深圳自成立特區(qū)以來，在城市規(guī)劃與城市建設上取得了令人矚目的成績，一座花園式，現代化的新興城市已呈現在人們的面前。在城市規(guī)劃與土地管理方面，建立了國土管理的“五統(tǒng)一”制度和“以規(guī)劃為龍頭，土地為核心，房地產為基礎”的土地管理體制。

　　但是，現有的城市規(guī)劃與土地管理現狀，與深圳的可持續(xù)發(fā)展及建設現代化的國際性城市仍有一定差距，存在的主要問題是：

　　1．土地開發(fā)過快，多頭審批，相當一部分土地沒有掌握在政府手中，給深圳未來發(fā)展留下隱患隨著深圳的城市化，對土地的管理與審批并沒有統(tǒng)一到市政府手中，土地的多頭管理，多頭審批依然存在。在特區(qū)外，相當一部分土地依然掌握在村一級的集體經濟組織手中。所以，近些年，在土地的供應，管制，開發(fā)和利用上存在混亂的現象，對土地的粗放式經營浪費了十分寶貴的土地資源。到目前為止，已開發(fā)建設的面積達300多平方公里，占全市總面積的15%，占可建設用地的30%多，而未開發(fā)的土地大部分并不掌握在政府手中。從香港的情況看，自英國占領以來的150多年來，全港土地只開發(fā)了150平方公里用于城市建設，開發(fā)的土地只占全港土地面積的14%左右，而未開發(fā)的土地又多以各種方式掌握在政府手中。

　　2．非法占用土地嚴重，土地浪費驚人

　　據有關部門調查統(tǒng)計，寶安區(qū)自1991年初至1996年底，全區(qū)各類非農建設用地規(guī)模為136。96平方公里，其中，經批準的非農建設用地為75。98平方公里，未經批準的用地（包括已報尚未批準用地，尚未補辦手續(xù)的用地，未報先用地，非法買賣或轉讓土地等違法占地）共61。92平方公里，占同期實際用地的44%；在138。96平方公里實際總用地中，閑置土地（包括已報未建的已批用地和未批用地）高達63。38平方公里，占同期用地的45。6%。龍崗區(qū)非法占用轉讓國有土地63宗，非法非農建設用地4958宗，占地65。23平方公里，非法占地總面積約占建成區(qū)面積的一半。

　　3．違章違法建筑屢禁不止，嚴重影響城市的規(guī)劃與發(fā)展

　　各類違法違章建筑特別是農村私人違章建房情況嚴重。農村私人建房，是深圳市內各類違章建筑中歷史最長，范圍最廣，規(guī)模，處理最復雜的“老大難”問題。在特區(qū)內違章建私房主要是拆舊建新，并乘機增加面積。而且建私房由一戶一棟的“平面發(fā)展”轉向了“空間膨脹”。在特區(qū)外，由于農村發(fā)展用地尚未完全控制，違章建私房規(guī)模更大，建設得更加零亂，分散，它所造成的后果及發(fā)展趨勢更加令人擔憂。目前，對各類違法違章建筑的處理，基本上是集中在解決臨時性違章建筑上，對農村私人違章建房等永久性違章建筑幾乎沒做任何處理。

　　4．城市規(guī)劃特別是法定圖則的超前性不夠，沒有走在土地利用和經濟發(fā)展的前面

　　法定圖則是政府出讓土地，審批建設項目的直接依據，也是進行城市規(guī)劃管理的主要手段。法定圖則的編制必須要先行一步，走在土地利用的前面，而深圳在這方面基本是本末倒置，先有土地開發(fā)，后有發(fā)展規(guī)劃，是規(guī)劃跟著土地走，勢必造成土地的無序開發(fā)和管理上的混亂。

　　5．城市規(guī)劃的龍頭地位及城市規(guī)劃的權威性沒有真正樹立起來

　　一座城市的可持續(xù)發(fā)展，必須要強化城市規(guī)劃的龍頭作用，提高城市規(guī)劃的編制水平和管理水平，理順重大項目決策，專項規(guī)劃與城市總體規(guī)劃的關系。但是，深圳一些部門，行業(yè)編制的專業(yè)性規(guī)劃，如港口，商業(yè)，交通等發(fā)展規(guī)劃，在涉及用地規(guī)劃及土地用途上與城市總體規(guī)劃常發(fā)生不一致的情況，甚至發(fā)生矛盾，嚴重影響了城市規(guī)劃的統(tǒng)一性和嚴肅性。在城市規(guī)劃機構的設置上亦不盡合理，城市規(guī)劃的決策機構與執(zhí)行機構仍未能分離。