【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析核心考點匯總
房屋租賃價格評估的常用方法：
(一)市場法
市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實例時，不僅應了解交易實例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例比較項目，并在此基礎上進行適當修正調(diào)整，才可能得出反映市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。
(二)收益法
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入(主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入)扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風險程度。
(三)成本法
在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易準確預測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定;也可采用按工程造價估算等方法求取。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析核心考點匯總
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點：
從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結果比較精確，但比較復雜;傳統(tǒng)方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確;③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。
由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。
從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結果比較精確，但比較復雜;傳統(tǒng)方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確;③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。
由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。
