“物業(yè)管理費(fèi)”與“報酬”的區(qū)別

　　細(xì)心的讀者可能已經(jīng)注意到了：“物業(yè)管理費(fèi)”和“報酬”在居律師的文章里是兩個不同的概念。

　　那么，什么是“物業(yè)管理費(fèi)”？換句話說，“物業(yè)管理費(fèi)”這一概念的定義是什么？這是一個似乎人人都懂的概念，但其實(shí)不然。

　　要給“物業(yè)管理費(fèi)”下定義，首先必須從“物業(yè)管理”的概念入手。物業(yè)管理是對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，那么，“物業(yè)管理費(fèi)”就是對房地產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費(fèi)用。對財產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費(fèi)用，在會計(jì)學(xué)上屬于管理成本，“物業(yè)管理費(fèi)”可以簡稱為管理成本。

　　什么是“報酬”？報酬即勞動（或服務(wù)）所得。

　　“物業(yè)管理費(fèi)”與“報酬”的區(qū)別在于：

　　“物業(yè)管理費(fèi)”是對房地產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費(fèi)用，是應(yīng)當(dāng)由物業(yè)（即房地產(chǎn)）的所有人承擔(dān)的費(fèi)用。就“特約物業(yè)管理”而言，發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)，由業(yè)主個人承擔(dān)。就“公共物業(yè)管理”而言，發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)，由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。

　　“報酬”，是合同當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人給付的對價。在“特約物業(yè)管理”中，如果業(yè)主個人委托了物業(yè)管理公司管理自己的房屋，業(yè)主個人應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付“報酬”；在“公共物業(yè)管理”中，如果小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表（在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商是公共財產(chǎn)全體共有人的代表；在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主委員會是公共財產(chǎn)全體共有人的代表）委托了物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)，開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付“報酬”。

　　在“特約物業(yè)管理”中，如果業(yè)主個人委托了物業(yè)管理公司管理自己的房屋，支付給物業(yè)管理公司的“報酬”應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理成本，即物業(yè)管理費(fèi)；同樣在“公共物業(yè)管理”中，如果開發(fā)商或業(yè)主委員會委托了物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)，支付給物業(yè)管理公司的報酬也應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)，由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。無論是“特約物業(yè)管理”，還是“公共物業(yè)管理”，是否委托物業(yè)管理公司或其他人管理，完全是業(yè)主個人或小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表的權(quán)利，沒有哪一條法律強(qiáng)迫業(yè)主個人、或某一個財產(chǎn)共有人、或小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表必須委托物業(yè)管理公司管理。如果業(yè)主個人或小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表沒有委托物業(yè)管理公司或其他人管理，物業(yè)管理費(fèi)中就沒有“報酬”這項(xiàng)開支，但物業(yè)管理費(fèi)仍然會實(shí)際發(fā)生。

　　無論是“特約物業(yè)管理”，還是“公共物業(yè)管理”，將支付給物業(yè)管理公司的“報酬”計(jì)入“物業(yè)管理費(fèi)”，并不等于說“報酬”就是“物業(yè)管理費(fèi)”的一部分。將“報酬”計(jì)入“物業(yè)管理費(fèi)”只是一種會計(jì)方法，“物業(yè)管理費(fèi)”和“報酬”永遠(yuǎn)是性質(zhì)不同的兩個概念。