城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的適用范圍
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的適用范圍
1．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法適用于完成基準(zhǔn)地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具 備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價。
2．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是對一般比較法變形、量化及系統(tǒng)化后的一種估價方法，是在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地評估的有效手段，可快速方便地評估多宗土地的價格。
3．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價的精度與基準(zhǔn)地價及其修正體系的精度密切相關(guān)；
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)用案例
1．估價對象概況
評估宗地位于XX市人民西路北，紅山村南，二級出讓住宅用地，使用年期70年，用地面積為3692。30平方米，容積率為1．8，該區(qū)域住宅用途70年期的基準(zhǔn)地價(級別價)為1240元／平方米。
2．基準(zhǔn)地價內(nèi)涵
XX市基準(zhǔn)地價已經(jīng)XX省國土資源廳驗收通過，基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為評估基準(zhǔn)日于2005年1月1日評價區(qū)各級別商業(yè)、居住、工業(yè)用地在達(dá)到宗地紅線外“五通”(通路、通上水、通下水、通電、通訊)和宗地紅線內(nèi)場地“一平”(場地平整)開發(fā)條件下、法定出讓年期的出讓國有土地使用權(quán)的平均價格，其中住宅標(biāo)準(zhǔn)容積率為1．8。
3.確定期日修正系數(shù)(K1)
該基準(zhǔn)地價成果的價格時點為2005年1月1日，自2005年1月1日至估價期日，評估宗地所在地段地價基本無變動，該宗地的期日修正系數(shù)取1。
4．確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)(K2)
由于待估地為待出讓土地，本次評估按住宅法定使用年限70年進(jìn)行年期修正，土地年期修正系數(shù)K2的計算公式為：
K2=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：K2——土地使用年期修正系數(shù)
n——住宅用地法定出讓年限70年
m——住宅用地剩余使用年限70年
r——土地還原利率為6％
4．確定容積率修正系數(shù)K3。

6. 計算宗地地價
容積率大于1的宗地地價單價計算公式：
待估宗地地價單價＝基準(zhǔn)地價級別價×容積率×(1±∑區(qū)域及個別因素修正體系)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)＝1240×1．8×(1+(一2．58％))×1l×1l×1l＝2174(元／平方米)
宗地面積＝3692．30平方米
宗地總價＝宗地單位地價×宗地面積＝2174×3692．30＝802．71萬元
本章小結(jié)：
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，是我國土地估價的方法之一。適用于完成基準(zhǔn)地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價�；鶞�(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是替代原理，重點在于系數(shù)修正。評估過程中要注意系數(shù)體系一定要采用當(dāng)?shù)毓�布或�?yīng)用的基準(zhǔn)地價對應(yīng)的修正體系。