1.澳洲移民的購(gòu)房八大流程解讀
一、預(yù)定房產(chǎn)
預(yù)定房產(chǎn)當(dāng)你選定了自己心儀的房屋或土地之后，需支付誠(chéng)意金。
誠(chéng)意金的價(jià)格一般在1,000-5,000澳幣左右，用來(lái)讓房屋中介向開發(fā)商申請(qǐng)保留該土地，誠(chéng)意金只能用于短暫的保留房產(chǎn)，購(gòu)房者需要將定訂金支付給開發(fā)商的信托賬戶，申請(qǐng)保留，預(yù)留時(shí)間大約在1-3天內(nèi)。
二、簽訂購(gòu)房合同
支付誠(chéng)意金后，下一個(gè)流程就是制訂意向書，律師會(huì)問(wèn)詢是否進(jìn)行合約簽約，針對(duì)簽約講解細(xì)節(jié)。有些開發(fā)商使用電子簽約，此時(shí)可以找中介去申請(qǐng)并安排律師視頻簽約。
簽約完成后你會(huì)得到一個(gè)冷靜期。開發(fā)商向購(gòu)房者或購(gòu)房者的代表律師提供購(gòu)房合同，購(gòu)房者在咨詢了自己的代表律師并充分理解合同后簽字，開發(fā)商也需要在購(gòu)房合同上簽字，并向購(gòu)房者提供一份雙方簽署后的合同，購(gòu)房合同就此生效的同時(shí)會(huì)自動(dòng)產(chǎn)生冷靜期，無(wú)需額外注明。
在冷靜期內(nèi)，賣家是不可以接受其他的買房要求的，而買方可以利用這時(shí)間及時(shí)獲取法律意見，安排對(duì)選中的房屋進(jìn)行各類檢查（例如蟲害檢查或物業(yè)檢查），聯(lián)系貸款銀行辦理相應(yīng)手續(xù)。
買家一旦發(fā)覺(jué)房屋有任何嚴(yán)重問(wèn)題，或無(wú)法辦妥貸款手續(xù)，可以及時(shí)取消合同，而不至于損失太多。如果者在冷靜期內(nèi)取消合同，將會(huì)損失部分訂金作為支付給賣家的賠償。
三、海外買家購(gòu)房申請(qǐng)
考慮到一些買家可能并非澳洲公民或永久居民的情況，海外購(gòu)房者需向澳洲海外投資審核委員會(huì)提交購(gòu)房申請(qǐng)。
這個(gè)過(guò)程一般由購(gòu)房者的代表律師協(xié)助完成。注意在土地簽約后申請(qǐng)，費(fèi)用不可退還。
海外購(gòu)房許可不會(huì)出現(xiàn)申請(qǐng)不通過(guò)的情況，只要你是以海外人士的身份就可以購(gòu)買。一個(gè)金額對(duì)應(yīng)一個(gè)房，金額是不可以互相轉(zhuǎn)。
四、支付定金
簽訂好合同之后，購(gòu)房者需要在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)（一般為14個(gè)工作日）支付定金。貸款的客戶，須有足夠資金進(jìn)行土地交割，并申請(qǐng)建筑貸款。這筆錢需要安全地儲(chǔ)蓄在指定的賬戶中，直到房產(chǎn)交割成功之后開發(fā)商才會(huì)真正收到款項(xiàng)。之前的定金也會(huì)返還給買家或者抵扣首付款。
五、等待期
1.現(xiàn)房無(wú)需等待，資金到位即可。
2.等待房屋建成。澳洲的別墅建筑過(guò)程主要分為五個(gè)階段：地基、框架、封頂、裝修和完工。
3.期房，如果買家購(gòu)買的是樓花，在開發(fā)商建造期間，則不需要支付任何費(fèi)用。
每階段結(jié)束后，建筑合同會(huì)詳細(xì)列出每階段所需支付金額，并對(duì)該階段建筑驗(yàn)收，出示相應(yīng)的發(fā)票，驗(yàn)收合格后買家再向建筑商按合同支付相應(yīng)階段的費(fèi)用。
六、支付政府費(fèi)用（過(guò)戶+印花稅）
各州的印花稅稅率各不相同，具體數(shù)額由律師核算。對(duì)海外買家來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)印花稅需在交換購(gòu)房合同后的三個(gè)月內(nèi)完成繳付，若交割日期在三個(gè)月之內(nèi)，則印花稅需在交割之前完成繳付。政府修改了印花稅的稅率，海外投資者需要額外繳納7%的印花稅附加費(fèi)。
七、交割前驗(yàn)房
在房屋建造完成后，開發(fā)商會(huì)邀請(qǐng)買家或代表驗(yàn)房，買家需在驗(yàn)房中確定房屋建造是否按照合同規(guī)定的建造要求，以確保自己的法律權(quán)益。
八、交接鑰匙
交割前，買方律師會(huì)通知買家具體交割日期及付款通知。交割當(dāng)天買家就會(huì)拿到新房的鑰匙，支付購(gòu)房尾款的全額，尾款將轉(zhuǎn)入開發(fā)商代表律師的信托賬戶，然后再轉(zhuǎn)交給開發(fā)商，完成交割。
貸款的買家，拿到新房鑰匙當(dāng)天要開始還貸了。
2.澳洲移民購(gòu)房常見誤區(qū)及解答
一、 認(rèn)為房子只是用來(lái)居住的!
在正常且健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)下買的房子，不僅可以用來(lái)自己居住，還可以成為賺錢工具，而且是安全有效的。
澳洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他國(guó)家不同，具備了自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，包括租金回報(bào)高、投入相對(duì)小、可以進(jìn)行負(fù)扣稅、增值效果顯著且規(guī)律、產(chǎn)權(quán)永久、沒(méi)有遺產(chǎn)稅等。如果根據(jù)自身情況，投資幾套增值潛力相對(duì)大的房子，壓力不大的同時(shí)還可以有很好的收益!
二、只關(guān)注幾個(gè)熟悉或習(xí)慣的區(qū)!
大部分中國(guó)人來(lái)到澳洲都是先租房，等到合適的時(shí)機(jī)再購(gòu)買屬于自己的房子。在選擇買房區(qū)域的時(shí)候，最常見的現(xiàn)象就是更愿意關(guān)注自己熟悉或習(xí)慣的區(qū)。慣性的力量是強(qiáng)大的，大家關(guān)注自己熟悉或習(xí)慣的區(qū)是可以理解的，但習(xí)慣不代表最適合，更不代表。
有不少人都是非某某區(qū)的房子堅(jiān)決不考慮，但是又遲遲找不到適合自己的房子，結(jié)果荒廢了很長(zhǎng)的時(shí)間，錯(cuò)過(guò)了入市的時(shí)機(jī)。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，一年的時(shí)間已經(jīng)足夠讓你把預(yù)算提高幾萬(wàn)甚至上十萬(wàn)，甚至有的人在增加了預(yù)算的同時(shí)，還不得不退而求其次降低買房標(biāo)準(zhǔn)。因此把眼光放廣闊一些是非常必要的，也許有的不那么熟悉的區(qū)會(huì)帶給你驚喜!
三、對(duì)于房型有固執(zhí)的心理排位!
如果對(duì)不同的房屋類型有過(guò)于固執(zhí)的心理排位，那么絕對(duì)會(huì)影響你的判斷。相當(dāng)多的中國(guó)人對(duì)房屋類型的心理排位，絕對(duì)把擁有土地的獨(dú)立別墅排第一位，其次是其他類型的獨(dú)立住房，最后是公寓和單元樓。如果客觀看待，不同類型的房屋是各有千秋，也適合不同的用途。
比如想買個(gè)房子收租，選擇價(jià)格昂貴的獨(dú)立別墅就絕對(duì)是個(gè)錯(cuò)誤的選擇;想擁有廣闊的空間適合四世同堂自住，公寓單元樓又略顯狹小......所以應(yīng)該放棄固執(zhí)的心理排位，客觀地認(rèn)清不同的房型優(yōu)缺點(diǎn)以及自己的需求和購(gòu)買能力，從而努力達(dá)到一個(gè)完美的結(jié)合!
四、對(duì)于交通工具的考慮有局限性!
在選擇買房地點(diǎn)的時(shí)候，最需要考慮的事情之一就是公共交通，但是有很多人把眾多交通工具中的火車作為了單一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，把其他交通工具忽略不計(jì)，這樣是不可取的。
澳洲的公共交通是火車、公交車、輕軌、輪渡共同配合形成的綜合網(wǎng)絡(luò)，各種公共交通各有千秋......隨著公交網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，各種公共交通費(fèi)用的差別也越來(lái)越小，火車的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將更不復(fù)存在。所以只要交通便利，不一定非得拘泥于某種形式!
五、總想等房?jī)r(jià)跌了再買!
在一個(gè)正常且健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，沒(méi)有長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn);換句話說(shuō)，長(zhǎng)期一定是漲，尤其是民宅(上千萬(wàn)的奢華豪宅規(guī)律則不同)。
在澳洲政府鼓勵(lì)生育和吸引外來(lái)移民的雙重刺激下，澳洲全國(guó)人口增長(zhǎng)率高達(dá)2%，未來(lái)的海量人口增長(zhǎng)會(huì)使澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾更加緊張，那么未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)更會(huì)上漲。
相信大家身邊一定有堅(jiān)信澳洲房?jī)r(jià)會(huì)跌的朋友，所以遲遲不肯入市，那么他們?nèi)缭敢詢斄藛?也許有在交易量降低的時(shí)候可以有稍微多一些的選擇，但在價(jià)格上不會(huì)撿到大便宜。相反倒是有很多人曾經(jīng)堅(jiān)信房?jī)r(jià)會(huì)跌，卻因?yàn)殄e(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)不得不增加大量預(yù)算，這是誰(shuí)的責(zé)任只有自己心里最清楚!
六、澳洲房?jī)r(jià)是中國(guó)人炒起來(lái)的!
澳洲房產(chǎn)是正常且健康的，增長(zhǎng)的本質(zhì)原因是供不于求。認(rèn)為房?jī)r(jià)是由中國(guó)人炒起來(lái)的，有太多人都表示過(guò)類似的觀點(diǎn)，這是錯(cuò)誤的;造成這個(gè)錯(cuò)誤的原因是我們了解且更愿意關(guān)注中國(guó)人集中的區(qū)，對(duì)其他區(qū)的了解明顯不夠，從而造成了一種非常典型的“盲人摸象，以點(diǎn)概面”的現(xiàn)象。
中國(guó)人在澳洲的數(shù)量約占2%，即使使用夸張的假設(shè)，每個(gè)中國(guó)人擁有10套房子，再加上海外同胞的投資，也未必能夠?qū)φ麄�(gè)澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)造成質(zhì)的影響。所以，個(gè)別區(qū)的房?jī)r(jià)是被中國(guó)人炒起來(lái)的現(xiàn)象是存在的，但認(rèn)為整個(gè)澳洲房地產(chǎn)價(jià)格是被中國(guó)人炒起來(lái)的，這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
