【篇一】2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《經(jīng)紀實務》輔導資料
市場法的基本原理：
(1)市場法的概念
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
(2)市場法的理論依據(jù)
市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
(3)市場法適用的對象和條件
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。
市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。
市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等;
(4)市場法的操作步驟
運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎;④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調(diào)整;⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦求取比準價格。
【篇二】2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《經(jīng)紀實務》輔導資料
市場比較法：
(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
(2)比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上(含三個)的可比實例。
(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
(4)單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。
(5)比較修正的方向錯誤。
(6)可比實例不符合條件。
(7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。
(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。
(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。
(10)比較修正項目有漏項。
(11)間接比較與直接比較混淆不清。
(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。
【篇三】2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《經(jīng)紀實務》輔導資料
交通流量資料的搜集：
交通流量常能帶來人口流量，使人流駐留地點的商業(yè)價值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關系存在。一般所指的交通流量資料包含：小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量等，以及這些流量的路線及其可到達的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。
常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要2～3人或以上，因此也可利用攝像機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復觀察現(xiàn)場交通狀況。交通流量調(diào)研時段的選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時段的區(qū)分，分別調(diào)研取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。
交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長期看也會改變城鎮(zhèn)的發(fā)展條件，甚至影響到城鎮(zhèn)的興衰。例如開辟新的道路，使車流改道進而使新道路旁的商圈興起，使原有商圈或舊道路沿線的商圈消沉沒落;又如市區(qū)可能因道路狹窄，無停車場或難以停車，而導致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。因此交通流量的多少，會影響商業(yè)的發(fā)展，我們在搜集交通流量資料時，應掌握交通流量的主要內(nèi)容，運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。
