開發(fā)利用方式
開發(fā)利用方式
在選擇的開發(fā)利用方式中，包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，其中最重要的是要選擇的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰�，究竟市場在項目建成這段時間里最需要什么類型的房地產。例如，某一塊土地，政府規(guī)定的用途為興建賓館、公寓或辦公樓，但實際估價時應該選擇哪種用途?這首先需要調查比較該塊土地所在的城市和地區(qū)對賓館、公寓、辦公樓的供求關系及其走向。若社會對賓館、辦公樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房人住率、辦公樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人數(shù)逐漸增加，而近期能提供的公寓數(shù)量又較少時，則可以選擇建公寓為該地塊的用途。
確定開發(fā)程度和投資進度安排
開發(fā)建設周期是指從取得土地使用權直到不動產全部售罄或出租完畢的這一段時期，可分為三個階段：規(guī)劃設計和工程預算期(自取得土地使用權至開工建設)、工程建設期(自開工建設至建設竣工)、空置或租售期(自工程竣工至銷售完畢)。開發(fā)建設周期應根據項目可行性研究、項目的特點、工程技術要求及不動產市場的狀況等綜合確定。對于大型開發(fā)項目，應分期建設，分期投入資金。
開發(fā)完成后不動產價值的測算
(一)開發(fā)完成后不動產價值的概念
開發(fā)完成以后的時點上，不動產所能實現(xiàn)或者能折現(xiàn)的市場價值即為開發(fā)完成后不動產價值。
(二)不同條件下不動產總價值的計算要求及方法
l，對于習慣出售的不動產，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應按當時市場上同類用途、性質和結構的不動產的市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產總價(總開發(fā)價值)。
2．對于習慣出租的不動產，如寫字樓和商業(yè)不動產等，其開發(fā)完成后的不動產總價的確定，可根據當時市場上同類用途、性質、結構和裝修條件不動產的租金水平和出租費用水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。具體確定需要參考以下幾個步驟：①單位面積的月租金或年租金；②不動產出租水平；③不動產還原利率；④可出租的凈面積。
例如：根據當前房地產市場的租金水平，與所開發(fā)不動產類似的不動產月租金水平為每建筑平方米200元，其中維修費、管理費等出租費用為30％，該類不動產的還原率為8％，總建筑面積4000平方米，可出租率為85％，則所開發(fā)不動產的總價(設定為無限年期)可確定為：
200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400(萬元)
注意事項：
A、售價預測要合理：根據現(xiàn)時的房地產價格走勢、政策影響，預測建成后售價；
B、銷售時間預測要合理：如現(xiàn)行政策規(guī)定，商品房要主體封頂后才能預售；
C、銷售情況預測要合理：要根據市場承受條件，逐步銷售，不可能一建好就“銷售一空”，特別是大型房地產項目，應分期銷售，分期銷售同時要考慮資金的時間價值問題。
D、租賃時要考慮出租率及租金增長情況。注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時用可售面積，計算開發(fā)成本時用總建筑面積。
開發(fā)成本
開發(fā)成本應區(qū)分地上有無建成房屋計算
(一)地上無建成房屋的土地開發(fā)成本：
1．毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成。
2．熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整等費用。
(二)地上有建成房屋的開發(fā)建筑成本
1．開發(fā)成本費用包括直接工程費、間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負擔的建筑附帶費用等。
直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。
間接費：由規(guī)費、企業(yè)管理費組成。
2．開發(fā)建筑成本的計算要求及方法
可采用比較法來推算，即通過當?shù)赝惤ㄖ斍暗钠骄蛞话憬ㄖM用來推算，也可采用建筑工程概預算的方法來估算。建筑成本費用往往通過總建筑面積和單位建筑面積成本計算出來。
開發(fā)利用方式
在選擇的開發(fā)利用方式中，包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，其中最重要的是要選擇的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰�，究竟市場在項目建成這段時間里最需要什么類型的房地產。例如，某一塊土地，政府規(guī)定的用途為興建賓館、公寓或辦公樓，但實際估價時應該選擇哪種用途?這首先需要調查比較該塊土地所在的城市和地區(qū)對賓館、公寓、辦公樓的供求關系及其走向。若社會對賓館、辦公樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房人住率、辦公樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人數(shù)逐漸增加，而近期能提供的公寓數(shù)量又較少時，則可以選擇建公寓為該地塊的用途。
確定開發(fā)程度和投資進度安排
開發(fā)建設周期是指從取得土地使用權直到不動產全部售罄或出租完畢的這一段時期，可分為三個階段：規(guī)劃設計和工程預算期(自取得土地使用權至開工建設)、工程建設期(自開工建設至建設竣工)、空置或租售期(自工程竣工至銷售完畢)。開發(fā)建設周期應根據項目可行性研究、項目的特點、工程技術要求及不動產市場的狀況等綜合確定。對于大型開發(fā)項目，應分期建設，分期投入資金。
開發(fā)完成后不動產價值的測算
(一)開發(fā)完成后不動產價值的概念
開發(fā)完成以后的時點上，不動產所能實現(xiàn)或者能折現(xiàn)的市場價值即為開發(fā)完成后不動產價值。
(二)不同條件下不動產總價值的計算要求及方法
l，對于習慣出售的不動產，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應按當時市場上同類用途、性質和結構的不動產的市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產總價(總開發(fā)價值)。
2．對于習慣出租的不動產，如寫字樓和商業(yè)不動產等，其開發(fā)完成后的不動產總價的確定，可根據當時市場上同類用途、性質、結構和裝修條件不動產的租金水平和出租費用水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。具體確定需要參考以下幾個步驟：①單位面積的月租金或年租金；②不動產出租水平；③不動產還原利率；④可出租的凈面積。
例如：根據當前房地產市場的租金水平，與所開發(fā)不動產類似的不動產月租金水平為每建筑平方米200元，其中維修費、管理費等出租費用為30％，該類不動產的還原率為8％，總建筑面積4000平方米，可出租率為85％，則所開發(fā)不動產的總價(設定為無限年期)可確定為：
200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400(萬元)
注意事項：
A、售價預測要合理：根據現(xiàn)時的房地產價格走勢、政策影響，預測建成后售價；
B、銷售時間預測要合理：如現(xiàn)行政策規(guī)定，商品房要主體封頂后才能預售；
C、銷售情況預測要合理：要根據市場承受條件，逐步銷售，不可能一建好就“銷售一空”，特別是大型房地產項目，應分期銷售，分期銷售同時要考慮資金的時間價值問題。
D、租賃時要考慮出租率及租金增長情況。注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時用可售面積，計算開發(fā)成本時用總建筑面積。
開發(fā)成本
開發(fā)成本應區(qū)分地上有無建成房屋計算
(一)地上無建成房屋的土地開發(fā)成本：
1．毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成。
2．熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整等費用。
(二)地上有建成房屋的開發(fā)建筑成本
1．開發(fā)成本費用包括直接工程費、間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負擔的建筑附帶費用等。
直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。
間接費：由規(guī)費、企業(yè)管理費組成。
2．開發(fā)建筑成本的計算要求及方法
可采用比較法來推算，即通過當?shù)赝惤ㄖ斍暗钠骄蛞话憬ㄖM用來推算，也可采用建筑工程概預算的方法來估算。建筑成本費用往往通過總建筑面積和單位建筑面積成本計算出來。
