街道、居委會參與物業(yè)管理
物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，事關群眾切身利益，是一項很重要的工作，也是一項很難讓群眾滿意的工作，一段時間以來，已成為各地政府行政主管部門的一道難題。去年11月份，由江蘇省質量技術監(jiān)督局和南京大學共同完成的2005年江蘇省服務行業(yè)20家用戶滿意度調查結果公布，物業(yè)管理行業(yè)排名倒數第三，群眾的滿意率僅為39.8%，而不滿意率卻高達60.2%。與此同時，去年在“3·15”市消協等部門對淮安市物業(yè)管理工作進行市民短信調查，5400人參與，群眾滿意率為66.7%，高出全省平均滿意度26.9%個百分點。去年底，市區(qū)各街道辦事處通過向廣大業(yè)主發(fā)放征求意見表并由業(yè)主委員會匯總認可的調查方式，主城區(qū)群眾對物業(yè)管理滿意率高達83.6%。群眾對物業(yè)管理工作的滿意度近年來不斷提高，究其原因是多方面的，但最主要一條還是機制創(chuàng)新，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，建立“條塊結合，以塊為主”的管理機制，初步形成了物業(yè)管理的“淮安模式”，為物業(yè)管理工作*了難題。在最近召開的全省房地產工作會議上，建設部房地產業(yè)司領導對淮安市物業(yè)管理給予高度評價，認為“淮安物業(yè)管理在全國，應大力宣傳推廣”。
淮安市根據物業(yè)管理工作自身特點和發(fā)展規(guī)律的要求，把工作重心下移到街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、下移到社區(qū)，織經基層組織的職責。一是規(guī)定街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的職責。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要加強社區(qū)內物業(yè)管理工作的領導，參與住宅區(qū)的交接驗收、物業(yè)管理招投標、維修資金使用審核、業(yè)主委員會組建和物業(yè)管理企業(yè)資質管理等工作；二是理順條塊結合的關系。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)委員會要接受市、區(qū)有關行政主管部門的指導；三是明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間的領導與被領導關系；四是確定社區(qū)居委會與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的監(jiān)督與被監(jiān)督關系，社區(qū)居委會應協調業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛；五是建立基層投訴受理機制，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當受理業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等違反《物業(yè)管理條例》和《淮安市物業(yè)管理實施細則》行為的投訴，受理接待的地點、時間應予以公布；六是明確不具備市場化物業(yè)管理條件而無人管理的住區(qū)由街道辦、社區(qū)承擔管理服務的責任。
發(fā)揮典型示范帶動落實新機制
淮安市根據不同類型的住宅小區(qū)、按照不同階段的發(fā)展水平，著重培育已納入街道、社區(qū)統(tǒng)一管理的示范點，以示范帶動提高整體水平。如北京新村是舊小區(qū)綜合整治后，由街道辦事處組建物業(yè)管理公司進行管理服務的小區(qū)，由于原先居民長期享受社區(qū)福利式無償服務，花錢買服務的意識淡薄，開始物業(yè)管理費收繳率只有 20%左右，物業(yè)公司運轉難以為繼。后來在街道工委、辦事處的組織領導下，在業(yè)主中成立了黨組織，召開了業(yè)主代表大會，選出了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂了服務合同，在此基礎上，辦事處又組織機關干部和社區(qū)居委會幫助物業(yè)公司上門做業(yè)主思想工作，并組織指導物業(yè)公司對少數欠費釘子戶通過司法途徑追繳，請求法院進入小區(qū)進行現場開庭，使廣大業(yè)主受到深刻的法律教育，當場就有300多戶主動繳了物管費，在較短時間內，物業(yè)服務費的收繳率達到了 90%以上，物業(yè)服務費收繳率的提高，同時也促進了物業(yè)管理服務水平的提高，小區(qū)的物業(yè)管理工作進入了良性循環(huán)，當年底，小區(qū)就被評為省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)。
富春花園是1999年建成的近30萬平方米的住宅小區(qū)，由于第一屆業(yè)主委員會不能依法擔當起小區(qū)業(yè)主自治組織的責任，引發(fā)了較多的矛盾糾紛。社區(qū)居員會主動承擔起牽頭組織業(yè)主代表進行換屆選舉，通過召開多方座談會，廣泛聽取業(yè)主意見，組織社區(qū)黨員干部、志愿者參與工作，順利完成換屆選舉工作，選出了廣大業(yè)主信任的新一屆業(yè)主委員會。在社區(qū)居員會的指導下，新一屆業(yè)主委員會正常有序的開展工作，發(fā)揮了業(yè)主自治組織應有的作用。在日常工作中，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者和睦相處，相互支持，共建和諧社區(qū)。典型的示范帶動作用，推動了全市物業(yè)管理工作的順利開展，至2005年底，淮安市已有物業(yè)管理企業(yè)106家，托管面積1240萬平方米，市區(qū)新建住宅小區(qū)實施前期物業(yè)管理覆蓋面達100%，不具備市場化物業(yè)管理條件無人管理的舊住宅區(qū)實現由街道、社區(qū)管理的覆蓋面達100%。
物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，事關群眾切身利益，是一項很重要的工作，也是一項很難讓群眾滿意的工作，一段時間以來，已成為各地政府行政主管部門的一道難題。去年11月份，由江蘇省質量技術監(jiān)督局和南京大學共同完成的2005年江蘇省服務行業(yè)20家用戶滿意度調查結果公布，物業(yè)管理行業(yè)排名倒數第三，群眾的滿意率僅為39.8%，而不滿意率卻高達60.2%。與此同時，去年在“3·15”市消協等部門對淮安市物業(yè)管理工作進行市民短信調查，5400人參與，群眾滿意率為66.7%，高出全省平均滿意度26.9%個百分點。去年底，市區(qū)各街道辦事處通過向廣大業(yè)主發(fā)放征求意見表并由業(yè)主委員會匯總認可的調查方式，主城區(qū)群眾對物業(yè)管理滿意率高達83.6%。群眾對物業(yè)管理工作的滿意度近年來不斷提高，究其原因是多方面的，但最主要一條還是機制創(chuàng)新，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，建立“條塊結合，以塊為主”的管理機制，初步形成了物業(yè)管理的“淮安模式”，為物業(yè)管理工作*了難題。在最近召開的全省房地產工作會議上，建設部房地產業(yè)司領導對淮安市物業(yè)管理給予高度評價，認為“淮安物業(yè)管理在全國，應大力宣傳推廣”。
淮安市根據物業(yè)管理工作自身特點和發(fā)展規(guī)律的要求，把工作重心下移到街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、下移到社區(qū)，織經基層組織的職責。一是規(guī)定街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的職責。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要加強社區(qū)內物業(yè)管理工作的領導，參與住宅區(qū)的交接驗收、物業(yè)管理招投標、維修資金使用審核、業(yè)主委員會組建和物業(yè)管理企業(yè)資質管理等工作；二是理順條塊結合的關系。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)委員會要接受市、區(qū)有關行政主管部門的指導；三是明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間的領導與被領導關系；四是確定社區(qū)居委會與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的監(jiān)督與被監(jiān)督關系，社區(qū)居委會應協調業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛；五是建立基層投訴受理機制，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當受理業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等違反《物業(yè)管理條例》和《淮安市物業(yè)管理實施細則》行為的投訴，受理接待的地點、時間應予以公布；六是明確不具備市場化物業(yè)管理條件而無人管理的住區(qū)由街道辦、社區(qū)承擔管理服務的責任。
發(fā)揮典型示范帶動落實新機制
淮安市根據不同類型的住宅小區(qū)、按照不同階段的發(fā)展水平，著重培育已納入街道、社區(qū)統(tǒng)一管理的示范點，以示范帶動提高整體水平。如北京新村是舊小區(qū)綜合整治后，由街道辦事處組建物業(yè)管理公司進行管理服務的小區(qū)，由于原先居民長期享受社區(qū)福利式無償服務，花錢買服務的意識淡薄，開始物業(yè)管理費收繳率只有 20%左右，物業(yè)公司運轉難以為繼。后來在街道工委、辦事處的組織領導下，在業(yè)主中成立了黨組織，召開了業(yè)主代表大會，選出了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂了服務合同，在此基礎上，辦事處又組織機關干部和社區(qū)居委會幫助物業(yè)公司上門做業(yè)主思想工作，并組織指導物業(yè)公司對少數欠費釘子戶通過司法途徑追繳，請求法院進入小區(qū)進行現場開庭，使廣大業(yè)主受到深刻的法律教育，當場就有300多戶主動繳了物管費，在較短時間內，物業(yè)服務費的收繳率達到了 90%以上，物業(yè)服務費收繳率的提高，同時也促進了物業(yè)管理服務水平的提高，小區(qū)的物業(yè)管理工作進入了良性循環(huán)，當年底，小區(qū)就被評為省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)。
富春花園是1999年建成的近30萬平方米的住宅小區(qū)，由于第一屆業(yè)主委員會不能依法擔當起小區(qū)業(yè)主自治組織的責任，引發(fā)了較多的矛盾糾紛。社區(qū)居員會主動承擔起牽頭組織業(yè)主代表進行換屆選舉，通過召開多方座談會，廣泛聽取業(yè)主意見，組織社區(qū)黨員干部、志愿者參與工作，順利完成換屆選舉工作，選出了廣大業(yè)主信任的新一屆業(yè)主委員會。在社區(qū)居員會的指導下，新一屆業(yè)主委員會正常有序的開展工作，發(fā)揮了業(yè)主自治組織應有的作用。在日常工作中，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者和睦相處，相互支持，共建和諧社區(qū)。典型的示范帶動作用，推動了全市物業(yè)管理工作的順利開展，至2005年底，淮安市已有物業(yè)管理企業(yè)106家，托管面積1240萬平方米，市區(qū)新建住宅小區(qū)實施前期物業(yè)管理覆蓋面達100%，不具備市場化物業(yè)管理條件無人管理的舊住宅區(qū)實現由街道、社區(qū)管理的覆蓋面達100%。
