土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)精講班第30講講義
年期修正的公式與方法
4．年期修正的公式與方法
基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用權(quán)的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進(jìn)行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計(jì)算：
y=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：y——宗地使用年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
m——待估宗地可使用年期；
n——該用途土地法定出讓年期。
5．期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日地價(jià)水平隨時(shí)間遷移會(huì)有所變化，必須進(jìn)行期日修正，把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估期日。期日修正一般根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行，期日修正系數(shù)可按下式計(jì)算：
y=宗地估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日的地價(jià)指數(shù)
6．容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)對(duì)應(yīng)的容積率是均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，而同時(shí)，容積率對(duì)地價(jià)的影響極大，難以在編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表時(shí)考慮進(jìn)去。因此如果在因素修正系數(shù)表中未能考慮容積率影響，就必須進(jìn)行進(jìn)一步修正，將平均容積率修正到實(shí)際容積率水平。容積率修正系數(shù)按下式計(jì)算：
Kij＝ki/kj
式中：Kij——容積率修正系數(shù)；
ki——待估宗地容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平系數(shù)；
kj——級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用地平均容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)。
7．開發(fā)程度及其它因素修正；
比較待估宗地價(jià)格定義與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，當(dāng)二者內(nèi)涵一致，開發(fā)程度相同時(shí)，則不必進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正，當(dāng)二者不一致時(shí)，則需進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正，將基準(zhǔn)地價(jià)修正為與待估宗地地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度。如某市二級(jí)住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為1000元／㎡，對(duì)應(yīng)的土地開發(fā)程度為五通一平(通路、通上水、通下水、通電、通燃?xì)夤芫�，場(chǎng)地平整)，待估宗地為七通一平(通水、通電、通路、通訊通(電話IDD、DDD、傳真、電子郵件、寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纜等)、通下水、通熱力管線、通燃?xì)夤芫�和場(chǎng)地平整)。據(jù)調(diào)查，該級(jí)別土地通訊通、通熱力管線的開發(fā)費(fèi)分別是50元／㎡和100元／㎡；則該級(jí)別七通一平條件下的基準(zhǔn)地價(jià)為1000+50+100＝1150元／㎡，并以此作為下一步評(píng)估的基準(zhǔn)。
8．修正確定宗地價(jià)格。
根據(jù)前面所求得的各項(xiàng)修正系數(shù)，對(duì)待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式，即可求得宗地地價(jià)。

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍
1．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)，即具 備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)。
2．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是對(duì)一般比較法變形、量化及系統(tǒng)化后的一種估價(jià)方法，是在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地評(píng)估的有效手段，可快速方便地評(píng)估多宗土地的價(jià)格。
3．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的精度與基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的精度密切相關(guān)；


農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果修正的類型與基本步驟
農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果修正的類型與基本步驟
(一)系數(shù)修正法
農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指利用農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)及系數(shù)修正表修正得到宗地地價(jià)，這種方法的原理和步驟與城鎮(zhèn)土地估價(jià)中的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本一致。
(二)定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法
定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法是利用農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中所建立的定級(jí)指數(shù)與地價(jià)模型，通過評(píng)判待估農(nóng)用地定級(jí)指數(shù)，并將其代入模型，測(cè)算出待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。
具體的評(píng)估步驟和方法為：
1．搜集有關(guān)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)資料，包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖、定級(jí)指數(shù)模型資料等；
2．確定待估農(nóng)用地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)及適用模型；
3．調(diào)查分析確定待估農(nóng)用地定級(jí)指數(shù)；
4．將定級(jí)指數(shù)代入模型，計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格；
5．對(duì)計(jì)算出的待估農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行估價(jià)期日和年期修正。
(三)基準(zhǔn)地塊法
基準(zhǔn)地塊法評(píng)估農(nóng)用地宗地價(jià)格，是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中已經(jīng)建立的基準(zhǔn)地塊檔案，通過比較修正評(píng)估出待估農(nóng)用地價(jià)格的方法�；鶞�(zhǔn)地塊法的評(píng)估步驟和方法同市場(chǎng)比較法基本一致。

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用案例
1．估價(jià)對(duì)象概況
評(píng)估宗地位于XX市人民西路北，紅山村南，二級(jí)出讓住宅用地，使用年期70年，用地面積為3692。30平方米，容積率為1．8，該區(qū)域住宅用途70年期的基準(zhǔn)地價(jià)(級(jí)別價(jià))為1240元／平方米。
2．基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵
XX市基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)XX省國土資源廳驗(yàn)收通過，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為評(píng)估基準(zhǔn)日于2005年1月1日評(píng)價(jià)區(qū)各級(jí)別商業(yè)、居住、工業(yè)用地在達(dá)到宗地紅線外“五通”(通路、通上水、通下水、通電、通訊)和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地“一平”(場(chǎng)地平整)開發(fā)條件下、法定出讓年期的出讓國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格，其中住宅標(biāo)準(zhǔn)容積率為1．8。
3.確定期日修正系數(shù)(K1)
該基準(zhǔn)地價(jià)成果的價(jià)格時(shí)點(diǎn)為2005年1月1日，自2005年1月1日至估價(jià)期日，評(píng)估宗地所在地段地價(jià)基本無變動(dòng)，該宗地的期日修正系數(shù)取1。
4．確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)(K2)
由于待估地為待出讓土地，本次評(píng)估按住宅法定使用年限70年進(jìn)行年期修正，土地年期修正系數(shù)K2的計(jì)算公式為：
K2=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：K2——土地使用年期修正系數(shù)
n——住宅用地法定出讓年限70年
m——住宅用地剩余使用年限70年
r——土地還原利率為6％
4．確定容積率修正系數(shù)K3。

6。計(jì)算宗地地價(jià)
容積率大于1的宗地地價(jià)單價(jià)計(jì)算公式：
待估宗地地價(jià)單價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)×容積率×(1±∑區(qū)域及個(gè)別因素修正體系)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)＝1240×1．8×(1+(一2．58％))×l×l×l＝2174(元／平方米)
宗地面積＝3692．30平方米
宗地總價(jià)＝宗地單位地價(jià)×宗地面積＝2174×3692．30＝802．71萬元
本章小結(jié)：
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是我國土地估價(jià)的方法之一。適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)，即具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是替代原理，重點(diǎn)在于系數(shù)修正。評(píng)估過程中要注意系數(shù)體系一定要采用當(dāng)?shù)毓�布或�?yīng)用的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的修正體系。
確定土地價(jià)格方法
（考綱要求）
掌握：地價(jià)確定各步驟的方法及要求
掌握：確定土地評(píng)估價(jià)格的基本步驟
（復(fù)習(xí)難點(diǎn)）
各種確定方法的掌握與運(yùn)用
內(nèi)容詳解
一、土地價(jià)格調(diào)整
使用不同的估價(jià)方法通常會(huì)產(chǎn)生不同的試算價(jià)格，估價(jià)師選擇幾種方法就會(huì)得到幾種不同的試算價(jià)格，同時(shí)采用一種估價(jià)方法也可能產(chǎn)生幾種試算價(jià)格。例如，使用市場(chǎng)比較法時(shí)，每一個(gè)交易案例都會(huì)產(chǎn)生一個(gè)試算價(jià)格等。因此，估價(jià)師必須掌握整個(gè)估價(jià)過程，保證各個(gè)估價(jià)方法得出的試算價(jià)格準(zhǔn)確且，進(jìn)而對(duì)不同的試算價(jià)格進(jìn)行分析、調(diào)整，以確定最后的估價(jià)價(jià)格。
1、估價(jià)過程檢查
估價(jià)師在進(jìn)行價(jià)格調(diào)整之前，應(yīng)復(fù)審整個(gè)估價(jià)過程，以確定引用的資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序明確、妥善、實(shí)際，并查證估價(jià)資料的準(zhǔn)確性、廣泛性和代表性。
對(duì)估價(jià)過程的檢查內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當(dāng)？選用的估價(jià)方法是否恰當(dāng)合理?各類資料的分析與應(yīng)用是否一致?例如，成本逼近法中所引用的土地使用年限與市場(chǎng)比較法中對(duì)宗地狀況的陳述是否一致?經(jīng)過各種估價(jià)方法的驗(yàn)證后，是否證實(shí)所選的及用途正確?最后，估價(jià)師應(yīng)審核估價(jià)過程中的邏輯程序及所用的方法是否能夠有效地推導(dǎo)出符合估價(jià)目的和用途的結(jié)論?最后的估價(jià)結(jié)果是否能夠解決委估者的疑問?同時(shí)，對(duì)估價(jià)過程中的數(shù)學(xué)計(jì)算，也應(yīng)進(jìn)行復(fù)審，并且由原估價(jià)者以外的人來審查，以保證計(jì)算過程的正確性。
2．不同估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果分析
由于不同估價(jià)方法的偏重不同，例如成本逼近法偏重于對(duì)土地取得成本的分析、收益還原法和剩余法則偏重于對(duì)未來收益的判斷，不同的著眼點(diǎn)會(huì)形成估價(jià)結(jié)果的差異，因此需要結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，對(duì)不同方法估價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析。
3．試算價(jià)格調(diào)整
試算價(jià)格調(diào)整是估價(jià)程序的重要一環(huán)，對(duì)估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。估價(jià)師必須衡量各試算價(jià)格的相對(duì)重要性、可用程度及可靠性，進(jìn)而確定最后的估價(jià)額。盡管調(diào)整過程是估價(jià)師的判斷過程，但估價(jià)師的判斷必須基于對(duì)每一估算價(jià)格形成過程的分析，這些分析判斷必須基于估價(jià)結(jié)果與委估地產(chǎn)的吻合程度和適宜性。
4．適應(yīng)性分析
估價(jià)師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價(jià)方法是否與其估價(jià)目的、用途相配合。估價(jià)方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場(chǎng)狀況息息相關(guān)。例如，評(píng)估一棟20年房齡的住宅市價(jià)，通常使用市場(chǎng)比較法較佳，成本法則不適宜，即使可用其他方法進(jìn)行評(píng)估，在確定最后評(píng)估價(jià)格時(shí)，也應(yīng)主要以市場(chǎng)比較法得到的結(jié)果為主。
雖然最后的評(píng)估價(jià)格主要取決于適宜方法的試算價(jià)格，但該試算價(jià)格并不一定與最后估價(jià)額一致。如果兩種評(píng)估方法在評(píng)估時(shí)各有其重要性，最后的估價(jià)結(jié)果則由這兩種方法比較確定。例如，假設(shè)由收益還原法求得的試算價(jià)格低于市場(chǎng)比較法所求得的試算價(jià)格，如果市場(chǎng)價(jià)格受未來收益狀況所影響，則最后的估價(jià)額可能較接近于收益還原法求得的試算價(jià)格。
5．準(zhǔn)確性分析
估價(jià)的準(zhǔn)確性由估價(jià)師本身對(duì)資料、各種估價(jià)方法的估計(jì)、交易案例價(jià)格調(diào)整準(zhǔn)確程度確定。例如成本估價(jià)法中的成本資料與折舊，市場(chǎng)比較法中的差異調(diào)整，收益還原法中的收益、費(fèi)用、還原利率，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的各項(xiàng)修正系數(shù)等，都是否具有同等的準(zhǔn)確性?估價(jià)師可能對(duì)某種資料及其計(jì)算的準(zhǔn)確程度較有信心，對(duì)其他方法可能把握不大，因而在估價(jià)結(jié)果確定時(shí)，就會(huì)重視自己較有把握的試算結(jié)果。
二、估價(jià)結(jié)果確定
估價(jià)師根據(jù)估價(jià)資料、對(duì)象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀分析，結(jié)合估價(jià)者的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和智慧加以判斷，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定最后評(píng)估價(jià)格。確定方法主要有五種：
(1)各試算價(jià)格的算術(shù)平均值：
設(shè)Vl，V2，…，Vn為試算出的n個(gè)價(jià)格，則求取簡單算術(shù)平均數(shù)時(shí)依下列公式計(jì)算：
V=（Vl+V2+…+ Vn）/ n
例如，有三個(gè)價(jià)格結(jié)果分別為520萬元，560萬元，530萬元，則綜合出的一個(gè)價(jià)格：(520十560+530)÷3＝536．7萬元。
(2)各試算價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)。在計(jì)算各試算價(jià)格的平均數(shù)時(shí)，為了考慮到每個(gè)價(jià)格在總量中所具有的重要性不同，可分別給予不同的權(quán)數(shù)，即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個(gè)價(jià)格。設(shè)Vl，V2，…，Vn為試算出的n個(gè)價(jià)格，f1，f2…，fn依次為Vl，V2，…，Vn的權(quán)數(shù)，則求取加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)依以下公式計(jì)算：
V=（Vlf1+V2f2+…+ Vnfn）/ f1+f2+…+fn
通常對(duì)于評(píng)估對(duì)象最適用可靠的估價(jià)方法所計(jì)算出的價(jià)格，賦予較大的權(quán)數(shù)，反之則賦予較小的權(quán)數(shù)。同樣是上例，若賦予3個(gè)價(jià)格的權(quán)數(shù)分別為0．5、0．3、0．2，則綜合出的一個(gè)價(jià)格＝(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷(0．5+0．3+0．2)＝534萬元。
(3)各試算價(jià)格的中位數(shù)。將計(jì)算出的所有價(jià)格按大小順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，取其中項(xiàng)為中位數(shù)；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，則以中間兩項(xiàng)的平均數(shù)為中位數(shù)。
(4)各試算價(jià)格的眾數(shù)。在計(jì)算出的所有價(jià)格中，以價(jià)格相同項(xiàng)數(shù)最多的為眾數(shù)。
(5)以一種估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格為主，其他估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格只是供參考。還是上例，若以第二種估價(jià)方法計(jì)算出的560萬元為主，而由于其他兩種估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格均較這個(gè)價(jià)格低一些，考慮到其他兩個(gè)價(jià)格結(jié)果，則綜合出的一個(gè)價(jià)格可定為550萬元。
通過以上五種方法雖然能綜合出一個(gè)價(jià)格，但這個(gè)價(jià)格通常還不能定為估價(jià)對(duì)象地產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)格，一般還要通過估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)、對(duì)市場(chǎng)行情的看法，以及一些影響地產(chǎn)價(jià)格的因素情況，最終綜合評(píng)估出評(píng)估價(jià)格。
本章小結(jié)：
土地估價(jià)結(jié)果的確定對(duì)估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高，它是評(píng)估過程中最為重要的一環(huán)，需要認(rèn)真掌握和靈活使用各種確定方法。