同一般要包括以下主要條款：
1．委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買入、承租方）三者的姓名或名稱、住所。
2．居間房地產(chǎn)的坐落與情況；
3．委托事項；
4．傭金標準、數(shù)額、收取方式、退賠等條款；
5．合同在履行中的變更及處理；
6．違約責任；
7．爭議解決的處理辦法；
8．其他補充條款。
第57題
試題答案：ACE
知識點：
第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀其他業(yè)務(wù) ☆☆考點9：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在代辦房地產(chǎn)抵押登記時應(yīng)當注意的問題；
1．有營業(yè)期限的抵押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過營業(yè)期限；
2．抵押物的土地使用權(quán)有年限的，其設(shè)定的抵押期限不得超過土地使用權(quán)的年限；