“管理”改“服務” 突出物業(yè)企業(yè)服務屬性
這兩份新合同根據(jù)新出臺的《中華人民共和國物權法》以及新修訂的《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定起草。一大突出變化是將傳統(tǒng)的“管理合同”改為了“服務合同”，從而突出了物業(yè)企業(yè)的服務屬性�！肚捌谖飿I(yè)服務合同》適用于房地產開發(fā)建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)之間締結的前期物業(yè)服務關系。《物業(yè)服務合同》適用于業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間締結的物業(yè)服務關系。
《前期物業(yè)服務合同》的簽約主體雖然是開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)，但物業(yè)服務的對象更主要的是物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主，合同中不可避免要涉及到這些業(yè)主的權利和義務。因此，在合同文本的說明中明確規(guī)定了“本合同的受益主體包括全體業(yè)主及物業(yè)使用人，受益主體享有本合同明確的各項權利，并依法履行本合同涉及的相關義務”。
仍待重點商討兩大問題
�。ㄒ唬﹤�別物業(yè)項目出現(xiàn)的管理真空問題
合同文本中明確了合同期限，并在前期合同中規(guī)定，未出現(xiàn)合同約定的解除和中止情形的，合同應按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務企業(yè)接管為止。這種約定在一定程度上保障了物業(yè)服務的連續(xù)性，但對于物業(yè)服務企業(yè)無力服務或業(yè)主大會未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)造成的真空管理狀態(tài)還未形成有效的解決辦法。
�。ǘ┕灿貌课�、共用設施等相關概念的界限問題
合同文本與《物權法》中相關概念的銜接還有待商討。一是《物權法》中以建筑區(qū)劃為界限對權屬進行了界定，而本合同中運用了物業(yè)區(qū)域的概念，對本物業(yè)區(qū)域內歸業(yè)主所有的共用部位、共用設施的經營以及收益歸屬和使用做了規(guī)定。二是《物權法》中運用的是共有部位、公用設施，而本合同中運用的是共用部位、共用設施的概念。
《前期物業(yè)服務合同》中明確的主要內容
（一）購房的同時告知合同內容，增加透明度
物業(yè)交付使用前，按規(guī)定由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務。將《前期物業(yè)服務合同》納入規(guī)范管理范疇，作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此后物業(yè)服務的內容、標準和物業(yè)服務收費的標準，充分保證了業(yè)主的知情權和選擇權。同時，購房人簽署買賣合同，也就承認并接受了前期物業(yè)服務合同的約束，今后要承擔交納物業(yè)服務費用的義務。前期合同制度明確了業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)之間的法律關系和法律責任，既起到了維護各方合法權益的作用，也為此后物業(yè)服務糾紛的處理提供了可靠的依據(jù)。
�。ǘ┰O定強制性條款與選擇性條款，保障業(yè)主對物業(yè)服務的合法權利
由于前期合同是由開發(fā)建設單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的，要早于業(yè)主入住階段，不僅存在著很多不可知因素和售后物業(yè)服務的不確定性，而且是合同雙方約定中，涉及到對第三人（業(yè)主）設定了相關的義務，容易引發(fā)矛盾糾紛。為體現(xiàn)前期合同雙方的自愿原則，同時保障第三人合法權益的目的，前期合同中設定了相關條款（強制性條款）。后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。開發(fā)建設單位與物業(yè)企業(yè)可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬热荩鶕?jù)物業(yè)項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關條款后的空白行中進行補充約定。
�。ㄈ┰O定最短合同期限，保障各方利益
因前期服務合同在業(yè)主入住之前簽訂，而物業(yè)服務企業(yè)的合法更換需要由業(yè)主大會決議，為在時間上對業(yè)主大會成立提供一定的保障，同時減少物業(yè)服務企業(yè)頻繁更換帶來的不便和糾紛，前期合同中設定合同期限不得低于兩年，并且規(guī)定合同期滿后未出現(xiàn)合同中規(guī)定的解除和中止情形的，合同應按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務企業(yè)接管為止。
�。ㄋ模┻M一步明確裝飾裝修的權利義務，增加可操作性
為保障裝飾裝修過程中業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，前期物業(yè)服務合同中就裝飾裝修的過程做了更為明確的規(guī)定，要求乙方應與業(yè)主或物業(yè)使用人訂立書面的裝修服務協(xié)議，告知其相關的限制性規(guī)定和注意事項，并就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修服務費用等事項進行約定。
�。ㄎ澹┰黾与p方的配合義務
物業(yè)區(qū)域內不僅有物業(yè)服務內容，還有社會管理和公共服務的內容，為使相關部門在物業(yè)區(qū)域內開展公務不受阻礙，保障物業(yè)區(qū)域內的正常秩序，合同中明確規(guī)定了雙方的配合義務，對需進入物業(yè)區(qū)域內的宣傳、檢查、執(zhí)法、救援等公共事務，甲乙雙方應當積極配合。
《物業(yè)服務合同》中明確的主要內容
�。ㄒ唬┬屡f物業(yè)服務公司交接問題
在原物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主委員會應當監(jiān)督原物業(yè)服務企業(yè)與新物業(yè)服務企業(yè)進行交接驗收，并進行三方確認。
�。ǘ┪飿I(yè)服務費用問題
對于物業(yè)服務收費方式，雙方可選擇采用“包干制”或“酬金制”，合同中對兩種收費方式的使用原則都做出了明確。合同中還規(guī)定物業(yè)服務區(qū)域內的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)商應按規(guī)定交納物業(yè)服務費。對于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共服務項目收費問題，文本中明確市政公用事業(yè)服務單位應向最終用戶收取使用費用。物業(yè)服務企業(yè)代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買。
�。ㄈ┕灿貌课�、共用設施經營及收益分配問題
歸業(yè)主所有的共用部位、公用設施的經營要征得業(yè)主委員會書面同意后，由物業(yè)服務企業(yè)與經營者依法簽訂合同。收益歸全體業(yè)主，并由物業(yè)服務企業(yè)定期公布接受監(jiān)督。在收益分配方面，可沖抵下一年度的物業(yè)服務費用，也可用于小區(qū)改造。
�。ㄋ模┖贤K止問題
合同期滿前一方決定不再續(xù)約的，應當提前三個月告知對方。如甲方未提前三個月將續(xù)聘或解聘的意見通知乙方的，應視為合同自動延續(xù)一年。合同終止后，在新的物業(yè)服務企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，原企業(yè)應當應業(yè)主委員會的要求暫時繼續(xù)提供物業(yè)服務，一般不超過三個月；雙方的權利義務繼續(xù)按照本合同執(zhí)行。
除上述內容外，合同中還明確了雙方各自的權利、義務和違約責任。
這兩份新合同根據(jù)新出臺的《中華人民共和國物權法》以及新修訂的《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定起草。一大突出變化是將傳統(tǒng)的“管理合同”改為了“服務合同”，從而突出了物業(yè)企業(yè)的服務屬性�！肚捌谖飿I(yè)服務合同》適用于房地產開發(fā)建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)之間締結的前期物業(yè)服務關系。《物業(yè)服務合同》適用于業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間締結的物業(yè)服務關系。
《前期物業(yè)服務合同》的簽約主體雖然是開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)，但物業(yè)服務的對象更主要的是物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主，合同中不可避免要涉及到這些業(yè)主的權利和義務。因此，在合同文本的說明中明確規(guī)定了“本合同的受益主體包括全體業(yè)主及物業(yè)使用人，受益主體享有本合同明確的各項權利，并依法履行本合同涉及的相關義務”。
仍待重點商討兩大問題
�。ㄒ唬﹤�別物業(yè)項目出現(xiàn)的管理真空問題
合同文本中明確了合同期限，并在前期合同中規(guī)定，未出現(xiàn)合同約定的解除和中止情形的，合同應按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務企業(yè)接管為止。這種約定在一定程度上保障了物業(yè)服務的連續(xù)性，但對于物業(yè)服務企業(yè)無力服務或業(yè)主大會未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)造成的真空管理狀態(tài)還未形成有效的解決辦法。
�。ǘ┕灿貌课�、共用設施等相關概念的界限問題
合同文本與《物權法》中相關概念的銜接還有待商討。一是《物權法》中以建筑區(qū)劃為界限對權屬進行了界定，而本合同中運用了物業(yè)區(qū)域的概念，對本物業(yè)區(qū)域內歸業(yè)主所有的共用部位、共用設施的經營以及收益歸屬和使用做了規(guī)定。二是《物權法》中運用的是共有部位、公用設施，而本合同中運用的是共用部位、共用設施的概念。
《前期物業(yè)服務合同》中明確的主要內容
（一）購房的同時告知合同內容，增加透明度
物業(yè)交付使用前，按規(guī)定由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務。將《前期物業(yè)服務合同》納入規(guī)范管理范疇，作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此后物業(yè)服務的內容、標準和物業(yè)服務收費的標準，充分保證了業(yè)主的知情權和選擇權。同時，購房人簽署買賣合同，也就承認并接受了前期物業(yè)服務合同的約束，今后要承擔交納物業(yè)服務費用的義務。前期合同制度明確了業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)之間的法律關系和法律責任，既起到了維護各方合法權益的作用，也為此后物業(yè)服務糾紛的處理提供了可靠的依據(jù)。
�。ǘ┰O定強制性條款與選擇性條款，保障業(yè)主對物業(yè)服務的合法權利
由于前期合同是由開發(fā)建設單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的，要早于業(yè)主入住階段，不僅存在著很多不可知因素和售后物業(yè)服務的不確定性，而且是合同雙方約定中，涉及到對第三人（業(yè)主）設定了相關的義務，容易引發(fā)矛盾糾紛。為體現(xiàn)前期合同雙方的自愿原則，同時保障第三人合法權益的目的，前期合同中設定了相關條款（強制性條款）。后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。開發(fā)建設單位與物業(yè)企業(yè)可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬热荩鶕?jù)物業(yè)項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關條款后的空白行中進行補充約定。
�。ㄈ┰O定最短合同期限，保障各方利益
因前期服務合同在業(yè)主入住之前簽訂，而物業(yè)服務企業(yè)的合法更換需要由業(yè)主大會決議，為在時間上對業(yè)主大會成立提供一定的保障，同時減少物業(yè)服務企業(yè)頻繁更換帶來的不便和糾紛，前期合同中設定合同期限不得低于兩年，并且規(guī)定合同期滿后未出現(xiàn)合同中規(guī)定的解除和中止情形的，合同應按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務企業(yè)接管為止。
�。ㄋ模┻M一步明確裝飾裝修的權利義務，增加可操作性
為保障裝飾裝修過程中業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，前期物業(yè)服務合同中就裝飾裝修的過程做了更為明確的規(guī)定，要求乙方應與業(yè)主或物業(yè)使用人訂立書面的裝修服務協(xié)議，告知其相關的限制性規(guī)定和注意事項，并就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修服務費用等事項進行約定。
�。ㄎ澹┰黾与p方的配合義務
物業(yè)區(qū)域內不僅有物業(yè)服務內容，還有社會管理和公共服務的內容，為使相關部門在物業(yè)區(qū)域內開展公務不受阻礙，保障物業(yè)區(qū)域內的正常秩序，合同中明確規(guī)定了雙方的配合義務，對需進入物業(yè)區(qū)域內的宣傳、檢查、執(zhí)法、救援等公共事務，甲乙雙方應當積極配合。
《物業(yè)服務合同》中明確的主要內容
�。ㄒ唬┬屡f物業(yè)服務公司交接問題
在原物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主委員會應當監(jiān)督原物業(yè)服務企業(yè)與新物業(yè)服務企業(yè)進行交接驗收，并進行三方確認。
�。ǘ┪飿I(yè)服務費用問題
對于物業(yè)服務收費方式，雙方可選擇采用“包干制”或“酬金制”，合同中對兩種收費方式的使用原則都做出了明確。合同中還規(guī)定物業(yè)服務區(qū)域內的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)商應按規(guī)定交納物業(yè)服務費。對于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共服務項目收費問題，文本中明確市政公用事業(yè)服務單位應向最終用戶收取使用費用。物業(yè)服務企業(yè)代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買。
�。ㄈ┕灿貌课�、共用設施經營及收益分配問題
歸業(yè)主所有的共用部位、公用設施的經營要征得業(yè)主委員會書面同意后，由物業(yè)服務企業(yè)與經營者依法簽訂合同。收益歸全體業(yè)主，并由物業(yè)服務企業(yè)定期公布接受監(jiān)督。在收益分配方面，可沖抵下一年度的物業(yè)服務費用，也可用于小區(qū)改造。
�。ㄋ模┖贤K止問題
合同期滿前一方決定不再續(xù)約的，應當提前三個月告知對方。如甲方未提前三個月將續(xù)聘或解聘的意見通知乙方的，應視為合同自動延續(xù)一年。合同終止后，在新的物業(yè)服務企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，原企業(yè)應當應業(yè)主委員會的要求暫時繼續(xù)提供物業(yè)服務，一般不超過三個月；雙方的權利義務繼續(xù)按照本合同執(zhí)行。
除上述內容外，合同中還明確了雙方各自的權利、義務和違約責任。
