路線價法的概念


路線價法（一）
(考綱要求)
熟悉：路線價估價法操作步驟，路線價估價法則；路線價修正體系內(nèi)容與要求。
掌握：路線價及路線價估價法的概念、基本原理、測算方法、修正系數(shù)的確定方法。
(復(fù)習(xí)難點)
1．路線價及相關(guān)概念的理解；
2．路線價估價的基本步驟；
3．修正體系的建立和相關(guān)計算。
(內(nèi)容詳解)
路線價法的概念
1．路線價的概念
路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。
2．路線價法的概念
路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。
3．路線價法的基本原理
路線價估價法是在各樣點宗地價格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價與影響地價的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進(jìn)而據(jù)此估算其他宗地地價的。路線價估價法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減；宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高；距離道路越遠(yuǎn)，利用價值越小，地價也越低。因此，路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運用。
替代原理是指在正常市場條件下，具有相同使用價值的土地，在交易雙方具有充分市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價格。

例題：路線價估價法認(rèn)為，土地價格的高低，隨其臨街深度的增加而( )。(1998年真題)
A．遞增
B．遞減
C．不變
D．上升

在路線價中，區(qū)位論的運用是其中對可及性的理解。對于商業(yè)用地來講，可及性是決定其使用價值的重要因素。同一街道，宗地臨街深度決定宗地價格的高低，宗地價格隨臨街深度增加而遞減；同一臨街宗地，距離街道越近，價格越高，并隨深度增加而遞減。在一個城市中，可以按土地的可及性分成不同的地價區(qū)段，每個地價區(qū)段表示不同的區(qū)域條件，即使用價值的差異。

與路線價估價法有關(guān)的概念
1．標(biāo)準(zhǔn)深度
城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度稱為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。
2．里地線
標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。

例題：里地線是指( )。(2002年真題)
A．宗地的邊界線
B．標(biāo)準(zhǔn)深度的連線
C.距街道18米的連線
D.街道的平行線
答案：B
解析：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線。

3．深度指數(shù)修正表
以道路為基準(zhǔn)，按距離道路的變化情況編制的地價變化表稱為深度指數(shù)修正表。
4．路線價區(qū)段
以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致的地段作為路線價評估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價區(qū)段。

例題：一條街道只能設(shè)一個路線價。(1998年真題)( )
答案：錯誤
解析：如果街道一側(cè)的繁華狀況與對側(cè)有顯著差異，同一路段也可劃分兩種不同的路線價。