土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)精講班第28講講義
路角地
2．路角地
路角地的計(jì)算要按具體路線價(jià)區(qū)段的加成規(guī)則進(jìn)行修正，加成的幅度因路線價(jià)、城市發(fā)展情況、臨街附近的構(gòu)筑物情況的不同而異。一般來說，加成不超過旁街路線價(jià)的三成(如圖，宗地9、10)。
3．袋地
袋地的單價(jià)依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進(jìn)行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方法計(jì)算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價(jià)應(yīng)以袋地單價(jià)與里地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算其單價(jià)(如圖，宗地7、8)。里地的單價(jià)按路線價(jià)四成計(jì)算(里地地價(jià)與路線價(jià)四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨(dú)劃分區(qū)段)。
4．實(shí)例計(jì)算
(1)路線價(jià)示意圖中，宗地1為平行四邊形臨街地，深度為14米，查表1臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為110。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
5000元×1．1＝5500元
(2)路線價(jià)示意圖中，宗地2為臨街地，深度為17．5米，查表1臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為100。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
5000元×1＝5000元
(3)路線價(jià)示意圖中，宗地3為正三角形臨街地，高12米，取其高度一半作為臨街深度，即深度為6米，查表1臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為125。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
5000元×1．25＝6250元
(4)路線價(jià)示意圖中，宗地4為逆三角形地，其在臨街線上的頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)的垂直距離為15米，得其袋地起迄深度為7.5米到15米，查表2袋地深度指數(shù)表得深度指數(shù)為7l。里地部分按路線價(jià)得四成計(jì)算。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
5000元×0．7l＝3550元
(5)路線價(jià)示意圖中，宗地5為平行邊與臨街線垂直的梯形臨街宗地，以其兩邊中點(diǎn)的連線為其臨街深度，則其臨街深度為8米，查表臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為120。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
5000元×1.2=6000元
(6)路線價(jià)示意圖中，宗地6為兩面臨街地，總深度為36米，以其中間線分前后兩部分，臨街深度均為18米，查表臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為100。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
5000元×l×1/2+3000元×l×1/2＝4000元
(7)路線價(jià)示意圖中，宗地7為袋地，且深度超過里地線7米，可視其受兩面臨街的影響，分成兩宗地計(jì)算其路線價(jià)，查表2袋地深度指數(shù)表得深度指數(shù)，臨路線價(jià)為5000元與臨路線價(jià)為3000元的指數(shù)都為66。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
5000元×0.66×9/16+3000元×0.66×7/16＝2722．5元
(8)路線價(jià)示意圖中，宗地8為袋地，按路線價(jià)為3000元計(jì)算，查表2袋地深度指數(shù)表得深度指數(shù)為66。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
3000元×0．66＝1980元
(9)路線價(jià)示意圖中，宗地9平行邊與臨街線垂直的梯形臨街宗地，且為路角地。以其兩邊中點(diǎn)的連線為其臨街深度。宗地臨街深度為ll米，查表1臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為120，并按要求加成旁街路線價(jià)一成。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
5000元×1．2+2000元×0．1＝6200元
(10)路線價(jià)示意圖中，宗地10為路角地，宗地深度為8米，查表1臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為120，并加成旁街路線價(jià)兩成。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：
5000元×1．2+2000元×0．2＝6400元
以上計(jì)算均是宗地的單價(jià)，若要求其總價(jià)，則用單價(jià)乘以宗地面積即可。
本章小結(jié)：
路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。重點(diǎn)理解應(yīng)用范圍及相關(guān)系數(shù)修正。