物業(yè)成本上漲 松江部分小區(qū)醞釀上調(diào)物業(yè)費(fèi)
時(shí)間：2010-05-06 15:05:00 來(lái)源：人事考試教育網(wǎng) [字體：小 中 大]
“最低工資標(biāo)準(zhǔn)從840元上調(diào)至960元”，這是上海半年來(lái)第二次調(diào)整。上海部分物業(yè)公司由于成本提升，開始紛紛謀劃上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)。位于松江的開元名都小區(qū)物業(yè)因?yàn)槁氏葘⑼＼囐M(fèi)用從原先的110元漲價(jià)至130元，并醞釀提高管理費(fèi)，在小區(qū)業(yè)主中引起爭(zhēng)議。
物業(yè)費(fèi)要漲居民大嘆“吃不消”
“物業(yè)管理費(fèi)也可能要提價(jià)15%或21%了！”這幾天，物業(yè)費(fèi)可能上調(diào)的消息在松江開元名都小區(qū)一經(jīng)傳開，便成了居民們熱議的話題。雖然最終是否上調(diào)以及到底上調(diào)多少仍需要業(yè)主大會(huì)通過(guò)，但是對(duì)于物業(yè)公司堅(jiān)定的“漲聲”，居民們紛紛大嘆“吃不消”�！拔覀冃^(qū)現(xiàn)在每平方米的物業(yè)費(fèi)在0.85-1.6元之間，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)原本就比新城區(qū)同類小區(qū)高出一大截，為什么現(xiàn)在還要再漲價(jià)？”
而除了可能要上漲的物業(yè)費(fèi)，兩年內(nèi)漲價(jià)3次的小區(qū)停車費(fèi)也讓居民們叫苦不迭。記者從開元名都小
區(qū)了解到，小區(qū)前幾年小車停車費(fèi)一直穩(wěn)定在每月80元，從2007年開始上調(diào)至110元，今年1月又調(diào)至130元，現(xiàn)在又將漲至150元。兩年內(nèi)3次調(diào)價(jià)，漲幅高達(dá)85%以上，“實(shí)在是吃不消了！”
盡管負(fù)責(zé)小區(qū)管理的物業(yè)公司開元旅業(yè)多次承諾“上調(diào)后將進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平”，并且居民也普遍認(rèn)可開元旅業(yè)的服務(wù)，但是多數(shù)居民對(duì)于漲價(jià)依然持堅(jiān)定的反對(duì)態(tài)度。
不漲價(jià)就虧物業(yè)傾訴“難言苦”
物業(yè)費(fèi)到底該不該漲？各方態(tài)度不一。開元名都小區(qū)物業(yè)朱經(jīng)理告訴記者，由于上海連續(xù)上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及物價(jià)指數(shù)不斷創(chuàng)新高，去年物業(yè)虧損已達(dá)到9萬(wàn)元，如果還是按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，今年虧損額度預(yù)計(jì)將達(dá)40萬(wàn)元。
她說(shuō)，去年虧損的9萬(wàn)元中，還不包括開發(fā)商因種種原因幫忙支付的電費(fèi)8萬(wàn)元和業(yè)委會(huì)借用小區(qū)會(huì)所而彌補(bǔ)的4萬(wàn)元，也就是說(shuō)，若沒(méi)有這兩部分的補(bǔ)貼，去年開元旅業(yè)實(shí)際虧損已達(dá)20多萬(wàn)元。如今最低工資標(biāo)準(zhǔn)從840元上調(diào)至960元，而新的《勞動(dòng)合同法》的正式實(shí)施和國(guó)家法定節(jié)假日比以往多出一天，公司需要支付一筆可觀的加班費(fèi)，這對(duì)用人成本占總成本70%多的物業(yè)公司而言，無(wú)疑是雪上加霜。
重壓之下，開元旅業(yè)提出兩套調(diào)價(jià)方案，第一種是上調(diào)15%；另外一種是上調(diào)21%，但兩年內(nèi)不再調(diào)整。兩種方案都在小區(qū)各個(gè)樓道公示。
3月23日，開元名都召開業(yè)主代表大會(huì)，小區(qū)物業(yè)的困境得到了多數(shù)業(yè)主代表的理解，對(duì)上調(diào)的設(shè)想初步達(dá)成共識(shí)。但是物業(yè)要調(diào)價(jià)，需要全體業(yè)主50%以上的支持率。
方案是否能通過(guò)？朱經(jīng)理心中沒(méi)底。她坦言，如果調(diào)價(jià)方案未獲支持，開元旅業(yè)將不再管理該小區(qū)物業(yè)，由區(qū)房土局價(jià)值評(píng)估后向社會(huì)公開招投標(biāo)。
據(jù)了解，掌管新城區(qū)30多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的另一家物業(yè)公司新桃源物業(yè)公司也將開始陸續(xù)調(diào)價(jià)，雖然其掌管的多數(shù)小區(qū)能勉強(qiáng)保本，但是由于江中、江虹、江誠(chéng)三小區(qū)拖累，新桃源物業(yè)去年一年的虧損值就高達(dá)68萬(wàn)元，今年可能更多。為此，他們擬將這三個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)將由原來(lái)的每平方米0.5元上調(diào)至0.6元。而更多小區(qū)將迎來(lái)全面調(diào)價(jià)的風(fēng)暴。
調(diào)價(jià)難過(guò)“50%”的坎
雖說(shuō)物業(yè)想通過(guò)漲價(jià)來(lái)緩解生存壓力，但事實(shí)上這條路卻異常艱難。一般，如果想調(diào)整物業(yè)費(fèi)，需要50%以上的業(yè)主通過(guò)，為了提高，物業(yè)事先得召開業(yè)主代表大會(huì)、樓組長(zhǎng)會(huì)議、社區(qū)居民代表大會(huì)，并經(jīng)樓道公告、思想工作等多個(gè)步驟，最后挨家挨戶上門發(fā)放征詢單。即使這樣，這50%的可能仍是一道過(guò)不去的坎。
“我雖然自己做物業(yè)，希望人人上繳物業(yè)費(fèi)，但是輪到自己時(shí)當(dāng)然希望越少繳越好，這樣的心態(tài)可以理解�！眰}(cāng)城物業(yè)的馬經(jīng)理推心置腹地說(shuō)。調(diào)價(jià)成了居民和物業(yè)矛盾的聚焦點(diǎn)，除非萬(wàn)不得已，誰(shuí)也不愿意動(dòng)這根弦。因此，現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多是多年甚至十幾年前的，造成許多物業(yè)公司常年處于虧損狀態(tài)。
“物業(yè)費(fèi)隨意漲價(jià)是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的，工人工資不漲就違反《勞動(dòng)合同法》，物業(yè)公司里外不是人�！眰}(cāng)橋物業(yè)馬經(jīng)理自我解嘲的話代表了不少物業(yè)公司負(fù)責(zé)人的心理。
【相關(guān)說(shuō)法】
業(yè)主：物業(yè)應(yīng)從自身找原因
物業(yè)公司希望通過(guò)上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)尋求企業(yè)自身出路，居民多不予認(rèn)同。榮樂(lè)業(yè)委會(huì)主任周蓉初表示：“為什么物業(yè)公司一定要靠漲價(jià)過(guò)日子？難道就不能從深層次找原因？”他覺(jué)得，許多物業(yè)公司生存困難，主要原因是收繳率低，這并非業(yè)主有意為難，而是對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有意見而遲遲不愿交。如果物業(yè)公司對(duì)內(nèi)精簡(jiǎn)內(nèi)部勞動(dòng)組織，對(duì)外提高服務(wù)管理水平，或許這個(gè)難題就迎刃而解了。
另外，漲多少由誰(shuí)說(shuō)了算？周蓉初對(duì)此也存有異議。按照現(xiàn)行模式，物業(yè)若想漲價(jià)，就應(yīng)多提出幾套方案，由業(yè)主代表從中選擇，再由全體業(yè)主投票表決。
“這樣操作是否可行？”他心里也沒(méi)有數(shù)。他認(rèn)為，政府部門應(yīng)當(dāng)出臺(tái)指導(dǎo)性文件，召開價(jià)格聽證會(huì)�！�
物業(yè)：權(quán)宜之計(jì)只能裁員
漲價(jià)不容易，目前物業(yè)公司只能開源節(jié)流，在降低成本上做起了文章。既然員工工資占的一塊蛋糕，那么就精簡(jiǎn)員工。在新桃源物業(yè)，原來(lái)每個(gè)小區(qū)配備4班、每班8小時(shí)制保安，如今改為3班12小時(shí)制。乍看物業(yè)公司需要支付一筆不菲的加班費(fèi)，但是綜合算下來(lái)，不僅減少了一個(gè)班次的人員，連服裝費(fèi)、加三金費(fèi)一并節(jié)省下來(lái)，對(duì)物業(yè)公司而言，還是合算的。
在保潔方面，則采用長(zhǎng)短工結(jié)合的策略，除常年聘用少量的長(zhǎng)工，在旺季另外招聘一些小時(shí)工。在體制方面，將管理人員的薪水與服務(wù)滿意率和物業(yè)管理費(fèi)的收繳率相掛鉤，提高員工的積極性。
開元旅業(yè)的做法有點(diǎn)近乎“殘酷”，如每張紙正反面都要寫得滿滿當(dāng)當(dāng)才能丟棄；原來(lái)天未暗小區(qū)路燈就已早早開啟，如今這種現(xiàn)象將在開元名都已基本“絕跡”。
【建言獻(xiàn)策】
定價(jià)機(jī)制與最低工資標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)動(dòng)
松江區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱乃揚(yáng)認(rèn)為，在物業(yè)公司很難達(dá)到50%以上業(yè)主投票通過(guò)而實(shí)現(xiàn)漲價(jià)目的的前提下，一些物業(yè)公司將選擇從低端小區(qū)撤離，在無(wú)人接盤的情況下，會(huì)給社區(qū)帶來(lái)一定的動(dòng)蕩。退一步而言，即使物業(yè)公司勉強(qiáng)維持，它也會(huì)考慮到成本因素而裁員，導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)減低，引起居民不滿。
“物業(yè)公司是企業(yè)，讓其單方面承擔(dān)成本上升的壓力，這有些不公平。”朱乃揚(yáng)提出，政府能否對(duì)一些收繳困難的老式居民小區(qū)物業(yè)進(jìn)行差額補(bǔ)助；另一方面，對(duì)于小區(qū)弱勢(shì)群體由政府買單，不要增加低收入人群的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
而新桃源物業(yè)公司的李經(jīng)理認(rèn)為，造成現(xiàn)在如此艱難的瓶頸問(wèn)題在于漲價(jià)需要業(yè)主大會(huì)表決。他提出，政府是否可以建立一個(gè)和最低工資標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，物業(yè)費(fèi)上漲幅度由房土局根據(jù)當(dāng)年工資標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)評(píng)估，在相應(yīng)增長(zhǎng)幅度內(nèi)可以不通過(guò)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)費(fèi)要漲居民大嘆“吃不消”
“物業(yè)管理費(fèi)也可能要提價(jià)15%或21%了！”這幾天，物業(yè)費(fèi)可能上調(diào)的消息在松江開元名都小區(qū)一經(jīng)傳開，便成了居民們熱議的話題。雖然最終是否上調(diào)以及到底上調(diào)多少仍需要業(yè)主大會(huì)通過(guò)，但是對(duì)于物業(yè)公司堅(jiān)定的“漲聲”，居民們紛紛大嘆“吃不消”�！拔覀冃^(qū)現(xiàn)在每平方米的物業(yè)費(fèi)在0.85-1.6元之間，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)原本就比新城區(qū)同類小區(qū)高出一大截，為什么現(xiàn)在還要再漲價(jià)？”
而除了可能要上漲的物業(yè)費(fèi)，兩年內(nèi)漲價(jià)3次的小區(qū)停車費(fèi)也讓居民們叫苦不迭。記者從開元名都小
區(qū)了解到，小區(qū)前幾年小車停車費(fèi)一直穩(wěn)定在每月80元，從2007年開始上調(diào)至110元，今年1月又調(diào)至130元，現(xiàn)在又將漲至150元。兩年內(nèi)3次調(diào)價(jià)，漲幅高達(dá)85%以上，“實(shí)在是吃不消了！”
盡管負(fù)責(zé)小區(qū)管理的物業(yè)公司開元旅業(yè)多次承諾“上調(diào)后將進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平”，并且居民也普遍認(rèn)可開元旅業(yè)的服務(wù)，但是多數(shù)居民對(duì)于漲價(jià)依然持堅(jiān)定的反對(duì)態(tài)度。
不漲價(jià)就虧物業(yè)傾訴“難言苦”
物業(yè)費(fèi)到底該不該漲？各方態(tài)度不一。開元名都小區(qū)物業(yè)朱經(jīng)理告訴記者，由于上海連續(xù)上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及物價(jià)指數(shù)不斷創(chuàng)新高，去年物業(yè)虧損已達(dá)到9萬(wàn)元，如果還是按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，今年虧損額度預(yù)計(jì)將達(dá)40萬(wàn)元。
她說(shuō)，去年虧損的9萬(wàn)元中，還不包括開發(fā)商因種種原因幫忙支付的電費(fèi)8萬(wàn)元和業(yè)委會(huì)借用小區(qū)會(huì)所而彌補(bǔ)的4萬(wàn)元，也就是說(shuō)，若沒(méi)有這兩部分的補(bǔ)貼，去年開元旅業(yè)實(shí)際虧損已達(dá)20多萬(wàn)元。如今最低工資標(biāo)準(zhǔn)從840元上調(diào)至960元，而新的《勞動(dòng)合同法》的正式實(shí)施和國(guó)家法定節(jié)假日比以往多出一天，公司需要支付一筆可觀的加班費(fèi)，這對(duì)用人成本占總成本70%多的物業(yè)公司而言，無(wú)疑是雪上加霜。
重壓之下，開元旅業(yè)提出兩套調(diào)價(jià)方案，第一種是上調(diào)15%；另外一種是上調(diào)21%，但兩年內(nèi)不再調(diào)整。兩種方案都在小區(qū)各個(gè)樓道公示。
3月23日，開元名都召開業(yè)主代表大會(huì)，小區(qū)物業(yè)的困境得到了多數(shù)業(yè)主代表的理解，對(duì)上調(diào)的設(shè)想初步達(dá)成共識(shí)。但是物業(yè)要調(diào)價(jià)，需要全體業(yè)主50%以上的支持率。
方案是否能通過(guò)？朱經(jīng)理心中沒(méi)底。她坦言，如果調(diào)價(jià)方案未獲支持，開元旅業(yè)將不再管理該小區(qū)物業(yè)，由區(qū)房土局價(jià)值評(píng)估后向社會(huì)公開招投標(biāo)。
據(jù)了解，掌管新城區(qū)30多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的另一家物業(yè)公司新桃源物業(yè)公司也將開始陸續(xù)調(diào)價(jià)，雖然其掌管的多數(shù)小區(qū)能勉強(qiáng)保本，但是由于江中、江虹、江誠(chéng)三小區(qū)拖累，新桃源物業(yè)去年一年的虧損值就高達(dá)68萬(wàn)元，今年可能更多。為此，他們擬將這三個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)將由原來(lái)的每平方米0.5元上調(diào)至0.6元。而更多小區(qū)將迎來(lái)全面調(diào)價(jià)的風(fēng)暴。
調(diào)價(jià)難過(guò)“50%”的坎
雖說(shuō)物業(yè)想通過(guò)漲價(jià)來(lái)緩解生存壓力，但事實(shí)上這條路卻異常艱難。一般，如果想調(diào)整物業(yè)費(fèi)，需要50%以上的業(yè)主通過(guò)，為了提高，物業(yè)事先得召開業(yè)主代表大會(huì)、樓組長(zhǎng)會(huì)議、社區(qū)居民代表大會(huì)，并經(jīng)樓道公告、思想工作等多個(gè)步驟，最后挨家挨戶上門發(fā)放征詢單。即使這樣，這50%的可能仍是一道過(guò)不去的坎。
“我雖然自己做物業(yè)，希望人人上繳物業(yè)費(fèi)，但是輪到自己時(shí)當(dāng)然希望越少繳越好，這樣的心態(tài)可以理解�！眰}(cāng)城物業(yè)的馬經(jīng)理推心置腹地說(shuō)。調(diào)價(jià)成了居民和物業(yè)矛盾的聚焦點(diǎn)，除非萬(wàn)不得已，誰(shuí)也不愿意動(dòng)這根弦。因此，現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多是多年甚至十幾年前的，造成許多物業(yè)公司常年處于虧損狀態(tài)。
“物業(yè)費(fèi)隨意漲價(jià)是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的，工人工資不漲就違反《勞動(dòng)合同法》，物業(yè)公司里外不是人�！眰}(cāng)橋物業(yè)馬經(jīng)理自我解嘲的話代表了不少物業(yè)公司負(fù)責(zé)人的心理。
【相關(guān)說(shuō)法】
業(yè)主：物業(yè)應(yīng)從自身找原因
物業(yè)公司希望通過(guò)上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)尋求企業(yè)自身出路，居民多不予認(rèn)同。榮樂(lè)業(yè)委會(huì)主任周蓉初表示：“為什么物業(yè)公司一定要靠漲價(jià)過(guò)日子？難道就不能從深層次找原因？”他覺(jué)得，許多物業(yè)公司生存困難，主要原因是收繳率低，這并非業(yè)主有意為難，而是對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有意見而遲遲不愿交。如果物業(yè)公司對(duì)內(nèi)精簡(jiǎn)內(nèi)部勞動(dòng)組織，對(duì)外提高服務(wù)管理水平，或許這個(gè)難題就迎刃而解了。
另外，漲多少由誰(shuí)說(shuō)了算？周蓉初對(duì)此也存有異議。按照現(xiàn)行模式，物業(yè)若想漲價(jià)，就應(yīng)多提出幾套方案，由業(yè)主代表從中選擇，再由全體業(yè)主投票表決。
“這樣操作是否可行？”他心里也沒(méi)有數(shù)。他認(rèn)為，政府部門應(yīng)當(dāng)出臺(tái)指導(dǎo)性文件，召開價(jià)格聽證會(huì)�！�
物業(yè)：權(quán)宜之計(jì)只能裁員
漲價(jià)不容易，目前物業(yè)公司只能開源節(jié)流，在降低成本上做起了文章。既然員工工資占的一塊蛋糕，那么就精簡(jiǎn)員工。在新桃源物業(yè)，原來(lái)每個(gè)小區(qū)配備4班、每班8小時(shí)制保安，如今改為3班12小時(shí)制。乍看物業(yè)公司需要支付一筆不菲的加班費(fèi)，但是綜合算下來(lái)，不僅減少了一個(gè)班次的人員，連服裝費(fèi)、加三金費(fèi)一并節(jié)省下來(lái)，對(duì)物業(yè)公司而言，還是合算的。
在保潔方面，則采用長(zhǎng)短工結(jié)合的策略，除常年聘用少量的長(zhǎng)工，在旺季另外招聘一些小時(shí)工。在體制方面，將管理人員的薪水與服務(wù)滿意率和物業(yè)管理費(fèi)的收繳率相掛鉤，提高員工的積極性。
開元旅業(yè)的做法有點(diǎn)近乎“殘酷”，如每張紙正反面都要寫得滿滿當(dāng)當(dāng)才能丟棄；原來(lái)天未暗小區(qū)路燈就已早早開啟，如今這種現(xiàn)象將在開元名都已基本“絕跡”。
【建言獻(xiàn)策】
定價(jià)機(jī)制與最低工資標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)動(dòng)
松江區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱乃揚(yáng)認(rèn)為，在物業(yè)公司很難達(dá)到50%以上業(yè)主投票通過(guò)而實(shí)現(xiàn)漲價(jià)目的的前提下，一些物業(yè)公司將選擇從低端小區(qū)撤離，在無(wú)人接盤的情況下，會(huì)給社區(qū)帶來(lái)一定的動(dòng)蕩。退一步而言，即使物業(yè)公司勉強(qiáng)維持，它也會(huì)考慮到成本因素而裁員，導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)減低，引起居民不滿。
“物業(yè)公司是企業(yè)，讓其單方面承擔(dān)成本上升的壓力，這有些不公平。”朱乃揚(yáng)提出，政府能否對(duì)一些收繳困難的老式居民小區(qū)物業(yè)進(jìn)行差額補(bǔ)助；另一方面，對(duì)于小區(qū)弱勢(shì)群體由政府買單，不要增加低收入人群的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
而新桃源物業(yè)公司的李經(jīng)理認(rèn)為，造成現(xiàn)在如此艱難的瓶頸問(wèn)題在于漲價(jià)需要業(yè)主大會(huì)表決。他提出，政府是否可以建立一個(gè)和最低工資標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，物業(yè)費(fèi)上漲幅度由房土局根據(jù)當(dāng)年工資標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)評(píng)估，在相應(yīng)增長(zhǎng)幅度內(nèi)可以不通過(guò)業(yè)主大會(huì)。
