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【篇一】2020年土地登記代理人考試《土地他項權(quán)利》知識點
土地抵押權(quán)：
土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項權(quán)利。
抵押是債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有而就自己財產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人行使抵押權(quán)，對擔(dān)保財產(chǎn)享有變價處分權(quán)和就變價所得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則。但土地抵押權(quán)是設(shè)立于土地之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)，屬于土地權(quán)利的范疇，又要適用土地權(quán)利制度的有關(guān)規(guī)則，并符合國家的土地政策。因此，對土地抵押權(quán)定義的理解，應(yīng)注意以下幾個特點：
(1)土地抵押不是實物抵押而是權(quán)利抵押。在我國，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。因此，土地抵押權(quán)的標(biāo)的是土地使用權(quán)而不是土地本身;土地抵押權(quán)的成立和存續(xù)依賴于土地使用權(quán)的法律存在而不是土地的自然存在。
(2)抵押權(quán)的客體是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即權(quán)利客體的限制性。首先，土地所有權(quán)不得抵押。其次，土地使用權(quán)可以抵押，但必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因為，抵押權(quán)實現(xiàn)的結(jié)果必然是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而我國法律對一部分土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權(quán)允許抵押，實際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權(quán)不具有可流轉(zhuǎn)性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不能脫離廠房等建筑物單獨轉(zhuǎn)讓，因而也不能單獨用于抵押。
(3)抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。在土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離而獨立設(shè)定的情況下，所有權(quán)人不得在該土地上另行設(shè)定抵押權(quán)。例如，對于已經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權(quán)抵押的資格。
(4)土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利。土地使用權(quán)抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權(quán)利，不涉及第三人在該土地上享有的物權(quán)，如工作物所有權(quán)、種植物所有權(quán)、房屋或土地租賃權(quán)以及各種土地他項權(quán)利。
【篇二】2020年土地登記代理人考試《土地他項權(quán)利》知識點
我國的土地他項權(quán)利有如下特點：
(1)土地他項權(quán)利是在他人土地上享有的權(quán)利。也就是說，土地他項權(quán)利的客體是他人土地所有權(quán)、使用權(quán)的客體。在這種情況下，土地他項權(quán)利不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權(quán)人、使用權(quán)人的效力，即能夠?qū)笳叩哪承?quán)利行使加以必要的限制。
(2)土地他項權(quán)利的主體是土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的，與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人之間存在著某種法律關(guān)系的民事主體。這些關(guān)系可以是法律、行政法規(guī)設(shè)定的，也可以是法律行為(當(dāng)事人之間的協(xié)議)或者其他合法行為設(shè)定的。建立這些法律關(guān)系的共同目的，就是維護他項權(quán)利人對該土地享有的某種合法利益。
(3)土地他項權(quán)利不受一物一權(quán)主義的限制。在同一土地上，只能有一個所有權(quán)，并且這個所有權(quán)只能派生一個土地使用權(quán)，但是這并不妨礙在同一土地上設(shè)立多種甚至同種多個的他項權(quán)利。例如，一塊土地，其四鄰均享有通行權(quán)，其使用權(quán)人可將其分段出租，也可以在其上設(shè)置數(shù)個抵押權(quán)。所以，土地他項權(quán)利可以同時滿足多種的和多人的土地利用需求。
(4)土地他項權(quán)利依存于土地所有權(quán)、使用權(quán)，又是對該所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。這種限制，表現(xiàn)為他項權(quán)利人對土地為某種利用行為的權(quán)利，或者他項權(quán)利人請求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在利用該土地時為某種行為或不為某種行為的權(quán)利。
(5)土地他項權(quán)利是長期存續(xù)的權(quán)利，因而通常有加以登記的必要。
土地他項權(quán)利的意義在于對土地所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種長期性土地權(quán)利進行確認(rèn)和管理，以充分保護土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的人們在土地上的各種合法使用權(quán)益，維持與土地有關(guān)的各種民事關(guān)系的穩(wěn)定有序，從而協(xié)調(diào)多方面的土地利用需求，促進土地的合理有效利用，并維護社會安定。
