確定開發(fā)建設周期，估算利息
確定開發(fā)建設周期，估算利息
利息即開發(fā)全部預付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的預付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預見費等，這些費用在不動產(chǎn)開發(fā)建設過程中投入的時間是不同的。例如：地價款是取得土地使用權(quán)的代價，在取得土地使用權(quán)時即要付出；開發(fā)費、專業(yè)費及不可預見費則是隨著工程動工開始投入，并隨著工程建設進展逐步投入，工程竣工，這部分費用停止投入。這部分費用可以理解為在建筑期內(nèi)均勻投入或在開發(fā)期內(nèi)分段均勻投入。這些預付資本都是在租售完畢才全部回收，因此，這些費用在開發(fā)建設過程中所占用的時間長短也各不相同。在確定利息額時，必須根據(jù)地價款、開發(fā)費用、專業(yè)費用等的投入額、各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當時的貸款利率高低進行計算。例如：預付地價款的利息額應以全部預付地價款按整個開發(fā)建設周期計算；開發(fā)費、專業(yè)費在建筑期內(nèi)的利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費按建筑期的一半計算或以全部開發(fā)、專業(yè)費的一半按全部建筑期計算(若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進一步細化，如建筑期兩年，第一年投入部分計算期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等)；開發(fā)、專業(yè)費在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)應按全額全期計息。
利潤
(一)利潤的計算依據(jù)
開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算，相應的利潤率一般稱之為銷售利潤率或投資利潤率。
(二)計算利潤的參數(shù)確定、計算方法
比例高低隨地區(qū)和項目類型不同而有所不同。有時也有采用年利潤率計算開發(fā)商合理利潤的，其計算方法與前述利息計算方法類似。不同區(qū)域，或同一區(qū)域不同開發(fā)項目類型，利潤率不同，要區(qū)別對待。
土地價格的計算
計算公式為：
地價＝不動產(chǎn)總價－建筑開發(fā)費－專業(yè)費－不可預見費－利息－租售費用－稅金－開發(fā)商合理利潤
此時在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價未知數(shù)，利潤若按投資回報率或年利潤計算則也會含有地價未知數(shù)，但等式中只有地價這一未知數(shù)，因此，并不影響地價額的計算。在剩余法估價計算中，也可采用另一種方式計算，以避免出現(xiàn)等式兩邊都含有未知數(shù)的情形。即在計算利息時只考慮建筑開發(fā)費和專業(yè)費、不可預見費的利息，地價的利息暫不計，然后將各項數(shù)據(jù)代人上式即可得到地價額，只不過這一地價額是不動產(chǎn)開發(fā)完成時的地價額，只需將這一數(shù)額貼現(xiàn)即可得到當前的地價值。這是一種國外剩余法估價計算中經(jīng)常采用的方法，在國內(nèi)也有 采用。需要指出的是：這兩種計算方法的實質(zhì)完全相同，即等式兩端的值應在同一個時點，其計算結(jié)果也應完全一致。
應用舉例
(一)單純的地價評估
例1
有一成片荒地需要估價，獲知該成片荒地的總面積為2k㎡，適宜進行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當?shù)男K“五通一平”的熟地單價為1000元／㎡；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2．5億元／k㎡，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12％，投資利潤率為20％；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓地塊價格的6％；購買荒地需要交納的稅費為荒地價格的4％，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價和單價。
解題：設該成片荒地的總價為P
(1)總開發(fā)價值=1000×2000000×60％＝12(億元)
(2)總開發(fā)成本=2.5×2＝5(億元)
(3)總利息＝P(1+4％) ×[(1+12％)3一1]+5×(1+12％)1.5—1)
＝0．421P+0．926(億元)
(4)總轉(zhuǎn)讓稅費＝12×6％=0．72(億元)
(5)購買該成片荒地稅費=P×4％=0．04P
(6)總利潤=(1．04P+5)×20％＝0．208P+l(億元)
(7)根據(jù)剩余法公式得：
P＝(1)－(2) －(3) －(4) －(5) －(6)
=12－5－0.926－0.72－1/（1+0.421+0.04+0.208）=2．609(億元)
故荒地總價=2．609(億元)
荒地單價＝130．44(元／平方米)
例2
1．估價對象概況本估價對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地；土地總面積為10，000㎡，且土地形狀規(guī)則；允許用途為商業(yè)、居�。辉试S建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為≤50％；土地使用權(quán)年限為50年；出售時間為2003年10月。需要評估出該地塊在2003年10月出售時的購買價格。
2．估價過程
(1)選擇估價方法。該塊土地為待建筑土地。適宜于用假設開發(fā)法進行估價。
(2)選擇開發(fā)利用方式。通過調(diào)查研究得知這塊土地的開發(fā)利用方式如下：用途為商業(yè)居住混合；建筑容積率為7；建筑覆蓋率為50％；建筑總面積70，000㎡；建筑物層數(shù)14層；各層建筑面積為5，000㎡；地上l－2層為商店，建筑面積為10，000㎡；地上3－14層為住宅，建筑面積為60，000㎡。
(3)預計建設期。預計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2006年10月完成。
(4)預計出售樓價。估計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出；住宅樓的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。預計商業(yè)樓出售當時的平均售價按建筑面積算為4，500元／㎡，住宅樓出售當時的平均售價按建筑面積算為2，500元／㎡。
(5)估計開發(fā)費以及開發(fā)商利潤。估計總建筑費為5，000萬元；專業(yè)費用為建筑費的8％；年利息率為15％；銷售費用為樓價的3％；稅費為樓價的6％，即建成出售時所需由賣方承擔的那部分營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費等，其他類型的稅費已考慮在建筑費之中；投資利潤率為25％。
在未來3年的建設期內(nèi)，開發(fā)費用的投人情況如下：第一年需投入20％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第二年需投入50％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第三年投入余下的30％的建筑費及相應的專業(yè)費用。
(6)求取地價。采用的計算公式如下：
地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－銷售費用－稅費－開發(fā)商利潤
擬采用靜態(tài)和動態(tài)兩種方法計算地價。
3．計算過程
(1)采用靜態(tài)方式試算地價。
A、總樓價＝4，500×10，000+2，500×60，000＝19，500(萬元)
B、總建筑費＝5，000(萬元)
C、總專業(yè)費用＝總建筑費×8％＝5，000×8％＝400(萬元)
D、總利息＝總地價×利息率×計算期十總建筑費×利息率×計息期+總專業(yè)費用×利息率×計息期
＝總地價×15％×3+5，000(1+8％) ×20％×15％×2．5+5，000(1+8％) ×50％×15％×1．5+5，000(1+8％) ×30％×15％×0．5
＝總地價×0．45+1，134(萬元)
上述總利息的計算采用的是單利，計息期至2006年10月止。各年建筑費和專業(yè)費用的投入實際上是覆蓋全年的，但計息時我們是假設各年建筑費和專業(yè)費用的投入集中在各年的年中，這樣，就上有述總利息計算中的計息年數(shù)分別是2.5、1. 5、0．5的情況。
E、總銷售費用＝總樓價×3％＝19，500×3％＝585(萬元)
F、總稅費＝總樓價×6％＝19，500×6％＝l，170(萬元)
G、總利潤＝(總地價+總建筑費+總專業(yè)費用) ×利潤率
＝總地價×25％+(5，000+400) ×25％
＝總地價×0．25+l，350(萬元)
將上述A至G代人剩余法公式中，即：
總地價＝19，500－5，000－400－(總地價×0．45+1，134) －585－1，170－(總地價×0．25+1，350)
=19,500－5,000－400－1,134－585－1,170－1,350/(l+0．45+0．25)
=5，800(萬元)
確定開發(fā)建設周期，估算利息
利息即開發(fā)全部預付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的預付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預見費等，這些費用在不動產(chǎn)開發(fā)建設過程中投入的時間是不同的。例如：地價款是取得土地使用權(quán)的代價，在取得土地使用權(quán)時即要付出；開發(fā)費、專業(yè)費及不可預見費則是隨著工程動工開始投入，并隨著工程建設進展逐步投入，工程竣工，這部分費用停止投入。這部分費用可以理解為在建筑期內(nèi)均勻投入或在開發(fā)期內(nèi)分段均勻投入。這些預付資本都是在租售完畢才全部回收，因此，這些費用在開發(fā)建設過程中所占用的時間長短也各不相同。在確定利息額時，必須根據(jù)地價款、開發(fā)費用、專業(yè)費用等的投入額、各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當時的貸款利率高低進行計算。例如：預付地價款的利息額應以全部預付地價款按整個開發(fā)建設周期計算；開發(fā)費、專業(yè)費在建筑期內(nèi)的利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費按建筑期的一半計算或以全部開發(fā)、專業(yè)費的一半按全部建筑期計算(若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進一步細化，如建筑期兩年，第一年投入部分計算期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等)；開發(fā)、專業(yè)費在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)應按全額全期計息。
利潤
(一)利潤的計算依據(jù)
開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算，相應的利潤率一般稱之為銷售利潤率或投資利潤率。
(二)計算利潤的參數(shù)確定、計算方法
比例高低隨地區(qū)和項目類型不同而有所不同。有時也有采用年利潤率計算開發(fā)商合理利潤的，其計算方法與前述利息計算方法類似。不同區(qū)域，或同一區(qū)域不同開發(fā)項目類型，利潤率不同，要區(qū)別對待。
土地價格的計算
計算公式為：
地價＝不動產(chǎn)總價－建筑開發(fā)費－專業(yè)費－不可預見費－利息－租售費用－稅金－開發(fā)商合理利潤
此時在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價未知數(shù)，利潤若按投資回報率或年利潤計算則也會含有地價未知數(shù)，但等式中只有地價這一未知數(shù)，因此，并不影響地價額的計算。在剩余法估價計算中，也可采用另一種方式計算，以避免出現(xiàn)等式兩邊都含有未知數(shù)的情形。即在計算利息時只考慮建筑開發(fā)費和專業(yè)費、不可預見費的利息，地價的利息暫不計，然后將各項數(shù)據(jù)代人上式即可得到地價額，只不過這一地價額是不動產(chǎn)開發(fā)完成時的地價額，只需將這一數(shù)額貼現(xiàn)即可得到當前的地價值。這是一種國外剩余法估價計算中經(jīng)常采用的方法，在國內(nèi)也有 采用。需要指出的是：這兩種計算方法的實質(zhì)完全相同，即等式兩端的值應在同一個時點，其計算結(jié)果也應完全一致。
應用舉例
(一)單純的地價評估
例1
有一成片荒地需要估價，獲知該成片荒地的總面積為2k㎡，適宜進行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當?shù)男K“五通一平”的熟地單價為1000元／㎡；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2．5億元／k㎡，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12％，投資利潤率為20％；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓地塊價格的6％；購買荒地需要交納的稅費為荒地價格的4％，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價和單價。
解題：設該成片荒地的總價為P
(1)總開發(fā)價值=1000×2000000×60％＝12(億元)
(2)總開發(fā)成本=2.5×2＝5(億元)
(3)總利息＝P(1+4％) ×[(1+12％)3一1]+5×(1+12％)1.5—1)
＝0．421P+0．926(億元)
(4)總轉(zhuǎn)讓稅費＝12×6％=0．72(億元)
(5)購買該成片荒地稅費=P×4％=0．04P
(6)總利潤=(1．04P+5)×20％＝0．208P+l(億元)
(7)根據(jù)剩余法公式得：
P＝(1)－(2) －(3) －(4) －(5) －(6)
=12－5－0.926－0.72－1/（1+0.421+0.04+0.208）=2．609(億元)
故荒地總價=2．609(億元)
荒地單價＝130．44(元／平方米)
例2
1．估價對象概況本估價對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地；土地總面積為10，000㎡，且土地形狀規(guī)則；允許用途為商業(yè)、居�。辉试S建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為≤50％；土地使用權(quán)年限為50年；出售時間為2003年10月。需要評估出該地塊在2003年10月出售時的購買價格。
2．估價過程
(1)選擇估價方法。該塊土地為待建筑土地。適宜于用假設開發(fā)法進行估價。
(2)選擇開發(fā)利用方式。通過調(diào)查研究得知這塊土地的開發(fā)利用方式如下：用途為商業(yè)居住混合；建筑容積率為7；建筑覆蓋率為50％；建筑總面積70，000㎡；建筑物層數(shù)14層；各層建筑面積為5，000㎡；地上l－2層為商店，建筑面積為10，000㎡；地上3－14層為住宅，建筑面積為60，000㎡。
(3)預計建設期。預計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2006年10月完成。
(4)預計出售樓價。估計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出；住宅樓的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。預計商業(yè)樓出售當時的平均售價按建筑面積算為4，500元／㎡，住宅樓出售當時的平均售價按建筑面積算為2，500元／㎡。
(5)估計開發(fā)費以及開發(fā)商利潤。估計總建筑費為5，000萬元；專業(yè)費用為建筑費的8％；年利息率為15％；銷售費用為樓價的3％；稅費為樓價的6％，即建成出售時所需由賣方承擔的那部分營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費等，其他類型的稅費已考慮在建筑費之中；投資利潤率為25％。
在未來3年的建設期內(nèi)，開發(fā)費用的投人情況如下：第一年需投入20％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第二年需投入50％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第三年投入余下的30％的建筑費及相應的專業(yè)費用。
(6)求取地價。采用的計算公式如下：
地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－銷售費用－稅費－開發(fā)商利潤
擬采用靜態(tài)和動態(tài)兩種方法計算地價。
3．計算過程
(1)采用靜態(tài)方式試算地價。
A、總樓價＝4，500×10，000+2，500×60，000＝19，500(萬元)
B、總建筑費＝5，000(萬元)
C、總專業(yè)費用＝總建筑費×8％＝5，000×8％＝400(萬元)
D、總利息＝總地價×利息率×計算期十總建筑費×利息率×計息期+總專業(yè)費用×利息率×計息期
＝總地價×15％×3+5，000(1+8％) ×20％×15％×2．5+5，000(1+8％) ×50％×15％×1．5+5，000(1+8％) ×30％×15％×0．5
＝總地價×0．45+1，134(萬元)
上述總利息的計算采用的是單利，計息期至2006年10月止。各年建筑費和專業(yè)費用的投入實際上是覆蓋全年的，但計息時我們是假設各年建筑費和專業(yè)費用的投入集中在各年的年中，這樣，就上有述總利息計算中的計息年數(shù)分別是2.5、1. 5、0．5的情況。
E、總銷售費用＝總樓價×3％＝19，500×3％＝585(萬元)
F、總稅費＝總樓價×6％＝19，500×6％＝l，170(萬元)
G、總利潤＝(總地價+總建筑費+總專業(yè)費用) ×利潤率
＝總地價×25％+(5，000+400) ×25％
＝總地價×0．25+l，350(萬元)
將上述A至G代人剩余法公式中，即：
總地價＝19，500－5，000－400－(總地價×0．45+1，134) －585－1，170－(總地價×0．25+1，350)
=19,500－5,000－400－1,134－585－1,170－1,350/(l+0．45+0．25)
=5，800(萬元)
