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【篇一】2020年土地登記代理人考試《理論與方法》復(fù)習(xí)重點(diǎn)

　　國(guó)家土地所有權(quán)的客體包括以下內(nèi)容：

　　(一)城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。城市建成區(qū)內(nèi)存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并且不符合下述所述情形的，其土地屬于集體所有。

　　將城市市區(qū)限定為建成區(qū)，符合我國(guó)的實(shí)際情況。若擴(kuò)大解釋為城市規(guī)劃區(qū)，則將與城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在大量集體土地的現(xiàn)實(shí)不符。即使在城市建成區(qū)內(nèi)，也應(yīng)區(qū)分具體情況分別加以規(guī)定。在城市建成區(qū)內(nèi)不存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，國(guó)家當(dāng)然取得土地所有權(quán);在城市建成區(qū)內(nèi)存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，只有符合下述(四)所述的情形，國(guó)家才能取得土地所有權(quán);如不符合上述情形，土地仍屬集體所有。

　　(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)被國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)、征用為國(guó)有的土地屬于國(guó)家所有。沒(méi)收是指解放初期對(duì)地主及官僚資本土地所有權(quán)的剝奪;征收是指1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行前，國(guó)家依照法律規(guī)定的條件無(wú)償?shù)貙⒐�民或集體所有的土地收歸國(guó)有的措施;征購(gòu)是指1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行前，國(guó)家依照法律規(guī)定的條件有償?shù)卣饔眉�體或個(gè)人的土地的措施。征用是指1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行后，國(guó)家依照法律規(guī)定的條件將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)有的措施。

　　國(guó)家取得土地所有權(quán)有多種不同的方式。雖然沒(méi)收、征收、征購(gòu)、征用四種方式均是針對(duì)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，但四者在適用時(shí)間、對(duì)象及是否有償?shù)葐?wèn)題上有明顯的區(qū)別。在適用時(shí)間上，只有征用適用于1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行后，其余三種方式均適用于該條例施行前，其中沒(méi)收僅在解放初期采用，;在適用對(duì)象上，沒(méi)收的對(duì)象具有特定性，即地主及官僚資本的土地，征收、征購(gòu)的對(duì)象是集體或個(gè)人的土地，征用的對(duì)象則是農(nóng)民集體所有的土地;在是否有償?shù)膯?wèn)題上，沒(méi)收與征收是無(wú)償?shù)�，征�?gòu)是有償?shù)模�而征用則有無(wú)償與有償兩種形式，采用何種形式視具體情況而定。

　　(三)除依集體所有權(quán)證或者享有集體所有權(quán)的事實(shí)被依法確認(rèn)的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國(guó)家所有。原屬于農(nóng)民集體所有，但后來(lái)在事實(shí)上轉(zhuǎn)歸國(guó)有單位、城市集體所有制單位或其他非農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織的土地，按照1989年7月5日《國(guó)家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問(wèn)題的若干意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定，確定為國(guó)家所有。

　　《土地管理法實(shí)施條例》第2條第4項(xiàng)的規(guī)定，采用了國(guó)家土地所有權(quán)推定的制度。根據(jù)這一制度，凡不能確定為集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地，均確定為國(guó)有。確定為集體所有的方法，一是“依集體所有權(quán)證”，二是“享有集體所有權(quán)的事實(shí)被確認(rèn)”。其中第二種方法是以我國(guó)大部分地區(qū)尚未頒發(fā)集體土地所有權(quán)證的現(xiàn)實(shí)情況為根據(jù)的;在已經(jīng)完成確權(quán)發(fā)證的地方，當(dāng)然應(yīng)主要采用第一種方法。對(duì)于歷發(fā)生的集體所有土地的事實(shí)變動(dòng)，即當(dāng)時(shí)在沒(méi)有辦理土地征用，又未能辦理土地登記(從50年代中期到80年代中后期，我國(guó)沒(méi)有土地登記)的情況下轉(zhuǎn)歸全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他非農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織(如華僑農(nóng)場(chǎng))的原農(nóng)民集體土地，原則上應(yīng)確定為國(guó)有。具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)適用1989年7月5日《國(guó)家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問(wèn)題的若干意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定。

　　(四)在城市建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，但該組織農(nóng)民集體所擁有的土地全部變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的，國(guó)家可以依法將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于其成員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，用地者對(duì)該幅土地享有劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)。

　　在城市建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，如果原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所擁有的土地已經(jīng)全部變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，則意味著這些土地已融入了城市經(jīng)濟(jì)，并且這些土地的級(jí)差地租中包含了大量的國(guó)家城市建設(shè)投入。在這種情況下，國(guó)家可以根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第2條第5項(xiàng)的規(guī)定，將該集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，從而無(wú)需辦理征用手續(xù)和支付征地補(bǔ)償費(fèi)而取得國(guó)有土地所有權(quán)。原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織沒(méi)有解散且繼續(xù)使用原歸其所有的土地的，在土地確定為國(guó)有后，對(duì)該土地享有劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)。如果原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織解散，但原集體經(jīng)濟(jì)組織成員以企業(yè)形式或者其他合法方式繼續(xù)使用原集體土地的，可照此辦理。

　　(五)因國(guó)家組織移民，自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，國(guó)家應(yīng)當(dāng)依法將國(guó)有土地與原集體土地進(jìn)行置換，遷移的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體對(duì)置換后的土地享有集體土地所有權(quán)。

　　按照《土地管理法》第2條的規(guī)定，一般情況下不允許將國(guó)有土地變更為集體土地。但是，因國(guó)家組織移民或自然災(zāi)害等原因，國(guó)家將當(dāng)?shù)剞r(nóng)民成建制地集體遷移，從而取得原農(nóng)民集體所有的土地，使國(guó)有土地的數(shù)量增加的，應(yīng)當(dāng)以一定量的國(guó)有土地與原集體土地相置換。用于置換的土地，可以是存量的國(guó)有土地，也可以是國(guó)家為安置移民而向其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征用的土地。

【篇二】2020年土地登記代理人考試《理論與方法》復(fù)習(xí)重點(diǎn)

　　國(guó)家土地所有權(quán)的代表：

　　國(guó)家土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)務(wù)院可通過(guò)制訂行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門(mén)行使國(guó)家土地所有權(quán)。被授權(quán)的縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門(mén)以本機(jī)關(guān)的名義行使國(guó)家土地所有權(quán)，但須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批。

　　國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)作為國(guó)有土地所有者代表實(shí)施;國(guó)家直接以國(guó)有土地使用權(quán)對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資的，由國(guó)務(wù)院或者地方人民政府土地管理部門(mén)委托的國(guó)有企業(yè)或者政府機(jī)構(gòu)代表國(guó)家土地所有者行使投資者權(quán)益。

　　在我國(guó)，僅存在單一的國(guó)家土地所有權(quán)。但是，在國(guó)家土地所有權(quán)為單一的情況下，行使國(guó)家土地所有權(quán)的主體可以是多級(jí)的。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的政權(quán)體制，中央人民政府即國(guó)務(wù)院是國(guó)家所有權(quán)的代表。這是毫無(wú)疑問(wèn)的。但是，權(quán)利的行使并不等同于權(quán)利的歸屬;權(quán)利歸屬的單一性并不妨礙權(quán)利行使方式的多樣性、靈活性。委托行使所有權(quán)是各國(guó)財(cái)產(chǎn)法普遍承認(rèn)的一種方式。所以，地方政府經(jīng)中央政府授權(quán)，可以代表國(guó)家行使所有權(quán)。也就是說(shuō)，我國(guó)采用的是“單一代表、分級(jí)行使”的制度，而地方政府的行使權(quán)不是以所有權(quán)代表的資格為基礎(chǔ)，而是以所有權(quán)代表即中央政府的授權(quán)為基礎(chǔ)�！锻恋毓芾矸ā返�2條第2款規(guī)定“全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”，是單一代表制的體現(xiàn)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第9條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓?zhuān)�由市、縣人民政府負(fù)責(zé)”，第11條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓方)與土地使用者簽訂”，則是分級(jí)行使制的體現(xiàn)。在實(shí)踐中，長(zhǎng)期以來(lái)，一直由市、縣人民政府及其土地管理部門(mén)直接行使國(guó)有土地的收益權(quán)、處分權(quán)，并依法律規(guī)定報(bào)上級(jí)人民政府審批以及向上級(jí)人民政府上繳部分土地收益。這種格局已經(jīng)形成，并將長(zhǎng)期繼續(xù)下去。

　　在由市、縣人民政府土地管理部門(mén)行使國(guó)家土地所有權(quán)的收益權(quán)和處分權(quán)(如出讓、租賃、劃撥)時(shí)，其應(yīng)依法報(bào)有審批權(quán)的人民政府審批。此時(shí)，對(duì)外擔(dān)任國(guó)有土地所有者代表的，仍然是市、縣人民政府土地管理部門(mén)。因?yàn)閺姆�律關(guān)系上看，市、縣人民政府土地管理部門(mén)代表國(guó)家是以本機(jī)關(guān)的名義直接與用地者發(fā)生法律上的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，如簽定出讓合同。明確其具有國(guó)有土地所有者代表的身份，才能使其與用地者的法律關(guān)系明確、具體，發(fā)生爭(zhēng)議糾紛時(shí)也便于確定責(zé)任。當(dāng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)未經(jīng)依法審批而行使國(guó)有土地的收益權(quán)及處分權(quán)時(shí)，依《土地管理法》第78條的規(guī)定，認(rèn)定其行為無(wú)效，并依法處理相關(guān)的法律后果。

　　國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，依現(xiàn)行法規(guī)定，不由人民政府土地管理部門(mén)直接作為國(guó)有股份代表行使所有權(quán)，而是由土地管理部門(mén)與國(guó)有股權(quán)的持股單位簽定委托持股合同，由國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持股。在此，實(shí)際存在委托與轉(zhuǎn)委托關(guān)系。地方土地管理部門(mén)本來(lái)是受?chē)?guó)務(wù)院委托擔(dān)任國(guó)有土地所有者代表，由于國(guó)有土地使用權(quán)在作價(jià)出資或入股后已經(jīng)轉(zhuǎn)換為股權(quán)或者其他形式的投資者權(quán)益，它們又將這些權(quán)利委托給國(guó)有股權(quán)持股單位，最終由國(guó)有股權(quán)持股單位與接受投資的企業(yè)發(fā)生法律關(guān)系。因此，從外部法律關(guān)系來(lái)講，國(guó)有股權(quán)持股單位成為國(guó)有土地所有者代表。